Í skýrslunni, Fasteignamarkaður milli steins og sleggju, kemur fram að hægari fólksfjölgun, háir vextir og aukið framboð hafa dregið úr verðhækkunarþrýstingi. Þrátt fyrir háa vexti og þröng lánþegaskilyrði hafi fasteignamarkaður þó sýnt mikinn viðnámsþrótt. Búast hefði mátt við að verð myndi gefa eftir fyrr en raunin hefur verið en raunverð hefur lækkað líttilega undanfarna mánuði. Mikil eftirspurn meðal fyrstu kaupenda og aðfluttra, sem og aðkoma foreldra að fyrstu kaupum, hafi stutt við markaðinn.
Í skýrslunni er bent á að hagkerfið hafi kólnað verulega á síðustu misserum. Verg landsframleiðsla dróst saman um 1,3% árið 2024 og hagvöxtur árið 2025 nam aðeins 1,3%. Á sama tíma hafi atvinnuleysi aukist og verðbólga verið þrálát. Í apríl 2026 mældist hún 5,2% en verðbólgumarkmið Seðlabanka Íslands er 2,5%. Hátt vaxtastig setji mikið mark á markaðinn en vanskil séu þó lítil.
Sjaldan fleiri fullgerðar íbúðir
Í skýrslunni er fjallað um að uppbygging nýrra íbúða hafi verið umfangsmikil á undanförnum misserum og fullgerðar íbúðir sjaldan verið fleiri. Þannig áætli Húsnæðis- og mannvirkjastofnun að 3.637 íbúðir hafi verið fullgerðar árið 2024 og 3.371 á árinu 2025. Fjöldi íbúða í samhengi við mannfjölda og íbúa á íbúð sé nálægt langtímameðaltali sem bendi ekki til íbúðaskorts, að minnsta kosti á höfuðborgarsvæðinu.
Að mati Reykjavík Economics er íbúðaþörf líklega um 3.500 íbúðir á ári til langs tíma sem er nokkuð minna en áður hefur verið gert ráð fyrir.
Atvinnuleysi vegur þyngra en vextir
Í skýrslu Reykjavik Economics segir að þróun húsnæðisverðs ráðist fyrst og fremst af kaupmætti og fólksfjölgun til lengri tíma litið. Nýtt hagrannsóknarlíkan sem unnið var við gerð skýrslunnar sýnir að hækkun raunlauna og fjölgun íbúa hafi sterk áhrif á fasteignaverð, á meðan atvinnuleysi vegi þyngra en vextir þegar kemur að skammtímasveiflum markaðarins. Byggingarkostnaður hefur áhrif á framboðshlið íbúðamarkaðar en hreyfist í takt við raunlaun. Að mati Reykjavik Economics mun aukið atvinnuleysi leiða til lækkunar á raunverði íbúðarhúsnæðis ef ekki verður viðsnúningur í hagkerfinu.
Hvenær er hagkvæmt að kaupa íbúð?
Í skýrslunni kemur fram að mikill uppgangur síðastliðinn áratug hafi stutt vel við fasteignamarkaði og verð hafi hækkað mikið. Merki um bólumyndun á húsnæðismörkuðum komu fram árið 2022 en lágir vextir í heimsfaraldrinum höfðu gert fjármögnun og kaup á íbúðarhúsnæði auðveldari en oft áður. Í skýrslunni er birt hagkvæmnisvísitala íbúðaverðs sem mælir hversu hagkvæmt er að kaupa íbúðarhúsnæði á hverjum tíma fyrir sig. Þannig var hagstætt að kaupa árið 2011 og svo aftur þegar stýrivextir lækkuðu í 0,75% í heimsfaraldrinum. Vísitalan náði sínu hæsta gildi í janúar 2021en hátt gildi gefur til kynna að það sé hlutfallslega auðvelt að kaupa en lágt gildi gefur til kynna tregðu á íbúðamarkaði. Í ágúst 2024 var einna erfiðast að kaupa íbúðarhúsnæði samkvæmt vísitölunni og staðan hefur lítið breyst síðan.
Meðal annarra þátta sem fjallað er um í skýrslunni eru:
- Áhrif aðflutnings erlendra ríkisborgara
- Fyrirsjáanlega fækkun í yngstu aldurshópum
- Lengra söluferli íbúða
- Íbúðarþörf til framtíðar
- Þróun raunverðs íbúða á höfuðborgarsvæðinu
Skýrslan og glærukynning er hægt að nálgast með því að smella á hlekki sem fylgja greininni.
