Frá aldamótum hefur íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu um það bil áttfaldast. Á sama tíma hafa laun tæplega sexfaldast og almennt verðlag án húsnæðis tæplega þrefaldast. Raunverð á íbúðum, miðað við vísitölu íbúðaverðs án húsnæðis, hefur því um það bil þrefaldast frá aldamótum.
Af þessu má ráða að almennt hafi orðið sífellt erfiðara að komast inn á íbúðamarkað, enda er fjárfestingin stærri en áður í samanburði við laun. En ýmislegt fleira spilar inn í, til dæmis framboð af íbúðalánum, vextir, lánþegaskilyrði, leiguverð og tilfærslur.
Frá því viðskiptabankarnir komu inn á íbúðalánamarkað í september 2004 hafa íbúðalánavextir sveiflast þó nokkuð. Vaxtastigið var sögulega lágt í covidfaraldrinum: verðtryggðir vextir íbúðalána fóru lægst í 1,4% og óverðtryggðir vextir lægst í 3,3%. Óverðtryggðir vextir náðu hámarki árið 2022, í 10,7%, en verðtryggðir vextir hafa enn ekki farið hærra en um mitt ár 2008 þegar þeir fóru upp í 6,3%.
Hér er einungis miðað við vexti viðskiptabankanna til einföldunar, en auk bankanna hafa lífeyrissjóðirnir og Íbúðalánasjóður veitt lán á hluta tímabilsins.
Greiðslubyrði hefur þyngst á síðustu árum
Eftir því sem íbúðaverð hækkar umfram tekjur kalla íbúðakaup, sérstaklega fyrstu kaup, á meiri lántöku. Á myndinni hér að neðan má sjá hvernig mánaðarleg greiðsla af íbúðaláni hefur breyst frá árinu 2004 í samanburði við launaþróun. Hér er miðað við að árið 2004 sé tekið 10 milljóna króna lán, sem nemur um það bil 70% af meðalverði fjölbýla á höfuðborgarsvæðinu á þeim tíma. Greiðsla af slíku láni hefði numið um það bil 30% af meðalráðstöfunartekjum árið 2004.
Til þess að skoða hvernig staðan hefur breyst frá 2004 er miðað er við nýja lántöku í hverjum mánuði og lánsupphæðin hækkar með tímanum í takt við íbúðaverð. Þannig miðast lánsþörfin við íbúðaverð hvers tíma og allan tímann nemur lánið um það bil 70% af meðalíbúðaverði á fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu. Alltaf er miðað við 25 ára jafngreiðslulán til einföldunar og lægstu vexti sem viðskiptabankarnir þrír hafa boðið upp á hverju sinni.
Meðallaun voru um 250 þúsund krónur árið 2004 og yfir tímabilið eru launin látin fylgja vísitölu launa. Á þessu tímabili hafa laun hækkað um 320% að nafnvirði á meðan mánaðarleg greiðsla á verðtryggðu láni hefur hækkað um 440%.
Greiðslubyrðarhlutfall segir til um það hversu stór hluti af útborguðum launum fer í að greiða af íbúðaláni. Þegar kemur að verðtryggðum lánum hefur greiðslubyrðarhlutfall (miðað við sömu forsendur og fyrir ofan) haldist tiltölulega stöðugt að tveimur tímabilum undanskildum, annars vegar á árunum í aðdraganda falls viðskiptabankanna og hins vegar núna, þegar hlutfallið hefur hækkað nokkuð með hækkandi raunvöxtum. Eðli málsins samkvæmt er greiðslubyrðarhlutfall óverðtryggðra lána almennt hærra en verðtryggðra lána og það hefur sveiflast mun meira.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Greiningardeildar Landsbankans hf. (greiningardeild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Greiningardeildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.
Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Greiningardeild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
