Óvissa á íbúða­mark­aði og tak­mark­að­ar raun­verðs­hækk­an­ir í kort­un­um 

Hægari gangur á íbúðamarkaði birtist meðal annars í lengri sölutíma íbúða en meðalsölutími hefur lengst verulega á síðustu árum. Sérstaklega langan tíma tekur að selja nýjar íbúðir, að meðaltali um 250 daga.  

Íbúðafjárfesting jókst umfram væntingar á síðasta ári 

Á síðasta ári var mikill kraftur í íbúðauppbyggingu og fjárfesting í íbúðauppbyggingu jókst um 18% á milli ára eftir samdrátt árin þrjú þar á undan. Íbúðafjárfesting byrjaði af krafti á þessu ári en snerist hratt við á öðrum ársfjórðungi og dróst saman um 8,9%. Samkvæmt virðisaukaskattskýrslum hefur velta í byggingariðnaði aukist stöðugt á síðustu árum. Nú hefur hægt snarlega á veltunni, innflutningur á byggingarefni hefur tekið að dragast saman og starfsfólki í geiranum fjölgar mun hægar en áður. Því má gera ráð fyrir áframhaldandi samdrætti á næstu fjórðungum. Áfram má líkast til búast við háu raunvaxtastigi sem þrengir að kaupendum og hægir á íbúðaverðshækkunum. Með því minnkar hvatinn fyrir verktaka.  

Í nýlegri hagspá spáum við því fjárfesting í íbúðauppbyggingu dragist saman um 3,5% á þessu ári en aukist síðan aftur lítillega á næsta ári, eða um 1,5%. Á síðari árum spátímans spáum við því að íbúðafjárfesting aukist á ný.  

Aukin óvissa í kjölfar dóms Hæstaréttar 

Í lok október birti Hæstiréttur niðurstöðu í vaxtamálinu svokallaða, fyrsta málinu af fimm sem rekin eru af Neytendasamtökunum. Í kjölfarið hefur Landsbankinn hætt að bjóða verðtryggð lán nema fyrir fyrstu kaupendur. Þá hafa Arion banki og Íslandsbanki gert hlé á veitingu verðtryggðra íbúðalána og Lífeyrissjóður verzlunarmanna hefur gert hlé á veitingu verðtryggðra lána með breytilegum vöxtum. Fyrstu viðbrögð við dómnum eru því verulega skert aðgengi að verðtryggðum lánum. Komi til þess að allir bankarnir takmarki möguleika viðskiptavina á að taka verðtryggð lán og miði þau verðtryggð lán sem veitt eru við styttri lánstíma, má ætla að íbúðamarkaður kólni enn frekar.  

Lífeyrissjóðirnir eru í betri aðstöðu til þess að veita verðtryggð lán til lengri tíma með föstum vöxtum út lántímabilsið en viðskiptabankarnir vegna þess hvernig fjármögnun þeirra er háttað. 

Breyting á lánaframboði og möguleg áhrif 

Breytingar á framboði íbúðalána gætu haft þónokkur áhrif á íbúðamarkað, ekki síst vegna þess hversu eftirsótt verðtryggð lán hafa verið síðustu misseri. Vaxtastigið hefur haft greinileg áhrif á eftirspurn eftir ólíkum tegundum íbúðalána síðustu ár. Verðtryggð íbúðalántaka tók að aukast í byrjun árs 2023, þegar vaxtastigið fór að hafa veruleg áhrif á afborganir af óverðtryggðum lánum. Enn í dag sækja heimili landsins frekar í verðtryggð íbúðalán en óverðtryggð.  

Ef breytingar á lánaframboði torvelda fyrstu kaupendum að komast inn á markaðinn má ætla að meira verði um það en áður að sölukeðjur rofni og til þess að takast að selja íbúðir gætu eigendur þurft að sætta sig við lægra verð. Breytt lánaframboð snertir ekki aðeins fyrstu kaupendur því það gæti líka takmarkað möguleika íbúðaeigenda til þess að stækka við sig.  

Þó ber einnig að hafa í huga að takmarkaðri möguleikar á lántöku gætu bætt leiðni peningastefnunnar inn í hagkerfið: Ef íbúðaeigendur eiga síður kost á verðtryggðum íbúðalánum með lágum afborgunum má ætla að þeir geti síður stækkað fasteignalán í því skyni að fjármagna neyslu. Þannig gæti dregið úr neyslukraftinum í hagkerfinu. Almennt gildir líka að hærri greiðslubyrði ætti að draga úr neyslu og með minnkandi eftirspurn má búast við minni verðbólguþrýstingi. Því má hugsast að á móti takmarkaðri lánaframboði fengju fyrstu kaupendur lægra íbúðaverð og með tímanum meiri vaxtalækkanir en ella.  

Hafa ber í huga að vísitala íbúðaverð fer ekki með beinum hætti inn í vísitölu neysluverðs heldur er kostnaður við að búa í eigin húsnæði í vísitölu neysluverðs reiknaður út frá leigusamningum. Ef erfiðara reynist að komast inn á íbúðamarkað kann að vera að eftirspurn eftir leiguíbúðum aukist og leiguverð hækki meira en áður. Því er ekki hægt að slá því föstu að áhrifin á íbúðamarkað komi til með að draga strax úr verðbólgu með beinum hætti, þótt óbeinu áhrifin verði líklega til þess að slá á þenslu og þar með verðbólgu.   

Húsnæðispakki ríkisstjórnarinnar 

Í miðri síðustu viku kynnti ríkisstjórnin aðgerðapakka í húsnæðismálum. Leggja á kapp á að fjölga íbúðum með því að hækka stofnframlög til óhagnaðardrifinna húsnæðisfélaga ásamt því að einfalda byggingarregluverk til muna með ýmsum aðferðum. Þá er stefnt að uppbyggingu á nýju íbúðahverfi í Úlfarsárdal með 4000 nýjum íbúðum, með Reykjavíkurborg og verkalýðsfélögum. Aukið íbúðaframboð ætti til lengri tíma að halda aftur af verðhækkunum á íbúðamarkaði og auðvelda fyrstu kaupendum að komast inn á markaðinn. Þó ber að hafa í huga að til skamms tíma gæti átaksverkefni í íbúðauppbyggingu aukið þenslu í hagkerfinu. 

Í pakkanum felast einnig breytingar á húsnæðisstuðningi. Hlutdeildarlánum verður fjölgað og skattfrjáls ráðstöfun séreignar inn á höfuðstól verður takmörkuð við 10 ár. Þá leggur ríkisstjórnin áherslu á að minnka hvata einstaklinga til að safna íbúðum. Dregið verður úr skattfrelsi söluhagnaðar þeirra sem eiga margar íbúðir og skattaafsláttur af leigutekjum minnkaður. Áhrifin gætu til skamms tíma orðið hærra leiguverð. Leiguverðshækkun verður þó bönnuð á fyrstu tólf mánuðum tímabundinna leigusamninga.  

Þá verður heimilt að leggja fasteignagjaldsálag á auðar byggingarlóðir í þéttbýli og gerð krafa um að útleigð íbúð umfram lögheimili verði að vera utan þéttbýlis. Þetta mun gera fólki erfiðara að sitja á íbúðum sem eru ekki skráðar sem lögheimili, einungis til þess að leigja þær út í hagnaðarskyni.  

Ríkisstjórnin vill draga úr vægi verðtryggingar með því að setja á reglur um lágmarkshraða afborgana og gert er ráð fyrir að þær taki í gildi frá áramótum 2027. Áhrifin af þeirri breytingu fara líkast til að miklu leyti eftir því upp að hvaða marki verður þegar búið að draga úr vægi verðtryggingar með breyttu lánaframboði banka og jafnvel lífeyrissjóða.  

Óvissa á markaðnum en margt sem skýrist á næstu misserum 

Óvissa á íbúðalánamarkaði skapar óvissu um þróun á íbúðamarkaði almennt og vonandi fæst skýrari mynd af breyttu lánaframboði þegar Seðlabankinn gefur út nýtt vaxtaviðmið. Seðlabankinn tók varfærið skref í síðustu viku þegar hann slakaði lítillega á lánþegaskilyrðum með því að hækka hámarksveðhlutfall fyrir fyrstu kaupendur og hækka undanþáguheimild lánveitenda til að veita lán umfram hámark greiðslubyrðar fasteignalána. Einnig er beðið eftir fleiri dómum í málum Neytendasamtakanna vegna lánaskilmála, sem búast má við að falli á næstu mánuðum.