Orðið greiðslubyrðarhlutfall fór fyrst að heyrast í umræðunni eftir að Seðlabankinn kynnti það til sögunnar í nóvember 2021. Þá var um að ræða nýjar reglur um hámark greiðslubyrðar af íbúðalánum í hlutfalli við tekjur lántaka.
Áður en ég fer í að útskýra hvernig greiðslubyrðarhlutfallið virkar, hverjar reglurnar eru og hver áhrifin geta verið þegar við sækjum um lán, langar mig að brjóta orðið niður. „Greiðslur“ vísa hér til afborgana af lánum, „byrði“ til þess hversu háar greiðslurnar eru og „hlutfall“ vísar til þess hversu mikið af laununum okkar fer í að standa undir greiðslubyrðinni.
Afborgun má vera 35-40% af útborguðum launum
Þannig segja reglur um greiðslubyrðarhlutfall til um hversu stór hluti af útborguðu laununum okkar má að hámarki fara í að greiða af íbúðalánum. Almennt er hámarkshlutfallið 35% af útborguðum launum en fyrir þau sem eru að kaupa sína fyrstu fasteign er það 40%.
Hér er tekið dæmi af hjónum/fólki í sambúð. Þau eru að sækja um lán og samanlögð útborguð laun þeirra eru 1.200.000 kr. á mánuði. Það þýðir að mánaðarleg afborgun af íbúðalánum þeirra miðað við greiðslubyrðarhlutfall Seðlabankans má ekki vera hærri en 35% af 1.200.000, eða 420.000 kr. Ef þau eru fyrstu kaupendur þá væri hámarkið tæpar 480.000 kr. eða ekki meira en 40% af 1.200.000 kr.
En þetta er ekki alveg svona einfalt …
Það sem flækir málið er að við útreikning á greiðslubyrðarhlutfalli þarf líka að taka mið af ákveðnum forsendum sem reglur Seðlabankans segja til um. Við erum sem sagt ekki endilega að horfa bara á hver raunveruleg afborgun láns er miðað við þau kjör sem eru í boði hverju sinni, heldur hvernig afborgun lána er miðað við útreikninga samkvæmt reglum Seðlabankans. Í stuttu máli eru þetta viðmið útreiknings:
- Fyrir óverðtryggð lán má miða við allt að 40 ára lánstíma og vexti viðkomandi láns en þó ekki lægri vexti en 5,5%.
- Fyrir verðtryggð lán má miða við allt að 25 ára lánstíma og vexti viðkomandi láns en þó ekki lægri vexti en 3%.
Þá vitum við hvað hugtakið þýðir og hvernig greiðslubyrðarhlutfallið er reiknað út, en hvaða áhrif hefur þetta í raun og veru á okkur sem erum að taka lán?
Áhrif greiðslubyrðarhlutfalls á greiðslumat
Með tilkomu greiðslubyrðarhlutfallsins er enn einu skilyrðinu fyrir lántöku bætt við. Til viðbótar við greiðslubyrðarhlutfallið þarft þú nefnilega líka að standast önnur lánshæfisskilyrði og greiðslumat hjá bankanum þínum.
Greiðslumat hefur verið órjúfanlegur hluti af því að fá lán vegna íbúðakaupa í mörg ár. Í stuttu máli felst greiðslumatið í mati á greiðslugetu lántaka – hversu mikið þú ræður við að borga af íbúðaláni í hverjum mánuði. Í matinu er horft til útborgaðra launa og síðan eru dregin frá föst útgjöld, m.a. áætlun um kostnað við framfærslu, rekstur á húsnæði og greiðslubyrði þeirra skulda sem lántaki er þegar með til viðbótar við íbúðalánið sem verið er að sækja um. Í dag gerir Landsbankinn aukna kröfur um tekjuafgang, þ.e. að fólk eigi meiri afgang eftir að hafa borgað af íbúðaláninu. Einnig er gerð krafa um gott lánshæfi og eftir því sem eign er dýrari er gerð krafa um meira eigið fé. Skilyrði fyrir lánveitingu eru því ekki bara að geta staðist greiðslumat.
Svona virkar þetta í praksís
Hér set ég upp dæmi til að sýna hvernig greiðslubyrðarhlutfallið getur haft áhrif á lánveitingu. Ég geng út frá láni upp á 55 milljónir króna vegna kaupa á fasteign fyrir 70 milljónir króna. Við skiptum dæminu upp, annars vegar fyrir óverðtryggt lán og hins vegar verðtyggt. Athugaðu að Landsbankinn býður bara fyrstu kaupendum upp á verðtryggt lán. Við miðum við sömu útborguðu laun og hér að ofan, eða 1.200.000 kr.
- Greiðslubyrði miðað við óverðtryggt lán er áætluð um 410.000 kr. Ef við reiknum út hlutfall raunverulegrar afborgunar á móti tekjunum sem við gáfum okkur lítur dæmið svona út:
410.000 / 1.200.000 = 34,2%
Ef við reiknum hlutfallið út frá reglum um greiðslubyrðarhlutfall þá fáum við sömu niðurstöðu þar sem að við reiknum það miðað við sömu vexti og sama lánstíma. Við fáum því sömu greiðslubyrði upp á 410.000 kr. Hlutfallið er því það sama, eða 34,2%.
En af hverju er hlutfallið það sama? Það helgast af því að útreikningur á greiðslubyrðarhlutfallinu byggir á sama lánstíma og sömu vöxtum og bjóðast á láninu. - Ef við horfum á verðtryggt lán og byrjum á því að reikna hlutfall miðað við raunverulegar afborganir þá lítur dæmið svona út:
370.000 / 1.200.000 = 30,8%
En ef við skoðum hlutfallið miðað við útreikning samkvæmt reglum Seðlabankans fáum við aðra niðurstöðu, eða 328.000 / 1.200.000 = 27,3%.
Af hverju er hlutfallið ekki það sama í þessu tilfelli? Það er vegna þess að við útreikning á greiðslubyrðarhlutfallinu má miða við allt að 25 ára lánstíma á verðtryggðum lánum en hámarkslánstími verðtryggðra lána hjá Landsbankanum er 20 ár. Því verður útreiknað hlutfall lægra miðað við reglur Seðlabankans um greiðslubyrðarhlutfallið.
| Útborguð laun 1.200.000 kr. | Óverðtryggt | Verðtryggt |
|---|---|---|
| Greiðslubyrði lána | 410.000 kr. | 370.000 kr. |
| Greiðslubyrði m.v. greiðslubyrðarhlutfallið | 410.000 kr. | 328.000 kr. |
| Hlutfall m.v. greiðslubyrði | 34,2% | 30,8% |
| Hlutfall m.v. greiðslubyrðarhlutfallið | 34,2% | 27,3% |
Eins og dæmið sýnir einnig er nokkuð auðveldara að uppfylla skilyrði um lántöku með verðtryggðu láni. Það skýrist fyrst og fremst af lægri vöxtum og lægri greiðslubyrði á verðtryggða láninu.
Það er rétt að minna á að við þurfum alltaf að standast greiðslumatið miðað við raunverulega afborgun lána. Að auki þurfum við að uppfylla reglur um greiðslubyrðarhlutfallið og útreikning greiðslubyrðar miðað við forsendur þess.
Ef ég stenst öll önnur lánshæfisskilyrði og greiðslumatið en uppfylli ekki reglur um greiðslubyrðarhlutfall Seðlabankans en, fæ ég þá ekki lánið?
Þetta er mjög góð spurning sem við heyrum reglulega. Það er ekki útilokað að fá íbúðalán í þessum tilvikum vegna þess að lánveitendur hafa heimild til að gera undanþágur frá greiðslubyrðarhlutfallinu. Starfsfólk okkar getur skoðað þessi mál sérstaklega með það að leiðarljósi að kanna hvort mögulegt sé að fá undanþágu þrátt fyrir að greiðslubyrðarhlutfallið sé hærra en 40% fyrir fyrstu kaupendur eða 35% fyrir aðra. Við nefnum fyrstu kaupendur sérstaklega í þessu sambandi og viljum leitast eftir því að nýta okkar undanþáguheimildir fyrir þann hóp.
Borgar sig að sækja um greiðslumat áður en að ég geri kauptilboð?
Við mælum almennt með því að fólk fari í greiðslumat áður en það gerir tilboð í íbúð. Skilyrði fyrir lánveitingu eru orðin fleiri í dag og því getur borgað sig að kanna stöðuna áður en að þú leggur af stað í leit að fasteign. Þú getur sótt um greiðslumat Landsbankans hér á vefnum og þú getur líka pantað tíma í íbúðalánaráðgjöf. Með greiðslumatið klárt og mögulega lánsloforð miðað við kaup á ákveðnu verðbili tilbúið hefur þú betri forsendur til að byrja leitina að draumafasteigninni.
Ég vona að þú sért einhvers vísari um greiðslubyrðarhlutfall Seðlabankans. En þetta er flókið og það er að mörgu að hyggja. Ráðgjafar okkar eru alltaf tilbúnir til að aðstoða þig ef þú hefur frekar spurningar um greiðslumat, íbúðalán eða greiðslubyrðarhlutfallið.
Við tökum vel á móti þér.
