Seðlabankinn kynnti greiðslubyrðarhlutfall í nóvember 2021 en það eru nýjar reglur um hámark greiðslubyrðar fasteignalána í hlutfalli við tekjur lántaka. Seðlabankinn herti þessar reglur enn frekar með uppfærðum viðmiðum við útreikning á greiðslubyrðarhlutfallinu í júní árið 2022.
En hvernig virkar greiðslubyrðarhlutfallið, hverjar eru reglurnar og hver geta áhrifin verið þegar við sækjum um lán?
Afborgun má vera 35-40% af útborguðum launum
Greiðslubyrðarhlutfallið segir til um hversu stór hluti af okkar útborguðu launum má að hámarki fara í að greiða af íbúðalánum. Almennt er hámarkshlutfallið 35% af útborguðum launum en fyrir þá sem eru að kaupa sína fyrstu fasteign er það 40%.
Tökum dæmi af hjónum/fólki í sambúð. Þau eru að sækja um lán og samanlögð útborguð laun þeirra eru 850.000 kr. á mánuði. Það þýðir að afborgun af íbúðalánum þeirra miðað við greiðslubyrðarhlutfall Seðlabankans má ekki vera hærri en 297.000 kr., eða sem samsvarar 35% af útborguðum launum. Ef þau eru fyrstu kaupendur er hámarkið tæpar 340.000 kr., eða ekki meira en 40% af 850.000 kr.
En þetta er ekki alveg svona einfalt …
Það sem flækir málið er að einnig þarf að reikna út greiðslubyrðarhlutfall miðað við ákveðnar forsendur sem reglur Seðlabankans segja til um. Við erum sem sagt ekki endilega að horfa bara á hver raunveruleg afborgun láns er miðað við þau kjör sem eru í boði hverju sinni, heldur hvernig afborgun lána er miðað við útreikninga samkvæmt reglum Seðlabankans. Í stuttu máli eru þetta viðmið útreiknings:
- Fyrir óverðtryggð lán má miða við allt að 40 ára lánstíma og vexti viðkomandi láns en þó ekki lægri vexti en 5,5%.
- Fyrir verðtryggð lán má miða við allt að 25 ára lánstíma og vexti viðkomandi láns en þó ekki lægri vexti en 3%
Hvernig hefur greiðslubyrðarhlutfallið áhrif í greiðslumatinu?
Með tilkomu greiðslubyrðarhlutfallsins þarf sem sagt að fá greiðslumat hjá bankanum og standast ofangreind viðmið vegna greiðslubyrðarhlutfallsins.
Greiðslumat er ekki nýtt og hefur verið órjúfanlegur hluti af lántöku vegna íbúðakaupa í mörg ár. Það felur í sér mat á greiðslugetu lántakans. Í matinu er horft til útborgaðra launa og síðan eru dregin frá föst útgjöld, m.a. áætlun um kostnað við framfærslu, rekstur á húsnæði og greiðslubyrði þeirra skulda sem lántaki er með, til viðbótar við íbúðalánið sem verið er að sækja um.
Þarf að standast bæði greiðslumat og greiðslubyrðarhlutfall
Hér set ég upp dæmi til að sýna hvernig greiðslubyrðarhlutfallið getur haft áhrif á lánveitingu. Til upprifjunar, þá þarf að horfa til hver greiðslubyrðin er á móti útborguðum launum annars vegar, og hins vegar hvert hlutfallið er þegar greiðslubyrði lána er reiknuð eftir reglum Seðlabankans og hver greiðslubyrðarhlutfallið er þá á móti tekjum.
Dæmið hér fyrir neðan sýnir áætlaða greiðslubyrði af lánveitingu upp á 45 milljónir króna vegna kaupa á fasteign upp á 60 milljónir króna. Lánin skiptast þannig að grunnlán er 42 milljónir króna og viðbótarlán 3 milljónir króna, en viðbótarlán eru alltaf óverðtryggð. Við miðum við sömu útborguðu laun sambúðarfólks og í dæminu hér að ofan, eða 850.000 kr.
Greiðslubyrði lánanna miðað við óverðtryggð lán er áætluð um 314.600 kr. Ef við reiknum út hlutfall raunverulegrar afborgunar á móti okkar tekjum lítur dæmið svona út:
314.600 / 850.000 = 37,0%
Ef við reiknum hlutfallið út frá reglum greiðslubyrðarhlutfallsins tökum við greiðslubyrðina eins og hún reiknast fyrir hlutfallið og fáum út greiðslubyrði upp á 299.000 kr.
Hlutfallið reiknast því:
299.000 / 850.000 = 35,2%
Nú er eðlilegt að spurt sé:
Hvernig myndast þessi munur á milli 314.600 og 299.000 kr?
Í þessu tilviki er munurinn fyrst og fremst lengri lánstími sem má reikna með greiðslubyrðarhlutfalli Seðlabankans á viðbótarláninu. Bankinn lánar viðbótarlán til 15 ára en við útreikning á greiðslubyrðarhlutfallinu má miða við 40 ár fyrir óverðtryggð viðbótarlán. Við fáum þannig léttari greiðslubyrði vegna lengri lánstíma.
Ef við horfum á verðtryggt lán og sömu lánsfjárhæðir er greiðslubyrðarhlutfall Seðlabankans fundið með:
223.000 / 850.000 = 26,2%
Laun 850.000 kr.
| Óverðtryggt | Verðtryggt | ||
| Greiðslubyrði lána | 314.600 | 237.800 | |
| Greiðslubyrði m.v. greiðslubyrðarhlutfallið | 299.000 | 223.000 | |
| Hlutfall m.v. greiðslubyrði | 37,0% | 28,0% | |
| Hlutfall m.v. greiðslubyrðarhlutfallið | 35,2% | 26,2% |
Eins og ofangreint dæmi sýnir gengur lántakan ekki upp fyrir óverðtryggt lán, þar sem það uppfyllir ekki reglur Seðlabankans um greiðslubyrðarhlutfall (er 35,2% en ekki 35%). Þetta myndi á hinn bóginn ganga upp ef um væri að ræða fyrstu kaupendur en þá má hlutfallið vera 40%. Ef tekjur væru aðeins hærri eða lánið aðeins lægra, þá gæti dæmið gengið upp miðað við óverðtryggt lán. Eins og dæmið sýnir ætti fjármögnun einnig að ganga upp með verðtryggðu láni. Það skýrist fyrst og fremst með lægri vöxtum verðtryggðra lána í dag.
Í stuttu máli – það þarf alltaf að standast greiðslumatið miðað við raunverulega afborgun lána. Að auki þurfum við að standast greiðslubyrðarhlutfallið og útreikning greiðslubyrðar miðað við forsendur þess.
Borgar sig að sækja um greiðslumat áður en að ég geri kauptilboð í íbúðarhúsnæði?
Við mælum almennt með því að fólk fari í greiðslumat áður en það gerir tilboð í íbúð. Skilyrði fyrir lánveitingu eru orðin fleiri í dag og því getur borgað sig að kanna stöðuna áður en að þú leggur af stað í leit að réttu fasteigninni. Ef þú ert í fasteignahugleiðingum getur þú sótt um greiðslumat hér á vefnum. Einnig getur þú pantað tíma í íbúðalánaráðgjöf. Með því að vera búinn að sækja um greiðslumat og fá niðurstöðu þess og mögulega lánsloforð miðað við kaup á ákveðnu verðbili ertu betur í stakk búinn í leit þinni að draumafasteigninni.
Ég vona að þú sért einhvers vísari um greiðslubyrðarhlutfall Seðlabankans. Ráðgjafar okkar taka vel á móti þér ef þú hefur frekar spurningar um greiðslumat, íbúðalán eða greiðslubyrðarhlutfallið.
