Íbúðaverð hækkar á ný
Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,3% milli janúar og febrúar, samkvæmt gögnum sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun birti síðdegis í gær. Vísitalan lækkaði milli mánaða í nóvember, desember og janúar, en svo löng samfelld lækkun hafði ekki orðið síðan við lok árs 2009. Þá voru lækkanir milli mánaða þó nokkuð meiri en nú. Þrátt fyrir að íbúðamarkaður hafi kólnað á síðustu mánuðum og aðgerðir Seðlabankans dregið úr eftirspurn, virðist enn vera líf á markaðnum og óvíst að verðlækkanir verði viðvarandi. Stýrivextir hafa nú náð 7,5%, enda hefur verðbólga haldið áfram að aukast þvert á væntingar síðustu mánuði.
Fjölbýli hækkar en sérbýli lækkar
Vísitala íbúðaverðs byggir á þriggja mánaða hlaupandi meðaltali, annars vegar um verðþróun á fjölbýli og hins vegar á sérbýli. Sérbýli hélt áfram að lækka í febrúar og lækkaði um 0,2%, en það var einmitt vísitala sérbýlis sem hefur lækkað mest síðustu þrjá mánuði. Fjölbýli hækkaði um 0,4% í febrúar. Meiri sveiflur eru á verði á sérbýli, enda seljast mun færri sérbýli en fjölbýli í hverjum mánuði. Sérbýli hækkaði hraðar en fjölbýli þegar íbúðaverð var á hraðri uppleið í fyrra og árið á undan og hefur svo lækkað mun meira en verð á fjölbýli síðustu mánuði.
Árshækkun vísitölunnar mælist nú 12,4% og hefur ekki verið lægri síðan í mars 2021. Fjölbýli hefur hækkað um 13,0% á síðustu tólf mánuðum og sérbýli um 11,2%.
Uppfærum verðbólguspá - búumst við 10,0% ársverðbólgu í mars
Þróunin á íbúðamarkaði í febrúar veldur því að við uppfærum nýbirta verðbólguspá okkar, enda höfðum við gert ráð fyrir að vísitala íbúðaverðs myndi lækka lítillega á milli mánaða í febrúar. Við spáðum því að vísitala neysluverðs myndi hækka um 0,61% milli mánaða í mars, en færum þá tölu upp í 0,72%. Við það hækkar spá okkar um ársverðbólgu í mars úr 9,8% í 10,0%.
Fáir kaupsamningar undirritaðir
Alls voru 441 kaupsamningur um íbúðarhúsnæði undirritaður á höfuðborgarsvæðinu í febrúar, samkvæmt bráðabirgðatölum HMS. Þeim fjölgaði úr 289 í janúar og eru aðeins 11% færri en í febrúar í fyrra. Þeim fækkar því ekki eins mikið á ársgrundvelli og verið hefur síðustu mánuði. Til samanburðar voru kaupsamningar nú í janúar 40% færri en í janúar í fyrra og kaupsamningar í desember 2022 27% færri en í desember árið áður. Hafa ber í huga að tölurnar eru bráðabirgðatölur og gætu átt eftir að breytast eftir því sem fleiri kaupsamningar berast í gagnagrunn HMS.
Enn talsvert líf í markaðnum
Tölur yfir íbúðaverð í febrúar og fjölda kaupsamninga bera þess merki að enn séu þó nokkur umsvif á íbúðamarkaði og áfram eftirspurn eftir íbúðum, þrátt fyrir brattan feril vaxtahækkana og hert lánþegaskilyrði. Ætla má að hluti af áhrifum nýlegra vaxtahækkana sé ekki enn kominn fram og vaxtaþróunin fram í tímann veltur fyrst og fremst á því hversu vel tekst til að sporna gegn verðbólgu.
Íbúðaverð tók að hækka óvenjuhratt þegar Seðlabankinn lækkaði snarlega stýrivexti eftir að faraldurinn skall á árið 2020 og hefur svo róast mjög á síðustu mánuðum með hækkandi vaxtastigi. Þótt óvarlegt sé að lesa mikið í eina mælingu er ljóst að þessi nýjasta mæling á vísitölu íbúðaverðs minnir á að þrátt fyrir rólegri markað er með öllu óvíst að verðlækkanir verði viðvarandi næstu mánuðina.
Þótt núverandi aðstæður á lánamarkaði séu til þess fallnar að draga úr eftirspurn eftir íbúðum frekar en hitt, ber að hafa í huga að landsmönnum hefur aldrei fjölgað eins mikið og í fyrra, hvort sem litið er til fjöldans eða hlutfallslegrar aukningar og því má gera ráð fyrir áframhaldandi hreyfingu á markaðnum. Þá benda gögn um kortaveltu Íslendinga til nokkuð kröftugrar einkaneyslu og þess að landsmenn geti enn gengið á sparnað sem safnaðist upp í faraldrinum, á tímum þegar fólk eyddi litlu en kaupmáttur jókst mjög. Einhverjir geta því keypt íbúðir eða stækkað við sig, þótt mun meiri ró sé yfir markaðnum en fyrir nokkrum mánuðum.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara. Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti. Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
