Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur

Íbúða­verð aft­ur á upp­leið og ónóg upp­bygg­ing í kort­un­um

Húsnæðisliðurinn leiðir aftur hækkanir á vísitölu neysluverðs og íbúðaverð hækkaði umfram væntingar síðustu tvo mánuði. Útlit er fyrir að íbúðauppbygging á næstu misserum fullnægi ekki íbúðaþörf og því má gera ráð fyrir þó nokkrum verðþrýstingi þegar vaxtastigið fer lækkandi.
Byggingakrani og fjölbýlishús
2. nóvember 2023

Áhrif vaxtahækkana hafa komið skýrt fram á íbúðamarkaði og strax á seinni helmingi síðasta árs tók að hægja mjög á verðþróun á markaðnum. Kaupsamningum fækkar milli ára, sölutími hefur lengst og færst hefur í aukana að íbúðir seljist undir ásettu verði. Árshækkun vísitölu íbúðaverðs stóð í 25,5% í júlí í fyrra en var komin niður í 0,8% í júlí í ár. Hún hefur hækkað aðeins aftur og mældist 2,6% í september. Raunverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur lækkað á milli ára síðustu fjóra mánuði, en raunlækkunin minnkaði aðeins í ágúst og september og nam 4,8% milli ára í september.

Í nýrri þjóðhagspá spáðum við því að íbúðaverð færi ekki aftur á flug fyrr en skýr merki kæmu fram um að vextir gætu farið að lækka. Við spáðum því að vísitala íbúðaverðs hækkaði að meðaltali um 5,0% á milli ára í ár, 2,0% á næsta ári, um 6,1% árið 2025 og um 7,4% árið 2026.

Skammtímasveiflur á íbúðaverði hafa reynst nokkuð ófyrirsjáanlegar. Í ágúst og september hækkaði vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu þó nokkuð umfram væntingar, um 0,7% í ágúst og 1,4% í september.

Vissulega hefur þörf á húsnæði aukist með hraðri fólksfjölgun, sem viðheldur þrýstingi á íbúðaverð, en það sem virðist hafa einna mest áhrif til hækkunar þessa mánuði er útvíkkun á skilyrðum í lánveitingum hlutdeildarlána. Eftir að skilyrðin voru útvíkkuð í júlí á stærri hópur kost á að sækja um og fleiri íbúðir passa inn í rammann. HMS tilkynnti nýlega að útvíkkunin hefði blásið lífi í lánveitingarnar, sem höfðu verið í hálfgerðu frosti mánuðina á undan. Lánin eru veitt fyrir nýjum íbúðum, sem eru jafnan dýrari en þær eldri, og því hefur úrræðið þrýst verðinu upp á við.

Íbúðafjárfesting og uppbygging

Verðþróun á íbúðamarkaði veltur að miklu leyti á því hversu vel gengur að tryggja að framboð mæti eftirspurn. HMS spáir því að í ár og á næstu tveimur árum rísi 15% færri fullbúnar íbúðir en á síðustu þremur árum. HMS telur íbúðir í byggingu í marsmánuði og september hvert ár.  Færri ný byggingarverkefni bættust við milli tveggja nýjustu talninga HMS en venjulega bætast við milli talninga, íbúðum á fyrstu byggingarstigum fækkar þó nokkuð á milli síðustu tveggja talninga og auk þess virðist hafa hægt á framvindu byggingarverkefna, þ.e. óvenjumörg byggingarverkefni stóðu í stað milli síðustu tveggja talninga. Samkvæmt spá HMS verða nýjar fullbúnar íbúðir álíka margar í ár og í fyrra og svipaður taktur verður næstu tvö ár þar á eftir.

Hærri fjármagnskostnaður þyngir róður fyrirtækja í íbúðauppbyggingu, ekki síst þegar langan tíma tekur að selja íbúðir og íbúðaverð er ekki á jafn hraðri uppleið og áður. Þá má nefna að skuldir byggingargeirans við viðskiptabankana hafa aukist um nærri 28% að raunvirði á síðustu 12 mánuðum.

Allt frá árinu 2020 hefur íbúðafjárfesting samkvæmt þjóðhagsreikningum dregist saman á milli ára. Við búumst við að áfram dragi úr íbúðafjárfestingu, um 5% í ár og 3% á næsta ári. Hún aukist svo samhliða vaxtalækkunum og aukinni eftirspurn, um 3% árið 2025 og 6% árið 2026.

Aukin uppbygging atvinnuhúsnæðis

Aðrir hagvísar en íbúðafjárfesting í þjóðhagsreikningum benda til mikilla umsvifa í byggingariðnaði. Helst ber að nefna síaukna veltu í byggingariðnaði samkvæmt virðisaukaskattskýrslum og gífurlega fjölgun fólks sem starfar við byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð.

Þessi ólíka þróun íbúðafjárfestingar annars vegar og veltu og starfsmannafjölda hins vegar skýrist líklega að hluta til af krafti í uppbyggingu atvinnuhúsnæðis og opinberum framkvæmdum. Eins og fjallað er um í nýjustu útgáfu Fjármálastöðugleika hefur uppbygging atvinnuhúsnæðis aukist á síðustu árum. Til dæmis hafa ekki verið fleiri fermetrar atvinnuhúsnæðis í byggingu frá árslokum 2011 og atvinnuhúsnæði í byggingu mældist 5,5% af stofni atvinnuhúsnæðis í lok ágúst.

Verðhækkanir á atvinnuhúsnæði síðustu mánuði hafa aukið hvata til uppbyggingar á þeim markaði, enda verðið enn hátt í samanburði við þróun byggingarkostnaðar. Vísitala raunverðs atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 4,1% á tólf mánuðum í lok annars fjórðungs þessa árs.

Framhaldið óljóst – ýmsir þættir togast á

Það verður áhugavert að fylgast með verðþróun á fasteignamarkaði næstu mánuði. Ýmsir þættir togast á. Hátt vaxtastig temprar eftirspurnina, aukin íbúðaþörf þrýstir upp verði, bæði á kaup- og leigumarkaði, kaupmáttur er aftur á uppleið og hlutdeildarlánaúrræði ríkisstjórnarinnar virðist hafa áhrif til hækkunar á íbúðaverði, á skjön við markmið peningastefnunnar. Erfitt er að segja til um hvort þau áhrif komi áfram fram á næstu mánuðum, en að öðru óbreyttu má ætla að verðhækkanir fari að segja raunverulega til sín þegar skýr merki koma fram um að vaxtastigið fari lækkandi.

Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.

Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.

Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
Þú gætir einnig haft áhuga á
Hús í Reykjavík
7. júlí 2025
Matur og húsnæði helstu drifkraftar verðbólgu
Hækkandi matvöruverð og húsnæðiskostnaður eru þeir þættir sem eiga stærstan þátt í því að viðhalda verðbólgu á Íslandi um þessar mundir. Verðbólga mældist 4,2% í júní, nokkuð umfram spár. Ef matvara og húsnæði væru ekki hluti af vísitölu neysluverðs hefði verðbólga verið undir markmiði Seðlabankans frá því í ágúst í fyrra. Þættir á borð við sterkari krónu og lækkandi olíuverð hafa líkast til haldið aftur af verðhækkunum á ýmsum vörum upp á síðkastið, en á móti hefur þjónustuverð hækkað.
Bakarí
7. júlí 2025
Vikubyrjun 7. júlí 2025
Hagstofa Íslands spáir 2,2% hagvexti á yfirstandandi ári, samkvæmt hagspá sem birt var á föstudaginn. Hagvaxtarhorfur hafa verið færðar upp frá marsspánni þegar gert var ráð fyrir 1,8% hagvexti á árinu. Hagstofan spáir lítillega auknu atvinnuleysi næstu misserin, en Vinnumálastofnun birtir atvinnuleysistölur fyrir júnímánuð síðar í þessari viku.
1. júlí 2025
Mánaðamót 1. júlí 2025
Mánaðarlegt fréttabréf frá Greiningardeild um nýjustu hagtölur og stöðu og horfur í efnahagsmálum.
Flugvél á flugvelli
30. júní 2025
Vikubyrjun 30. júní 2025
Verðbólga jókst úr 3,8% og mældist 4,2% í júní. Aukin verðbólga skýrist aðallega af auknum þrýstingi á innfluttum vörum en einnig af hækkandi flugfargjöldum og verðhækkun á þjónustu. Þá jókst velta samkvæmt virðisaukaskattsskýrslum um 1,5% að raunvirði í mars og apríl.
Paprika
27. júní 2025
Verðbólga umfram væntingar
Verðbólga mældist 4,2% í júní og jókst úr 3,8% frá því í maí. Verðlag hækkaði umfram spár, en við höfðum spáð 3,9% verðbólgu. Aukin verðbólga skýrist aðallega af auknum verðþrýstingi á innfluttum vörum, einkum fötum, skóm og tómstundarvörum, en einnig af hækkandi flugfargjöldum og verðhækkun á þjónustu.
Orlofshús á Íslandi
27. júní 2025
Viðskipti með sumarhús færast aftur í aukana
Sumarhúsum á Íslandi hefur fjölgað um 45% á síðustu 20 árum. Viðskipti með sumarhús færðust verulega í aukana á tímum faraldursins. Fyrst eftir faraldurinn hægðist um en nú virðist aftur hafa glaðnað yfir markaðnum.
Herðubreið
25. júní 2025
Áfram merki um viðnámsþrótt í hagkerfinu
Velta samkvæmt virðisaukaskattsskýrslum jókst um 1,5% að raunvirði í mars og apríl og um 5,2% í janúar og febrúar, samkvæmt nýbirtum gögnum Hagstofunnar. Veltugögnin bera þess merki að hagkerfið standi vaxtastigið vel af sér sem er í takt við aukinn hagvöxt í byrjun árs. Það sem af er ári hefur velta aukist mest í sölu og viðhaldi á bílum en einnig má greina aukin umsvif í helstu útflutningsgreinunum: álframleiðslu, sjávarútvegi og ferðaþjónustu.
Ferðafólk
23. júní 2025
Færri ferðamenn en meiri ferðaþjónusta?
Færri ferðamenn hafa heimsótt Ísland það sem af er ári en á sama tíma í fyrra. Þrátt fyrir það hefur erlend kortavelta aukist á milli ára og það sama má segja um útflutningstekjur af ferðaþjónustu. Við teljum ýmislegt benda til þess að erlendir ferðamenn hafi verið fleiri síðustu mánuði en talning Ferðamálastofu segir til um.
Íbúðahús
23. júní 2025
Vikubyrjun 23. júní 2025
Vísitala íbúðaverðs lækkaði um 0,45% á milli mánaða í maí. Vísitalan lækkaði þar með í fyrsta sinn á þessu ári og ársbreytingin hefur ekki verið jafn lítil frá því í byrjun síðasta árs. Áfram er kraftur í kortaveltu Íslendinga, ekki síst erlendis.
Kortagreiðsla
19. júní 2025
Kortavelta Íslendinga erlendis eykst og veldur auknum greiðslukortahalla
Kortavelta jókst um 6,8% á milli ára í maí að raunvirði þar af jókst hún um 21% erlendis. Það sem af er ári hefur kortavelta aukist um 5,5% frá sama tímabili í fyrra, að teknu tilliti til verðlags og gengis. Íslendingar hafa aldrei farið í fleiri utanlandsferðir í maímánuði en nú í ár. Greiðslukortajöfnuður var neikvæður um 4,2 ma.kr. sem er töluvert meiri halli en í maí í fyrra.