Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur

Íbúða­verð aft­ur á upp­leið og ónóg upp­bygg­ing í kort­un­um

Húsnæðisliðurinn leiðir aftur hækkanir á vísitölu neysluverðs og íbúðaverð hækkaði umfram væntingar síðustu tvo mánuði. Útlit er fyrir að íbúðauppbygging á næstu misserum fullnægi ekki íbúðaþörf og því má gera ráð fyrir þó nokkrum verðþrýstingi þegar vaxtastigið fer lækkandi.
Byggingakrani og fjölbýlishús
2. nóvember 2023

Áhrif vaxtahækkana hafa komið skýrt fram á íbúðamarkaði og strax á seinni helmingi síðasta árs tók að hægja mjög á verðþróun á markaðnum. Kaupsamningum fækkar milli ára, sölutími hefur lengst og færst hefur í aukana að íbúðir seljist undir ásettu verði. Árshækkun vísitölu íbúðaverðs stóð í 25,5% í júlí í fyrra en var komin niður í 0,8% í júlí í ár. Hún hefur hækkað aðeins aftur og mældist 2,6% í september. Raunverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur lækkað á milli ára síðustu fjóra mánuði, en raunlækkunin minnkaði aðeins í ágúst og september og nam 4,8% milli ára í september.

Í nýrri þjóðhagspá spáðum við því að íbúðaverð færi ekki aftur á flug fyrr en skýr merki kæmu fram um að vextir gætu farið að lækka. Við spáðum því að vísitala íbúðaverðs hækkaði að meðaltali um 5,0% á milli ára í ár, 2,0% á næsta ári, um 6,1% árið 2025 og um 7,4% árið 2026.

Skammtímasveiflur á íbúðaverði hafa reynst nokkuð ófyrirsjáanlegar. Í ágúst og september hækkaði vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu þó nokkuð umfram væntingar, um 0,7% í ágúst og 1,4% í september.

Vissulega hefur þörf á húsnæði aukist með hraðri fólksfjölgun, sem viðheldur þrýstingi á íbúðaverð, en það sem virðist hafa einna mest áhrif til hækkunar þessa mánuði er útvíkkun á skilyrðum í lánveitingum hlutdeildarlána. Eftir að skilyrðin voru útvíkkuð í júlí á stærri hópur kost á að sækja um og fleiri íbúðir passa inn í rammann. HMS tilkynnti nýlega að útvíkkunin hefði blásið lífi í lánveitingarnar, sem höfðu verið í hálfgerðu frosti mánuðina á undan. Lánin eru veitt fyrir nýjum íbúðum, sem eru jafnan dýrari en þær eldri, og því hefur úrræðið þrýst verðinu upp á við.

Íbúðafjárfesting og uppbygging

Verðþróun á íbúðamarkaði veltur að miklu leyti á því hversu vel gengur að tryggja að framboð mæti eftirspurn. HMS spáir því að í ár og á næstu tveimur árum rísi 15% færri fullbúnar íbúðir en á síðustu þremur árum. HMS telur íbúðir í byggingu í marsmánuði og september hvert ár.  Færri ný byggingarverkefni bættust við milli tveggja nýjustu talninga HMS en venjulega bætast við milli talninga, íbúðum á fyrstu byggingarstigum fækkar þó nokkuð á milli síðustu tveggja talninga og auk þess virðist hafa hægt á framvindu byggingarverkefna, þ.e. óvenjumörg byggingarverkefni stóðu í stað milli síðustu tveggja talninga. Samkvæmt spá HMS verða nýjar fullbúnar íbúðir álíka margar í ár og í fyrra og svipaður taktur verður næstu tvö ár þar á eftir.

Hærri fjármagnskostnaður þyngir róður fyrirtækja í íbúðauppbyggingu, ekki síst þegar langan tíma tekur að selja íbúðir og íbúðaverð er ekki á jafn hraðri uppleið og áður. Þá má nefna að skuldir byggingargeirans við viðskiptabankana hafa aukist um nærri 28% að raunvirði á síðustu 12 mánuðum.

Allt frá árinu 2020 hefur íbúðafjárfesting samkvæmt þjóðhagsreikningum dregist saman á milli ára. Við búumst við að áfram dragi úr íbúðafjárfestingu, um 5% í ár og 3% á næsta ári. Hún aukist svo samhliða vaxtalækkunum og aukinni eftirspurn, um 3% árið 2025 og 6% árið 2026.

Aukin uppbygging atvinnuhúsnæðis

Aðrir hagvísar en íbúðafjárfesting í þjóðhagsreikningum benda til mikilla umsvifa í byggingariðnaði. Helst ber að nefna síaukna veltu í byggingariðnaði samkvæmt virðisaukaskattskýrslum og gífurlega fjölgun fólks sem starfar við byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð.

Þessi ólíka þróun íbúðafjárfestingar annars vegar og veltu og starfsmannafjölda hins vegar skýrist líklega að hluta til af krafti í uppbyggingu atvinnuhúsnæðis og opinberum framkvæmdum. Eins og fjallað er um í nýjustu útgáfu Fjármálastöðugleika hefur uppbygging atvinnuhúsnæðis aukist á síðustu árum. Til dæmis hafa ekki verið fleiri fermetrar atvinnuhúsnæðis í byggingu frá árslokum 2011 og atvinnuhúsnæði í byggingu mældist 5,5% af stofni atvinnuhúsnæðis í lok ágúst.

Verðhækkanir á atvinnuhúsnæði síðustu mánuði hafa aukið hvata til uppbyggingar á þeim markaði, enda verðið enn hátt í samanburði við þróun byggingarkostnaðar. Vísitala raunverðs atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 4,1% á tólf mánuðum í lok annars fjórðungs þessa árs.

Framhaldið óljóst – ýmsir þættir togast á

Það verður áhugavert að fylgast með verðþróun á fasteignamarkaði næstu mánuði. Ýmsir þættir togast á. Hátt vaxtastig temprar eftirspurnina, aukin íbúðaþörf þrýstir upp verði, bæði á kaup- og leigumarkaði, kaupmáttur er aftur á uppleið og hlutdeildarlánaúrræði ríkisstjórnarinnar virðist hafa áhrif til hækkunar á íbúðaverði, á skjön við markmið peningastefnunnar. Erfitt er að segja til um hvort þau áhrif komi áfram fram á næstu mánuðum, en að öðru óbreyttu má ætla að verðhækkanir fari að segja raunverulega til sín þegar skýr merki koma fram um að vaxtastigið fari lækkandi.

Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.

Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.

Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
Þú gætir einnig haft áhuga á
Flugvél
28. ágúst 2025
Verðbólga hjaðnar þvert á væntingar
Vísitala neysluverðs lækkaði um 0,15% á milli mánaða í ágúst og verðbólga hjaðnaði úr 4,0% í 3,8%. Hjöðnun á milli mánaða kemur ánægjulega á óvart en við spáðum 0,07% hækkun á vísitölunni og óbreyttri verðbólgu. Við gerum nú ráð fyrir að verðbólga verði 3,8% í árslok, að stærstum hluta vegna lægri mælingar nú en við spáðum áður.
Seðlabanki Íslands
25. ágúst 2025
Vikubyrjun 25. ágúst 2025
Seðlabanki Íslands hélt stýrivöxtum óbreyttum í 7,50% í síðustu viku og allir nefndarmenn studdu ákvörðunina. Vísitala íbúðaverðs hefur hækkað um 4,2% á síðasta árinu, en í janúar var árshækkunin 10,4%. Í vikunni birtir Hagstofan verðbólgutölur fyrir ágústmánuð og þjóðhagsreikninga fyrir annan ársfjórðung.
Hús í Reykjavík
22. ágúst 2025
Íbúðamarkaður í betra jafnvægi þótt nýjar íbúðir seljist hægt
Á síðustu misserum hefur dregið töluvert úr verðhækkunum á íbúðamarkaði. Vísitala íbúðaverðs hefur hækkað um 4,2% á síðustu 12 mánuðum, aðeins örlítið umfram almennt verðlag, og ársbreytingin hefur ekki verið minni frá því í byrjun árs 2024. Þótt kaupsamningar hafi verið færri á fyrstu sjö mánuðum þessa árs en á sama tíma í fyrra er enn talsverð velta á markaðnum.
Fólk við Geysi
19. ágúst 2025
Útflutningur í sókn en innflutningur líka
Vöruútflutningur frá Íslandi hefur aukist frá því í fyrra en samt hefur vöruskiptahalli aldrei verið meiri en nú. Þetta skýrist af stórauknum vöruinnflutningi, einkum á tölvubúnaði í tengslum við uppbyggingu gagnavera. Ferðaþjónustan hefur skilað auknum tekjum í ár en á móti hefur utanlandsferðum Íslendinga fjölgað og uppsafnaður kortaveltujöfnuður við útlönd var enn neikvæður í lok júlí.
Frosnir ávextir og grænmeti
18. ágúst 2025
Vikubyrjun 18. ágúst 2025
Við búumst við að peningastefnunefnd Seðlabankans haldi stýrivöxtum óbreyttum á miðvikudag. Auk vaxtaákvörðunarinnar fáum við vísitölu íbúðaverðs í vikunni og nokkur uppgjör. Metfjöldi erlendra ferðamanna fór frá landinu í júlí, atvinnuleysi var óbreytt á milli mánaða og áfram var nokkur kraftur í greiðslukortaveltu heimila.
Seðlabanki Íslands
15. ágúst 2025
Ekki horfur á frekari vaxtalækkun á árinu
Við spáum því að peningastefnunefnd geri hlé á vaxtalækkunarferlinu og haldi stýrivöxtum óbreyttum í næstu viku. Verðbólga jókst umfram væntingar í apríl og verðbólguvæntingar hafa haldist tiltölulega stöðugar. Þá virðist hagkerfið þola vaxtastigið vel, kortavelta hefur aukist sífellt síðustu mánuði og enn er þó nokkur velta á íbúðamarkaði. Peningalegt taumhald losnaði með aukinni verðbólgu í apríl og við teljum ólíklegt að peningastefnunefnd þyki tímabært að lækka raunstýrivexti enn frekar.
Flugvél á flugvelli
14. ágúst 2025
Spáum óbreyttri verðbólgu í ágúst
Við spáum því að verðbólga standi í stað í ágúst og mælist 4,0%. Eins og alla jafna í ágústmánuði má búast við að sumarútsölur gangi til baka að hluta. Einnig má gera ráð fyrir lækkandi flugfargjöldum. Næstu mánuði gerum við ráð fyrir að verðbólga aukist lítillega en hjaðni svo undir lok árs, og mælist 4,0% í desember.
Flugvöllur, Leifsstöð
13. ágúst 2025
Aukinn kaupmáttur, meiri neysla og fleiri utanlandsferðir
Neysla landsmanna virðist halda áfram að aukast og utanlandsferðir hafa verið þó nokkuð fleiri á þessu ári en á sama tíma í fyrra. Launavísitalan hefur enda hækkað um 8,1% á síðustu tólf mánuðum og kaupmáttur haldið áfram að aukast. Atvinnuleysi hefur haldist nokkuð hóflegt. Það er þó lítillega meira en á sama tíma í fyrra og merki eru um að spenna á vinnumarkaði fari smám saman dvínandi.
11. ágúst 2025
Vikubyrjun 11. ágúst 2025
Í síðustu viku tóku gildi nýir tollar á innflutning til Bandaríkjanna. Nokkrar áhugaverðar hagtölur koma í þessari viku: brottfarir um Keflavíkurflugvöll, skráð atvinnuleysi, væntingakönnun markaðsaðila og greiðslumiðlun. Í vikunni fara fram verðmælingar vegna vísitölu neysluverðs og uppgjörstímabil í Kauphöllinni heldur áfram með sex uppgjörum.
Epli
5. ágúst 2025
Vikubyrjun 5. ágúst 2025
Gistinóttum á landinu fjölgaði alls um 8,4% á milli ára í júní. Verðbólga á evrusvæðinu hélst óbreytt á milli mánaða og Seðlabanki Bandaríkjanna hélt stýrivöxtum óbreyttum.