Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur

Íbúða­verð aft­ur á upp­leið og ónóg upp­bygg­ing í kort­un­um

Húsnæðisliðurinn leiðir aftur hækkanir á vísitölu neysluverðs og íbúðaverð hækkaði umfram væntingar síðustu tvo mánuði. Útlit er fyrir að íbúðauppbygging á næstu misserum fullnægi ekki íbúðaþörf og því má gera ráð fyrir þó nokkrum verðþrýstingi þegar vaxtastigið fer lækkandi.
Byggingakrani og fjölbýlishús
2. nóvember 2023

Áhrif vaxtahækkana hafa komið skýrt fram á íbúðamarkaði og strax á seinni helmingi síðasta árs tók að hægja mjög á verðþróun á markaðnum. Kaupsamningum fækkar milli ára, sölutími hefur lengst og færst hefur í aukana að íbúðir seljist undir ásettu verði. Árshækkun vísitölu íbúðaverðs stóð í 25,5% í júlí í fyrra en var komin niður í 0,8% í júlí í ár. Hún hefur hækkað aðeins aftur og mældist 2,6% í september. Raunverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur lækkað á milli ára síðustu fjóra mánuði, en raunlækkunin minnkaði aðeins í ágúst og september og nam 4,8% milli ára í september.

Í nýrri þjóðhagspá spáðum við því að íbúðaverð færi ekki aftur á flug fyrr en skýr merki kæmu fram um að vextir gætu farið að lækka. Við spáðum því að vísitala íbúðaverðs hækkaði að meðaltali um 5,0% á milli ára í ár, 2,0% á næsta ári, um 6,1% árið 2025 og um 7,4% árið 2026.

Skammtímasveiflur á íbúðaverði hafa reynst nokkuð ófyrirsjáanlegar. Í ágúst og september hækkaði vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu þó nokkuð umfram væntingar, um 0,7% í ágúst og 1,4% í september.

Vissulega hefur þörf á húsnæði aukist með hraðri fólksfjölgun, sem viðheldur þrýstingi á íbúðaverð, en það sem virðist hafa einna mest áhrif til hækkunar þessa mánuði er útvíkkun á skilyrðum í lánveitingum hlutdeildarlána. Eftir að skilyrðin voru útvíkkuð í júlí á stærri hópur kost á að sækja um og fleiri íbúðir passa inn í rammann. HMS tilkynnti nýlega að útvíkkunin hefði blásið lífi í lánveitingarnar, sem höfðu verið í hálfgerðu frosti mánuðina á undan. Lánin eru veitt fyrir nýjum íbúðum, sem eru jafnan dýrari en þær eldri, og því hefur úrræðið þrýst verðinu upp á við.

Íbúðafjárfesting og uppbygging

Verðþróun á íbúðamarkaði veltur að miklu leyti á því hversu vel gengur að tryggja að framboð mæti eftirspurn. HMS spáir því að í ár og á næstu tveimur árum rísi 15% færri fullbúnar íbúðir en á síðustu þremur árum. HMS telur íbúðir í byggingu í marsmánuði og september hvert ár.  Færri ný byggingarverkefni bættust við milli tveggja nýjustu talninga HMS en venjulega bætast við milli talninga, íbúðum á fyrstu byggingarstigum fækkar þó nokkuð á milli síðustu tveggja talninga og auk þess virðist hafa hægt á framvindu byggingarverkefna, þ.e. óvenjumörg byggingarverkefni stóðu í stað milli síðustu tveggja talninga. Samkvæmt spá HMS verða nýjar fullbúnar íbúðir álíka margar í ár og í fyrra og svipaður taktur verður næstu tvö ár þar á eftir.

Hærri fjármagnskostnaður þyngir róður fyrirtækja í íbúðauppbyggingu, ekki síst þegar langan tíma tekur að selja íbúðir og íbúðaverð er ekki á jafn hraðri uppleið og áður. Þá má nefna að skuldir byggingargeirans við viðskiptabankana hafa aukist um nærri 28% að raunvirði á síðustu 12 mánuðum.

Allt frá árinu 2020 hefur íbúðafjárfesting samkvæmt þjóðhagsreikningum dregist saman á milli ára. Við búumst við að áfram dragi úr íbúðafjárfestingu, um 5% í ár og 3% á næsta ári. Hún aukist svo samhliða vaxtalækkunum og aukinni eftirspurn, um 3% árið 2025 og 6% árið 2026.

Aukin uppbygging atvinnuhúsnæðis

Aðrir hagvísar en íbúðafjárfesting í þjóðhagsreikningum benda til mikilla umsvifa í byggingariðnaði. Helst ber að nefna síaukna veltu í byggingariðnaði samkvæmt virðisaukaskattskýrslum og gífurlega fjölgun fólks sem starfar við byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð.

Þessi ólíka þróun íbúðafjárfestingar annars vegar og veltu og starfsmannafjölda hins vegar skýrist líklega að hluta til af krafti í uppbyggingu atvinnuhúsnæðis og opinberum framkvæmdum. Eins og fjallað er um í nýjustu útgáfu Fjármálastöðugleika hefur uppbygging atvinnuhúsnæðis aukist á síðustu árum. Til dæmis hafa ekki verið fleiri fermetrar atvinnuhúsnæðis í byggingu frá árslokum 2011 og atvinnuhúsnæði í byggingu mældist 5,5% af stofni atvinnuhúsnæðis í lok ágúst.

Verðhækkanir á atvinnuhúsnæði síðustu mánuði hafa aukið hvata til uppbyggingar á þeim markaði, enda verðið enn hátt í samanburði við þróun byggingarkostnaðar. Vísitala raunverðs atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 4,1% á tólf mánuðum í lok annars fjórðungs þessa árs.

Framhaldið óljóst – ýmsir þættir togast á

Það verður áhugavert að fylgast með verðþróun á fasteignamarkaði næstu mánuði. Ýmsir þættir togast á. Hátt vaxtastig temprar eftirspurnina, aukin íbúðaþörf þrýstir upp verði, bæði á kaup- og leigumarkaði, kaupmáttur er aftur á uppleið og hlutdeildarlánaúrræði ríkisstjórnarinnar virðist hafa áhrif til hækkunar á íbúðaverði, á skjön við markmið peningastefnunnar. Erfitt er að segja til um hvort þau áhrif komi áfram fram á næstu mánuðum, en að öðru óbreyttu má ætla að verðhækkanir fari að segja raunverulega til sín þegar skýr merki koma fram um að vaxtastigið fari lækkandi.

Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.

Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.

Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
Þú gætir einnig haft áhuga á
Lyftari í vöruhúsi
30. maí 2025
2,6% hagvöxtur á fyrsta ársfjórðungi en samdráttur í fyrra
2,6% hagvöxtur mældist á fyrsta ársfjórðungi þessa árs, samkvæmt fyrsta mati Hagstofunnar sem var birt í morgun. Samkvæmt endurskoðuðum þjóðhagsreikningum mældist 0,7% samdráttur á síðasta ári en ekki 0,5% hagvöxtur eins og áður var áætlað.
Epli
28. maí 2025
Verðbólga hjaðnar og mælist 3,8%
Verðbólga mældist 3,8% í maí og hjaðnar úr 4,2% frá því í apríl. Verðbólga var örlítið undir okkar spá, einkum vegna þess að flugfargjöld til útlanda lækkuðu nokkuð á milli mánaða. Við eigum von á að verðbólga fari lægst í 3,6% í júlí, en hækki síðan aftur upp í 3,8% í ágúst.
Þjóðvegur
27. maí 2025
Launavísitalan hækkað um 8,2% á einu ári
Á síðustu mánuðum hefur smám saman hægt á hækkunartakti launa eftir ríflegar launahækkanir síðustu ár. Launahækkanir eru þó enn langt umfram verðbólgu og gera má ráð fyrir að kaupmáttur haldi áfram að aukast næstu misseri. Óvissa um launaþróun minnkaði eftir að langtímakjarasamningar náðust á stærstum hluta vinnumarkaðar, en líkt og í kjarasamningum síðustu ára eru hækkanir mismiklar eftir hópum.
26. maí 2025
Vikubyrjun 26. maí 2025
Peningastefnunefnd Seðlabanka Íslands lækkaði vexti um 0,25 prósentur í síðustu viku. HMS birti vísitölu íbúðaverðs, en árshækkun vísitölunnar lækkaði úr 8,0% í 7,6%. Í þessari viku birtir Hagstofan verðbólgumælingu fyrir maí, en við spáum því að verðbólgan hjaðni úr 4,2% í 3,9%.
Fjölbýlishús
22. maí 2025
Íbúðaverð heldur áfram að hækka þótt hægi á
Vísitala íbúðaverðs hækkaði um 0,45% á milli mánaða í apríl. Árshækkun vísitölu íbúðaverðs hefur lækkað síðustu þrjá mánuði og mælist nú 7,6%. Raunverð íbúða er töluvert hærra núna en fyrir ári síðan. Undirrituðum kaupsamningum hefur fækkað á milli ára síðustu þrjá mánuði, eftir að hafa fjölgað sífellt frá september 2023, ef frá er talinn desember síðastliðinn.
Flugvöllur, Leifsstöð
19. maí 2025
Vikubyrjun 19. maí 2025
Kortavelta Íslendinga jókst verulega í apríl, sérstaklega erlendis þar sem hún var 32,8% meiri en í apríl í fyrra að raunvirði. Íslendingar hafa aldrei farið í jafnmargar utanlandsferðir í einum mánuði og í apríl síðastliðnum. Nýlegar vísbendingar um aukinn eftirspurnarþrýsting draga enn frekar úr líkum á vaxtalækkun á miðvikudaginn, en við spáum því að vöxtum verði haldið óbreyttum fram í ágúst.
Flugvél
16. maí 2025
Íslendingar á faraldsfæti og kortavelta erlendis aldrei meiri
Kortavelta jókst um 9,4% á milli ára í apríl að raunvirði og erlendis jókst hún um 32,8%. Íslendingar hafa aldrei farið í fleiri utanlandsferðir í einum mánuði en í apríl síðastliðnum, samkvæmt gögnum Ferðamálastofu. Nýbirtar kortaveltutölur renna enn frekari stoðum undir spá um að stýrivöxtum verði haldið óbreyttum í næstu viku. Neysla landsmanna hefur haldið dampi þrátt fyrir hátt vaxtastig og við teljum horfur á að einkaneysla aukist smám saman á næstu árum.
Bananar
15. maí 2025
Spáum 3,9% verðbólgu í maí
Við spáum því að verðbólga lækki úr 4,2% í 3,9% í maí. Horfur eru á að verðbólga hjaðni lítillega í sumar en aukist aftur með haustinu þegar einskiptisliðir vegna skólagjalda og skólamáltíða detta úr 12 mánaða taktinum. Við gerum ráð fyrir 4,0% verðbólgu í árslok.
Seðlabanki Íslands
15. maí 2025
Spáum óbreyttum vöxtum í næstu viku
Við spáum því að peningastefnunefnd geri hlé á vaxtalækkunarferlinu og haldi stýrivöxtum óbreyttum í næstu viku. Verðbólga jókst umfram væntingar í apríl og verðbólguvæntingar hafa haldist tiltölulega stöðugar. Þá virðist hagkerfið þola vaxtastigið vel, kortavelta hefur aukist sífellt síðustu mánuði og enn er þó nokkur velta á íbúðamarkaði. Peningalegt taumhald losnaði með aukinni verðbólgu í apríl og við teljum ólíklegt að peningastefnunefnd þyki tímabært að lækka raunstýrivexti enn frekar.
Sendibifreið og gámar
12. maí 2025
Vikubyrjun 12. maí 2025
Brottfarir um Keflavíkurflugvöll hafa aldrei verið jafnmargar í aprílmánuði eins og í apríl síðastliðnum og erlendir ferðamenn voru 6,5% fleiri en í apríl í fyrra. Skráð atvinnuleysi var 3,9% í apríl og minnkaði um 0,3 prósentustig frá því í mars. Seðlabanki Bandaríkjanna hélt stýrivöxtum óbreyttum en Englandsbanki lækkaði stýrivexti um 0,25 prósentustig. Báðar ákvarðanir voru í takt við væntingar.