Íbúða­verð aft­ur á upp­leið og ónóg upp­bygg­ing í kort­un­um

Húsnæðisliðurinn leiðir aftur hækkanir á vísitölu neysluverðs og íbúðaverð hækkaði umfram væntingar síðustu tvo mánuði. Útlit er fyrir að íbúðauppbygging á næstu misserum fullnægi ekki íbúðaþörf og því má gera ráð fyrir þó nokkrum verðþrýstingi þegar vaxtastigið fer lækkandi.
Byggingakrani og fjölbýlishús
2. nóvember 2023

Áhrif vaxtahækkana hafa komið skýrt fram á íbúðamarkaði og strax á seinni helmingi síðasta árs tók að hægja mjög á verðþróun á markaðnum. Kaupsamningum fækkar milli ára, sölutími hefur lengst og færst hefur í aukana að íbúðir seljist undir ásettu verði. Árshækkun vísitölu íbúðaverðs stóð í 25,5% í júlí í fyrra en var komin niður í 0,8% í júlí í ár. Hún hefur hækkað aðeins aftur og mældist 2,6% í september. Raunverð íbúða á höfuðborgarsvæðinu hefur lækkað á milli ára síðustu fjóra mánuði, en raunlækkunin minnkaði aðeins í ágúst og september og nam 4,8% milli ára í september.

Í nýrri þjóðhagspá spáðum við því að íbúðaverð færi ekki aftur á flug fyrr en skýr merki kæmu fram um að vextir gætu farið að lækka. Við spáðum því að vísitala íbúðaverðs hækkaði að meðaltali um 5,0% á milli ára í ár, 2,0% á næsta ári, um 6,1% árið 2025 og um 7,4% árið 2026.

Skammtímasveiflur á íbúðaverði hafa reynst nokkuð ófyrirsjáanlegar. Í ágúst og september hækkaði vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu þó nokkuð umfram væntingar, um 0,7% í ágúst og 1,4% í september.

Vissulega hefur þörf á húsnæði aukist með hraðri fólksfjölgun, sem viðheldur þrýstingi á íbúðaverð, en það sem virðist hafa einna mest áhrif til hækkunar þessa mánuði er útvíkkun á skilyrðum í lánveitingum hlutdeildarlána. Eftir að skilyrðin voru útvíkkuð í júlí á stærri hópur kost á að sækja um og fleiri íbúðir passa inn í rammann. HMS tilkynnti nýlega að útvíkkunin hefði blásið lífi í lánveitingarnar, sem höfðu verið í hálfgerðu frosti mánuðina á undan. Lánin eru veitt fyrir nýjum íbúðum, sem eru jafnan dýrari en þær eldri, og því hefur úrræðið þrýst verðinu upp á við.

Íbúðafjárfesting og uppbygging

Verðþróun á íbúðamarkaði veltur að miklu leyti á því hversu vel gengur að tryggja að framboð mæti eftirspurn. HMS spáir því að í ár og á næstu tveimur árum rísi 15% færri fullbúnar íbúðir en á síðustu þremur árum. HMS telur íbúðir í byggingu í marsmánuði og september hvert ár.  Færri ný byggingarverkefni bættust við milli tveggja nýjustu talninga HMS en venjulega bætast við milli talninga, íbúðum á fyrstu byggingarstigum fækkar þó nokkuð á milli síðustu tveggja talninga og auk þess virðist hafa hægt á framvindu byggingarverkefna, þ.e. óvenjumörg byggingarverkefni stóðu í stað milli síðustu tveggja talninga. Samkvæmt spá HMS verða nýjar fullbúnar íbúðir álíka margar í ár og í fyrra og svipaður taktur verður næstu tvö ár þar á eftir.

Hærri fjármagnskostnaður þyngir róður fyrirtækja í íbúðauppbyggingu, ekki síst þegar langan tíma tekur að selja íbúðir og íbúðaverð er ekki á jafn hraðri uppleið og áður. Þá má nefna að skuldir byggingargeirans við viðskiptabankana hafa aukist um nærri 28% að raunvirði á síðustu 12 mánuðum.

Allt frá árinu 2020 hefur íbúðafjárfesting samkvæmt þjóðhagsreikningum dregist saman á milli ára. Við búumst við að áfram dragi úr íbúðafjárfestingu, um 5% í ár og 3% á næsta ári. Hún aukist svo samhliða vaxtalækkunum og aukinni eftirspurn, um 3% árið 2025 og 6% árið 2026.

Aukin uppbygging atvinnuhúsnæðis

Aðrir hagvísar en íbúðafjárfesting í þjóðhagsreikningum benda til mikilla umsvifa í byggingariðnaði. Helst ber að nefna síaukna veltu í byggingariðnaði samkvæmt virðisaukaskattskýrslum og gífurlega fjölgun fólks sem starfar við byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð.

Þessi ólíka þróun íbúðafjárfestingar annars vegar og veltu og starfsmannafjölda hins vegar skýrist líklega að hluta til af krafti í uppbyggingu atvinnuhúsnæðis og opinberum framkvæmdum. Eins og fjallað er um í nýjustu útgáfu Fjármálastöðugleika hefur uppbygging atvinnuhúsnæðis aukist á síðustu árum. Til dæmis hafa ekki verið fleiri fermetrar atvinnuhúsnæðis í byggingu frá árslokum 2011 og atvinnuhúsnæði í byggingu mældist 5,5% af stofni atvinnuhúsnæðis í lok ágúst.

Verðhækkanir á atvinnuhúsnæði síðustu mánuði hafa aukið hvata til uppbyggingar á þeim markaði, enda verðið enn hátt í samanburði við þróun byggingarkostnaðar. Vísitala raunverðs atvinnuhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 4,1% á tólf mánuðum í lok annars fjórðungs þessa árs.

Framhaldið óljóst – ýmsir þættir togast á

Það verður áhugavert að fylgast með verðþróun á fasteignamarkaði næstu mánuði. Ýmsir þættir togast á. Hátt vaxtastig temprar eftirspurnina, aukin íbúðaþörf þrýstir upp verði, bæði á kaup- og leigumarkaði, kaupmáttur er aftur á uppleið og hlutdeildarlánaúrræði ríkisstjórnarinnar virðist hafa áhrif til hækkunar á íbúðaverði, á skjön við markmið peningastefnunnar. Erfitt er að segja til um hvort þau áhrif komi áfram fram á næstu mánuðum, en að öðru óbreyttu má ætla að verðhækkanir fari að segja raunverulega til sín þegar skýr merki koma fram um að vaxtastigið fari lækkandi.

Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.

Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.

Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
Þú gætir einnig haft áhuga á
6. júní 2024
Mánaðaryfirlit yfir sértryggð skuldabréf - maí 2024
Meðfylgjandi er mánaðarlegt yfirlit sértryggðra skuldabréfa.
Flutningaskip
5. júní 2024
Aukinn halli á viðskiptum við útlönd
Alls var 41 ma. kr. halli á viðskiptum við útlönd á fyrsta ársfjórðungi. Hallinn jókst nokkuð milli ára. Þrátt fyrir þetta batnaði erlend staða þjóðarbúsins á fjórðungnum.
4. júní 2024
Fréttabréf Hagfræðideildar 4. júní 2024
Mánaðarlegt fréttabréf frá Hagfræðideild um nýjustu hagtölur og stöðu og horfur í efnahagsmálum.
3. júní 2024
Vikubyrjun 3. júní 2024
Landsframleiðsla dróst saman um 4% á fyrsta ársfjórðungi og verðbólga mældist 6,2% í maí, aðeins umfram spár.
Fiskiskip á Ísafirði
31. maí 2024
Samdráttur á fyrsta ársfjórðungi
Hagkerfið dróst saman um 4% á milli ára á fyrsta ársfjórðungi samkvæmt nýbirtum þjóðhagsreikningum Hagstofunnar. Þetta er í fyrsta sinn síðan árið 2021 sem landsframleiðsla dregst saman á milli ára. Samdrátturinn skýrist helst af minni birgðasöfnun vegna loðnubrests. Einkaneysla og fjárfesting jukust aftur á móti á fjórðungnum sem er til marks um eftirspurnarþrýsting.
Íbúðahús
30. maí 2024
Verðbólga jókst þvert á spár
Vísitala neysluverðs hækkaði um 0,58% á milli mánaða í maí og við það hækkaði ársverðbólga úr 6,0% í 6,2%. Hækkanir voru á nokkuð breiðum grunni og meiri en við bjuggumst við. 
Þjóðvegur
29. maí 2024
Margra ára hallarekstur og óskýrar mótvægisaðgerðir
Stjórnvöld sjá fram á að rétta smám saman úr ríkisrekstrinum á næstu árum en gera ekki ráð fyrir afgangi fyrr en árið 2028, eftir níu ára samfelldan hallarekstur. Hallarekstur var viðbúinn í faraldrinum en almennt er óæskilegt að ríkissjóður sé rekinn með halla í uppsveiflu og á tímum mikillar þenslu og verðbólgu. Við teljum að áfram verði reynt að halda aftur af opinberri fjárfestingu og að samneysla aukist aðeins minna á næstu árum en undanfarin ár.
Mynt 100 kr.
27. maí 2024
Krónan stöðug en Ísland verður dýrara
Krónan hefur verið óvenju stöðug frá því í nóvember í fyrra. Við teljum að krónan styrkist lítillega á þessu ári og að raungengið hækki þar sem verðbólga verði meiri hér en í helstu viðskiptalöndum okkar.
Fasteignir
27. maí 2024
Vikubyrjun 27. maí 2024
Velta á íbúðamarkaði hefur aukist á síðustu mánuðum og kaupsamningum fjölgað. Undirritaðir kaupsamningar á höfuðborgarsvæðinu í apríl í ár voru meira en tvöfalt fleiri en í apríl í fyrra.
Fiskveiðinet
22. maí 2024
Botnfisksveiðar vega upp á móti loðnubresti
Heildarafli íslenskra fiskiskipa dróst saman í fyrra og útflutningur sjávarafurða var 7,9% minni í fyrra en árið á undan. Aflaheimildir á þorski hafa dregist saman nokkur ár í röð en nú virðist þróunin vera að snúast við þar sem þorskkvóti var aukinn um 1% fyrir yfirstandandi veiðitímabil. Loðnuvertíð síðasta árs var mjög góð en í ár verður engin loðna veidd. Í nýlegri hagspá gerum við ráð fyrir hóflegum vexti í útflutningi sjávarafurða.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur