Íbúðamarkaður í betra jafnvægi þótt nýjar íbúðir seljist hægt
Mjög hefur hægt á verðhækkunum á húsnæðismarkaði á síðustu misserum. Vísitala íbúðaverðs hækkaði um 0,27% á milli mánaða í júlí og um 0,45% í júní. Þótt vísitalan hafi hækkað alla mánuði þessa árs, að maí undanskildum, er árshækkun íbúðaverðs nú aðeins örlítið umfram árshækkun á almennu verðlagi.
Meiri verðhækkanir á landsbyggðinni
Þessi örlitla hækkun sem mældist á vísitölunni í júlí var drifin áfram af íbúðaverðshækkun á landsbyggðinni, sem mældist 1,1%. Sérbýli á landsbyggðinni hækkaði um 1,5%. Fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,4%, sérbýli á höfuðborgarsvæðinu lækkaði um 0,5% og fjölbýli á landsbyggðinni um 0,3%. Verð á sérbýli sveiflast mun meira en á fjölbýli, þar sem sérbýli eru mun færri og fjölbreyttari en íbúðir í fjölbýli og því segja skammtímaverðbreytingar á þeim minna um undirliggjandi verðþrýsting.
Þegar íbúðaverð er skoðað á sama hátt og verðbólgan, þ.e. ef litið er á þróun vísitölunnar síðustu tólf mánuði, má greina miklar sveiflur síðustu ár. Frá ársbyrjun hefur dregið töluvert úr húsnæðisverðbólgunni. Í janúar var ársbreytingin 10,4% en nú í júlí mældist hún 4,2%. Verð hefur hækkað meira á landsbyggðinni en á höfuðborgarsvæðinu á síðustu tólf mánuðum, um 4,8% á landsbyggðinni og um 3,8% á höfuðborgarsvæðinu, en í byrjun árs var munurinn töluvert meiri.
Dregur hratt úr ársbreytingu raunverðs
Íbúðaverðshækkanir á ársgrundvelli eru enn lítillega umfram hækkanir á almennu verðlagi en það sem af er ári hefur dregið hratt úr muninum. Í byrjun árs nam árshækkun vísitölu íbúðaverðs umfram vísitölu neysluverðs án húsnæðis (raunverðshækkun) 7,2% en nú aðeins 1,1%. Ársbreyting raunverðs hefur ekki verið minni síðan í mars 2024.
Kaupsamningar færri en í fyrra
Velta á íbúðamarkaði var minni nú á fyrstu sjö mánuðum ársins en á fyrstu sjö mánuðum síðasta árs, jafnvel þótt kaupsamningar sem mátti rekja má beint til hamfaranna í Grindavík í fyrra séu teknir út fyrir sviga. Vel má vera að óbein Grindavíkuráhrif hafi einnig verið nokkuð umfangsmikil, kynt undir væntingum um verðhækkanir og þannig ýtt undir viðskipti á markaðnum. Kaupsamningar á fyrstu sjö mánuðum þessa árs eru töluvert fleiri en á sama tímabili árið 2023. Alls voru 1.025 kaupsamningar um íbúðarhúsnæði undirritaðir í júlí. Í júní var fjöldi kaupsamninga 981 og því fjölgaði undirrituðum kaupsamningum um 4,5% á milli mánaða í júlí.
Hægt hefur töluvert á hækkunartakti íbúðaverðs og þrátt fyrir töluverða veltu á markaðnum það sem af er ári er veltan minni en á fyrstu sjö mánuðum síðasta árs. Þegar eldri íbúðir eru annars vegar ber meðalsölutími þess merki að markaðurinn hafi loks færst í átt að jafnvægi og hvorki seljendur né kaupendur hafi yfirhöndina á markaðnum. Um þetta er fjallað í nýjustu mánaðarskýrslu HMS.
Jafnvægisástand endurspeglast ágætlega í þeim gögnum sem fjallað er um hér að framan, rólegri verðhækkunum og hóflegri veltu. Verulega hefur dregið úr fólksfjölgun á landinu og dregið hefur úr spennu á vinnumarkaði, sem minnkar eftirspurnarþrýsting á íbúðamarkaði.
Nýjar íbúðir eru mun lengur að seljast en þær eldri, enda dýrari. Eftir því sem dregur úr væntingum um vaxtalækkanir og þar af leiðandi einnig væntingum um verðhækkanir á markaðnum, má gera ráð fyrir auknum hvata til þess að lækka verð á nýjum íbúðum og selja þær hraðar.
Leiguverð hækkar mun meira en íbúðaverð
Vísitala leiguverðs hækkaði um 1,38% á milli mánaða í júlí og árshækkun hennar mældist 5,1%. Svo lítil hefur hækkunin ekki mælst frá því í lok árs 2021. Árshækkun leiguverðs er þó enn nokkuð meiri en árshækkun íbúðaverðs.
Síðasta árið hafa kaupverð og leiguverð þróast með nokkuð svipuðum hætti. Hlutfallið þar á milli hefur haldist nokkuð stöðugt, en leitar þó upp á við. Á tímum faraldursins þegar vextir voru lágir og eftirspurn jókst gífurlega, lækkaði hlutfallið hratt. Á seinni hluta árs 2022 þegar vextir tóku að hækka og leiga varð hlutfallslega vænlegri kostur en áður. Meiri aðsókn var á leigumarkað og þrýstingur á leiguverð jókst til muna. Á síðustu mánuðum hefur leiguverð hækkað meira en kaupverð og hugsanlega hefur spenna tekið að færast frá fasteignamarkaði yfir á leigumarkaðinn.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Greiningardeildar Landsbankans hf. (greiningardeild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Greiningardeildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.
Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Greiningardeild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
