Það er erfitt að spá fyr­ir um þró­un íbúða­verðs

Það hefur reynst okkur í Hagfræðideild Landsbankans, eins og fleirum, erfitt að spá fyrir um þróun vísitölu íbúðaverðs síðustu mánuði, enda hefur vísitalan sveiflast óvenju mikið milli mánaða.
Hús í Reykjavík
30. október 2023

Vaxtahækkanir hafa kælt fasteignamarkaðinn töluvert, sem sést vel á því að fjöldi kaupsamninga á mánuði hefur dregist saman, íbúðir eru lengur að seljast og hlutfall kaupsamninga þar sem íbúðir eru seldar undir ásettu verði hefur hækkaði. Árshækkun íbúðaverðs minnkaði niður í 2,6% í september eftir að hafa náð hámarki í 25,5% í júlí í fyrra.

Auknar sveiflur torvelda yfirsýn

Undanfarna tvo mánuði hefur vísitala íbúðaverðs á hinn bóginn tekið upp á því að hækka aftur, eftir að hafa lækkað mánuðina þar á undan. Nýbirt vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu fyrir september hækkaði til að mynda um 1,4%, eftir að hafa hækkað um 0,7% í ágúst. Þessar hækkanir komu okkur töluvert á óvart, enda telst 1,4% hækkun á milli mánaða vera töluverð. Miðað við helstu áhrifaþætti á íbúðaverð er erfitt að sjá rökrétta ástæðu fyrir svo mikilli hækkun á vísitölunni. Ein möguleg skýring á auknum sveiflum síðustu mánuði er að það eru færri samningar að baki útreikningi á íbúðaverðsvísitölunni sökum þess að færri eignir eru að seljast. Þekkt er að vísitala fyrir sérbýli sveiflast meira en vísitala fyrir fjölbýli, bæði vegna þess að miklu færri sérbýli ganga kaupum og sölum, en einnig vegna þess að sérbýli eru misjafnari að sniði og verðið á stærra bili en fyrir fjölbýli. Eftir því sem kaupsamningar eru fleiri, því minna sveiflast verðvísitalan og öfugt. Samsetning þeirra kaupsamninga sem eru notaðir við mánaðarlegan útreikning getur því haft nokkur áhrif.

Hafa hlutdeildarlán haft áhrif til hækkunar?

Einnig er vert að velta því upp hvaða áhrif útvíkkun á úrræði Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) um svokölluð hlutdeildarlán getur haft á vísitölu íbúðaverðs. Fyrstu hlutdeildarlánin voru veitt árið 2020 og voru langflest slík lán veitt árið 2021, 297 talsins. Síðan hefur dregið verulega úr fjölda nýrra hlutdeildarlána vegna þess að íbúðaverð hækkaði töluvert umfram þau skilyrði sem sett voru um lánin. Í júní á þessu ári var hámarksverð íbúða og tekjuviðmið umsækjanda hækkað, auk þess sem úthlutunartímabilum var fjölgað úr 6 í 12. Samkvæmt frétt HMS frá 5. október hafa hlutdeildarlánin tekið við sér eftir útvíkkun á úrræðinu og 102 hlutdeildarlán verið veitt á þessu ári, þar af 65 á þriðja ársfjórðungi, eða í júlí, ágúst og september. Hlutdeildarlánin virðast því ýta undir eftirspurnarþrýsting á fasteignamarkaðnum.

Hlutdeildarlán eru að langmestu leyti veitt til kaupa á nýjum íbúðum. Fermetraverð á nýjum íbúðum er alla jafna töluvert hærra en á eldri íbúðum. Samkvæmt mánaðarskýrslu HMS fyrir júní var söluverð á fermetra í nýju húsnæði á höfuðborgarsvæðinu 867 þúsund kr., en 716 þúsund kr. fyrir aðrar íbúðir. Þegar kaupsamningum vegna nýrra eigna fjölgar og þeir koma inn í útreikning vísitölunnar í gegnum hlutdeildarlánaúrræðið, á sama tíma og heildarfjöldi kaupsamninga höfuðborgarsvæðinu er að dragast saman, þá hljóta að vakna spurningar um hvort hlutdeildarlánin ýti ekki undir hækkun á vísitölu íbúðaverðs.

Áhrif á þróun stýrivaxta?

Peningastefnunefnd Seðlabankans ákvað við síðustu vaxtaákvörðun að halda stýrivöxtum óbreyttum í 9,25%. Meðal þess sem nefndin benti á var að verðbólga hefði á suma mælikvarða hjaðnað og óvissa væri um framvindu efnahagsþróunar næstu mánuði. Í nýrri hagspá okkar til ársins 2026, sem við kynntum fyrir rúmlega viku, spáðum við því að stýrivextir hefðu náð toppi, en myndu haldast háir fram á mitt næsta ár. Það veldur því óneitanlega áhyggjum ef vísitala íbúðaverðs, sem er liður í útreikningi á vísitölu neysluverðs, hækkar enn meira vegna hlutdeildarlánanna.

Greinin birtist fyrst í ViðskiptaMogganum 25. október 2023.

Þú gætir einnig haft áhuga á
15. apríl 2024
Vikubyrjun 15. apríl 2024
Verðbólga hjaðnar þó nokkuð í apríl, úr 6,8% í 6,1%, en breytist lítið næstu mánuði þar á eftir og verður 5,9% í júlí, samkvæmt okkar nýjustu verðbólguspá. Þótt vaxtahækkanir hafi slegið nokkuð á eftirspurn má enn greina kraft í hagkerfinu og spennu á vinnumarkaði. Þá mælast verðbólguvæntingar enn vel yfir markmiði.
Epli
11. apríl 2024
Spáum lækkun verðbólgu úr 6,8% í 6,1%
Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,61% á milli mánaða í apríl og að ársverðbólgalækki töluvert, eða úr 6,8% í 6,1%. Mest áhrif til hækkunar í spá okkar hafa reiknuð húsaleiga, flugfargjöld til útlanda og matarkarfan. Apríl í fyrra var stór hækkunarmánuður og þar sem við gerum ráð fyrir töluvert minni mánaðarhækkun nú lækkar ársverðbólga töluvert. Á móti gerum við ekki ráð fyrir því að verðbólga lækki mikið næstu mánuði þar á eftir og búumst við því að hún verði 5,9% í júlí.
Gönguleið
8. apríl 2024
Vikubyrjun 8. apríl 2024
Um 14% fleiri ferðamenn fóru um Keflavíkurflugvöll í febrúar síðastliðnum en í febrúar í fyrra. Ferðamenn gistu þó skemur en áður, því skráðum gistinóttum fækkaði um 2,7% á milli ára í febrúar.
3. apríl 2024
Fréttabréf Hagfræðideildar 3. apríl 2024
Mánaðarlegt fréttabréf frá Hagfræðideild um nýjustu hagtölur og stöðu og horfur í efnahagsmálum.
2. apríl 2024
Vikubyrjun 2. apríl 2024
Um 30% fyrirtækja vilja fjölga starfsfólki á næstu sex mánuðum, samkvæmt nýjustu könnun Gallup meðal 400 stærstu fyrirtækja landsins sem var framkvæmd í mars. Hlutfallið eykst úr 23% frá síðustu könnun sem var gerð í desember.  
Íbúðir
26. mars 2024
Hækkandi íbúðaverð kyndir undir verðbólgu
Vísitala neysluverðs hækkaði um 0,8% milli mánaða í mars og við það jókst ársverðbólga úr 6,6% í 6,8%. Langmest áhrif til hækkunar í mælingunni má rekja til hækkunar á íbúðaverði, og þá sérstaklega utan höfuðborgarsvæðisins. Verð á nýjum bílum hafði mest áhrif til lækkunar í mars.
Seðlabanki
25. mars 2024
Vikubyrjun 25. mars 2024
Peningastefnunefnd Seðlabankans tilkynnti á miðvikudag að stýrivöxtum yrði haldið óbreyttum í 9,25%. Ákvörðunin var í samræmi við spá okkar, en tónninn í yfirlýsingunni var harðari en við bjuggumst við.
Ferðamenn
18. mars 2024
Vikubyrjun 18. mars 2024
Gögn síðasta árs benda til þess að þeir ferðamenn sem hingað komu hafi að meðaltali dvalið skemur en árið á undan en aftur á móti eytt meiru á dag.
Vélsmiðja Guðmundar
15. mars 2024
Að flytja út „annað“ er heldur betur að skila sér
Útflutningur hefur alltaf verið mjög mikilvægur fyrir Íslendinga og íslenskan efnahag. Lengst af var fiskurinn okkar aðal útflutningsvara, svo bættist álið við og nú síðasta áratuginn eða svo hefur ferðaþjónusta rutt sér til rúms og er orðin stærsta einstaka útflutningsvara Íslendinga. Á síðustu árum hefur annar útflutningur, þ.e. útflutningur sem ekki heyrir undir neinn þessara flokka, vaxið hratt og raunar hraðar en ferðaþjónustan, þó faraldurinn torveldi samanburðinn aðeins.
Fjölbýlishús
14. mars 2024
Spáum 6,6% verðbólgu í mars
Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,57% milli mánaða í mars og að ársverðbólga verði óbreytt í 6,6%. Mest áhrif til hækkunar í spá okkar hafa reiknuð húsaleiga, flugfargjöld til útlanda, föt og skór og matarkarfan. Við eigum enn von á að verðbólgan hjaðni rólega næstu mánuði og verði komin niður í 5,4% í júní.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur