Merki um kröftuga íbúðauppbyggingu
Alls eru um 8.100 íbúðir í byggingu á Íslandi, samkvæmt nýrri talningu Samtaka iðnaðarins (SI) og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) sem var kynnt í september. Íbúðirnar eru 35% fleiri en í september á síðasta ári og 12% fleiri en í mars á þessu ári. Síðan í september í fyrra hefur íbúðum á fyrsta byggingarstigi fjölgað mest, um 103%, og um 39% síðan í mars. Íbúðum sem eru næstum tilbúnar, á 7. byggingarstigi, hefur aftur á móti fækkað um 34%. Flestar af þeim íbúðum sem nú eru í byggingu eru nýorðnar fokheldar (20%), nálægt því (33%) eða á fyrsta byggingarstigi (20%). Af þessu má ætla að kraftur sé í nýjum byggingarverkefnum og að byrjað hafi verið á mörgum nýjum á allra síðustu mánuðum. Áhrifa af aukinni uppbyggingu gætir því ekki endilega strax, heldur eftir einhverja mánuði.
HMS og SI gera ráð fyrir að 1.229 íbúðir komi á markað á landinu það sem eftir er af þessu ári, samtals 3.089 á árinu, 3.169 á næsta ári og 3.206 árið 2023. Gangi spáin eftir verða fullgerðar nýjar íbúðir á þessu ári á landinu öllu ríflega 3.000 talsins sem er örlítið færri en í fyrra en engu að síður talsvert magn. Fjöldinn í ár og í fyrra er svipaður og á árunum 2005-2007 sem voru sögulega mjög umfangsmikil ár í uppbyggingu.
Samkvæmt talningunni er gert ráð fyrir því að færri nýjar íbúðir komi inn á markaðinn í Reykjavík á næstu tveimur árum en á þessu ári, en að þeim fjölgi annars staðar á höfuðborgarsvæðinu, sérstaklega í Hafnarfirði, Kópavogi og Garðabæ.
Velta eykst eftir samdrátt í faraldrinum
Velta í byggingariðnaði samkvæmt VSK-skýrslum gefur líka ágætis vísbendingu um íbúðauppbyggingu. Veltan eykst nokkuð hratt um þessar mundir, eftir að hafa dregist saman í faraldrinum. Hún var 27% meiri í júlí og ágúst á þessu ári en í sömu mánuðum á síðasta ári og 30% meiri í maí og júní en í fyrra, miðað við fast verðlag.
Þessi aukning milli ára er ekki bundin við áhrif faraldursins. Veltan í greininni var 25% meiri í júlí og ágúst á þessu ári heldur en árið 2019, áður en faraldurinn skall á. Veltan við lok síðasta árs og það sem af er þessu ári er þó nokkuð meiri en hún var árin 2018, 2019 og 2020, á föstu verðlagi.
Íbúðafjárfesting hefur að sama skapi verið nokkuð kröftug síðustu þrjú ár og svipuð því sem hún var á árunum 2005-2007. Tölur Hagstofunnar sýna þó að hún hafi verið minni á þessu ári en á tímabilinu 2019-2021 en gögnin þarf að taka með fyrirvara vegna mikillar óvissu, eins og Hagstofan tekur fram. Í nýútgefinni þjóðhags- og verðbólguspá okkar gerum við ráð fyrir því að íbúðafjárfesting aukist um 1% milli ára í ár en aukist svo um 4,5% á næsta ári og verði mjög kröftug á næstu árum í sögulegu ljósi.
Starfsfólki fjölgar í byggingargeiranum
Þeim sem starfa við byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð hefur fjölgað hratt á síðustu mánuðum sem við teljum að gefi góða vísbendingu um aukin umsvif í greininni. Tæplega 17.300 störfuðu við byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð í ágúst á þessu ári, 9% fleiri en í ágúst í fyrra og 8,8% fleiri en í sama mánuði árið 2019, áður en faraldurinn skall á. Svipaða sögu er að segja af maí, júní og júlí. Leita þarf aftur til ársins 2008 til þess að finna viðlíka fjölda fólks í greininni, en fjöldinn náði hámarki í 19.248 í júní 2008.
Þrátt fyrir þessa miklu fjölgun er skortur á starfsfólki og 52% fyrirtækja í byggingarstarfsemi vilja fjölga starfsfólki enn frekar, samkvæmt könnun sem Gallup gerði fyrir Seðlabankann í september. Má því telja líklegt að mönnun setji byggingarfyrirtækjum skorður.
12.050 erlendir ríkisborgarar hafa flutt til landsins á árinu
Aukin eftirspurn eftir vinnuafli kallar á erlent starfsfólk og árið í ár er metár hvað varðar fólksflutninga til landsins. Á fyrstu þremur fjórðungum ársins fluttu hingað 13.750 manns, nær allt erlendir ríkisborgarar, 12.050, og um 10.000 þeirra á aldrinum 20-59 ára. Ef horft er á fjölda aðfluttra umfram þá sem hafa flutt af landi brott, hvort sem fólkið er íslenskt eða erlent, má sjá að fólksflutningar hafa fjölgað íbúum á landinu um 7.780 manns á fyrstu þremur fjórðungum árs. Ólíkt því sem tíðkaðist í faraldrinum hafa þó nokkuð fleiri Íslendingar flutt af landi brott heldur en heim á árinu og er nettó brottflutningur 490 manns.
Erfitt er að segja til um það hversu stór hluti þeirra sem flytja til landsins sjá fyrir sér að setjast hér að og hversu margir koma hingað tímabundið til að vinna. Atvinnuleysi er í lágmarki og stjórnendur fyrirtækja finna fyrir skorti á starfsfólki. Ljóst er að aðflutt starfsfólk er nauðsynlegt til að mæta eftirspurn eftir vinnuafli, svo sem í byggingariðnaði, en aðflutningur eykur á sama tíma þörfina á húsnæði, að minnsta kosti til skamms tíma.
Markaðurinn að kólna og uppbygging að aukast
Þótt mannfjöldi hafi augljós áhrif á þörf á húsnæði sveiflast eftirspurn eftir íbúðum til kaupa ekki síst með aðgengi að lánsfé. Þetta sást skýrt þegar eftirspurn tók hratt við sér þegar stýrivextir voru lækkaðir skarpt til að stemma stigu við efnahagslegum áhrifum faraldursins árið 2020, á tímum þegar fólksflutningar til landsins voru nær engir. Í kjölfarið snarhækkaði íbúðaverð og hvatinn til að byggja jókst.
Á síðustu mánuðum hefur hægt mjög á verðhækkunum og í ágúst lækkaði vísitala íbúðaverðs í fyrsta sinn síðan í nóvember 2019, um 0,4%. Í september hækkaði hún svo um 0,8%, en hækkunin skýrðist öll af verðhækkunum á sérbýli því verð á fjölbýli lækkaði um 0,1%. Þessi þróun sýnir að markaðurinn hefur kólnað, enda hafa stýrivextir hækkað úr 0,75% í 5,75% frá því í maí á síðasta ári og Seðlabankinn þar að auki þrengt að aðgengi að lánsfé með skilyrðum um greiðslubyrði og veðsetningu. Þótt eftirspurn eftir íbúðum til kaupa dragist saman þegar vextir hækka er þörfin engu að síður til staðar og aukin uppbygging því jákvæð.
Það tekur tíma að byggja og því eðlilegt að tími líði á milli þess að íbúðauppbygging tekur við sér og þar til áhrifa þess fer að gæta á markaði. Aukin velta og fjölgun starfsfólks í greininni eru skýr merki um aukin umsvif og af talningu SI og HMS að dæma er stór hluti íbúða í byggingu á fyrsta byggingarstigi eða um það bil fokheldar. Því má búast við að íbúðum fjölgi hratt á næstunni, ekki síst á höfuðborgarsvæðinu og nágrenni þess, en að einhverra mánaða bið kunni að vera eftir þeim.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara. Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti. Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
