Leiguverð á hraðari uppleið en kaupverð undanfarið
Leiguverð hækkar tvo mánuði í röð
Vísitala leiguverðs hækkaði um rúmlega 1% á milli mánaða í febrúar eftir að hafa lækkað mánuðina tvo á undan. Í mars hækkaði vísitala leiguverðs um 0,4% á milli mánaða og hefur hækkað um 11,3% síðasta árið. Á sama tíma hefur kaupverð íbúða hækkað um 8%.
Síðustu tvö ár hefur leiguverð hækkað umfram kaupverð en þegar horft er til lengra tímabils hefur kaupverð hækkað töluvert meira en leiguverð. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun tók upp nýja aðferð við gerð leiguvísitölunnar, með betri gögnum en áður. Nýja vísitalan, sem hefur verið notuð síðan í maí 2023, miðar einungis við leigusamninga fyrir íbúðir sem leigðar eru út í hagnaðarskyni, þar sem leigan er á markaðsverði. Til þess að draga úr sveiflum í vísitölunni er talan fyrir hvern mánuð meðaltal af þeim mánuði og mánuðinum á undan.
Einstaklingar umsvifamestir í útleigu
Um 14% fleiri nýir leigusamningar tóku gildi á fyrsta fjórðungi þessa árs en síðasta árs og mesta fjölgun (um 19%) mátti greina hjá óhagnaðardrifnum leigufélögum, samkvæmt gögnum HMS. Leigusamningum um íbúðir á vegum sveitarfélaga fjölgaði um 17% og leigusamningum á vegum annarra leigufélaga fjölgaði um 16%. Fjölgunin var minnst á meðal samninga um íbúðir á vegum einstaklinga, eða um 12%, en einstaklingar eiga stærsta hlutdeild í útleigumarkaðnum, um 40%. Þessir tveir síðastnefndu flokkar eru þeir samningar sem hafa áhrif á þróun leiguvísitölu HMS.
Hlutfall leigu af fasteignaverði helst stöðugt eftir faraldurinn
HMS fjallar um það í nýjustu mánaðarskýrslunni hvernig leiguverð hefur þróast í samanburði við kaupverð íbúða síðustu ár. Þegar heimsfaraldurinn gekk yfir lækkaði leiguverð sem hlutfall af fasteignaverði mjög hratt. Eftirspurn eftir íbúðum til kaupa snarjókst þegar vextir voru lækkaðir og eftirspurn eftir leiguhúsnæði fór minnkandi. Um mitt ár 2022 tók hlutfallið að hækka aftur. Lánakjör höfðu tekið að versna, eftirspurn eftir íbúðum til kaupa dróst saman og ásókn í leiguíbúðir jókst á ný.
Á síðasta árinu hafa leiguverð og kaupverð þróast með tiltölulega svipuðum hætti og hlutfallið þar á milli því lítið breyst. Þetta getur verið merki um að einhverskonar jafnvægi sé að myndast á milli leiguverðs og fasteignaverðs. Hlutfallið er nú sögulega lágt og er enn lægra en það var á árunum fyrir faraldurinn sem kann að benda til þess að leiguverð eigi inni hækkanir á næstu misserum.
Leiguverð hefur áhrif á vísitölu neysluverðs
Hagstofan birti vísitölu neysluverðs fyrir aprílmánuð þann 29. apríl. Liðurinn „reiknuð húsaleiga“ hækkaði nokkuð umfram væntingar, um 1,1% en ekki 0,5% eins og við höfðum spáð. Erfitt hefur reynst að spá fyrir um mánaðarbreytingu á þeim lið frá því Hagstofan tók upp nýja aðferð til þess að meta hana. Reiknuð húsaleiga er áætlun Hagstofunnar á því leiguverði sem húsnæðiseigandi myndi borga fyrir eigin íbúð. Með aðgengi að betri leigugögnum getur Hagstofan nú mælt markaðsverð leiguhúsnæðis og borið saman við sambærilegar eignaríbúðir, í stað þess að miða við íbúðaverð og vexti eins og áður, og notar nú það sem kallast leiguígildi til þess að meta reiknaða húsaleigu.
Munurinn á leiguvísitölum HMS og reiknaðrar húsaleigu er að í vísitölu HMS er verið að mæla breytingu á nýjum samningum á meðan reiknuð húsaleiga er reiknuð sem meðalleiguverð allra gildandi samninga. Breytingar í verði nýrra leigusamninga, eins og vísitala HMS mælir, hafa því minni áhrif á mánaðarmælingar Hagstofunnar en ættu að gefa vísbendingu um þróunina til lengri tíma.
Skammtímaleigumarkaðurinn á Íslandi
Skammtímaleiga færðist hratt í aukana hér á landi á uppgangsárum ferðaþjónustunnar árin 2016-2017. Eftir ládeyðuár ferðaþjónustunnar í kringum faraldurinn jukust umsvif Airbnb hratt á ný en þau hafa þó ekki enn náð sömu hæðum og fyrir faraldur.
Ætla má að eftir því sem hvati til þess að leigja út íbúð í skammtímaleigu verður sterkari fari framboð af langtímaleiguíbúðum minnkandi. Niðurstöður úr leigumarkaðskönnun HMS bera þess einmitt merki að með auknum umsvifum á skammtímaleigumarkaði hafi leigjendum reynst erfiðara að fá langtímaíbúð til leigu. HMS fjallar ítarlega um þetta í Vegvísi leigumarkaðar 2025.
Í því skyni að fjölga íbúðum sem nýtast sem heimili hafa stjórnvöld nú sett í samráðsgátt frumvarp um hert skilyrði skammtímaleigu íbúðarhúsnæðis. Þar er lagt til að skráningarskyld heimagisting á vegum einstaklings sé afmörkuð við eina eign hans (lögheimili) innan þéttbýlis. Ef leigð er út önnur eign þarf hún að vera í dreifbýli. Áður mátti leigja út lögheimili sitt og aðra eign, hvort sem var í dreif- eða þéttbýli. Sem fyrr mega samanlagðar heildartekjur ekki fara yfir 2 m.kr. á ári og gistinæturnar mega ekki vera fleiri en 90 talsins. Auk þess verða rekstrarleyfi fyrir gististarfsemi í íbúðarhúsnæði innan þéttbýlis gerð tímabundin.
Erfitt er að segja til um hversu afgerandi áhrif þessar breytingar gætu haft. Samkvæmt HMS voru útleigðar Airbnb-íbúðir á Íslandi tæplega 9.000 og um helmingur þeirra leigður út af leigusala með þrjár eða fleiri íbúðir á leigu. Til samanburðar eru í gildi um 24.000 leigusamningar á landinu, samkvæmt leiguverðsjá HMS. Airbnb á þannig þó nokkra hlutdeild í markaðnum og því má vel vera að lagabreytingarnar beri tilætlaðan árangur.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Greiningardeildar Landsbankans hf. (greiningardeild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Greiningardeildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.
Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Greiningardeild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
