Íbúðum fjölgaði minna í fyrra en árin á undan en kröftug uppbygging í kortunum
Fullbúnum íbúðum fjölgaði um 2.887 á árinu 2022 á landsvísu, samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar og íbúðastofninn stækkaði um 1,9%. Aukningin var minni en síðustu þrjú árin á undan, en hún var 2,2% árið 2021, 2,7% árið 2020 og 2,3% árið 2019.
Íbúðum í byggingu aldrei fjölgað jafn mikið
Þetta þýðir þó ekki að minni kraftur hafi verið í íbúðauppbyggingu en síðustu ár, því aukning í uppbyggingu hefur aðallega verið á fyrstu byggingarstigum og nýjar ófullbúnar íbúðir hafa aldrei verið eins margar og í fyrra. Í lok árs 2022 voru 7.388 ófullbúnar íbúðir á landinu öllu, 33% fleiri en í lok árs 2021. Fjölgunin var mest á höfuðborgarsvæðinu, 40% aukning, og þar voru 4.425 ófullbúnar íbúðir í lok árs. Samkvæmt mælaborði Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eru uppi byggingaráform um um það bil 600 íbúðir í viðbót við þær 7.388 sem eru í byggingu. Af þeim íbúðum sem nú eru í byggingu eru um það bil 73% í fjölbýlishúsum, 13% eru einbýli og 14% eru annars konar sérbýlishús, svo sem raðhús eða parhús.
Starfsfólki í byggingariðnaði fjölgar ört, enn er þó skortur á fólki
Rúmlega 15% fleiri störfuðu við byggingariðnað í desember á nýliðnu ári en í sama mánuði 2019 og nú eru 17.700 starfandi í greininni samkvæmt staðgreiðsluskrám.
Fjöldinn nú í desember er svipaður því sem var í janúar árið 2008 og ef tekið er tillit til árstíðasveiflna má gera ráð fyrir að fjölgi áfram fram yfir sumar. Starfsfólki í greininni fækkaði í faraldrinum en hefur fjölgað hratt á ný.
Tæp 62% fyrirtækja í byggingariðnaði og veitustarfsemi sögðust í desember síðastliðnum vilja fjölga starfsfólki á næstu sex mánuðum, samkvæmt könnun sem Gallup gerir reglulega fyrir Seðlabankann. Könnunin var þar áður gerð í september og þá vildu 52% fjölga starfsfólki. Þessi aukna vinnuaflseftirspurn í greininni er skýrt merki um aukin umsvif. Þar sem atvinnuleysi hér á landi er í lágmarki og byggingarfyrirtæki reiða sig ekki síst á innflutt vinnuafl, má vera að mönnun sé flöskuháls þegar kemur að því að auka umsvif í greininni. Eftirspurn eftir vinnuafli er langmest í byggingarstarfsemi og veitum, en næst kemur iðnaður og framleiðsla, þar sem tæp 47% vilja fjölga starfsfólki.
Margir hagvísar benda til kröftugrar uppbyggingar
Íbúðafjárfesting hefur að sama skapi verið nokkuð kröftug síðustu þrjú ár og svipuð því sem hún var á árunum 2005-2007. Tölur Hagstofunnar sýna þó að hún hafi verið minni á þessu ári en á tímabilinu 2019-2021 en gögnin þarf að taka með fyrirvara vegna mikillar óvissu, eins og Hagstofan tekur fram.
Önnur vísbending um aukna uppbyggingu er aukin velta í byggingariðnaði. Veltan, samkvæmt VSK-skýrslum, hefur færst í aukana á síðasta eina og hálfa árinu, eftir að hafa verið nokkuð stöðug frá árinu 2016. Hún hefur aðallega aukist á allra síðustu mánuðum og í september og október árið 2022 var hún 15% meiri en í sömu mánuðum árið 2021, á föstu verðlagi.
Þá eru vaxandi útlán banka til fyrirtækja í byggingariðnaði einnig merki um aukin umsvif í greininni. Uppgreiðslur og umframgreiðslur á lánum fóru langt fram úr nýjum lánum í faraldrinum en þróunin snerist hratt við í kringum áramót 2021 og 2022. Útlán til fyrirtækja í byggingariðnaði voru á fyrstu 11 mánuðum ársins 2022 156% meiri en á sama tíma árið 2019, síðasta árið fyrir faraldur. Þau voru líka mun meiri en árin 2017 og 2018, þrátt fyrir að það hafi verið mikill uppbyggingartími á íbúðamarkaði.
Er þörf á öllum þessum íbúðum og er eftirspurn eftir þeim?
Af þessari umfjöllun má ráða að nýjum íbúðum kunni að fara hratt fjölgandi á næstu mánuðum og allra næstu árum. Ekki er úr vegi að velta því upp hvort þörf sé á þessum fjölda íbúða og að sama skapi hvort eftirspurn sé eftir þeim.
Þörf á íbúðum er ekki það sama og eftirspurn eftir íbúðum til kaupa. Eftirspurn eftir íbúðum snarjókst þegar Seðlabankinn hóf að lækka vexti snemma árs 2020 til að sporna gegn efnahagslegum áhrifum heimsfaraldursins. Fasteignaverð tók hratt við sér og nú er það svo að íbúðaverð hefur hækkað um 50% að nafnvirði á þremur árum.
Hraðar verðhækkanir á íbúðamarkaði í faraldrinum skýrðust ekki af skyndilega aukinni þörf á íbúðum eða ógnarhraðri fólksfjölgun. Þvert á móti – það hægðist einmitt tímabundið á aðflutningi fólks til landsins, enda litla vinnu að fá. Líklega voru flestir þeir sem skyndilega sáu hag sinn í því að kaupa íbúð þegar aðgengi jókst að lánsfé áður í leiguíbúð, leiguherbergi eða foreldrahúsum. Verðhækkanirnar skýrðust þannig einna helst af aukinni eftirspurn þegar fólk sem áður gat ekki eignast íbúð streymdi inn á eignamarkaðinn í ljósi hagstæðra lánskjara. Því er óvarlegt að gera ráð fyrir að verðhækkanir á eignamarkaði séu í öllum tilfellum merki um að verulega þurfi að fjölga íbúðum vegna mannfjölgunar. Verðhækkanir sem sáust á allra síðustu árum eru fyrst og fremst birtingarmynd aukinnar eftirspurnar sem nú fer dvínandi.
Á síðustu mánuðum hefur hægt mjög á verðhækkunum og í ágúst í fyrra lækkaði vísitala íbúðaverðs í fyrsta sinn síðan í nóvember 2019, um 0,4%. Hún lækkaði líka í nóvember og mest í desember, um 0,7%. Kólnun á markaðnum þarf ekki að koma á óvart, enda hafa stýrivextir hækkað úr 0,75% í 5,75% frá því í maí 2021 og Seðlabankinn þar að auki þrengt að aðgengi að lánsfé með reglum um hámarksgreiðslubyrði og hámarksveðsetningu við lánveitingar vegna íbúðakaupa.
Eftirspurn dregst saman á sama tíma og þörf vegna aðflutnings eykst
Kólnunin sést ekki aðeins á verðþróuninni heldur einnig á því að færri íbúðir seljast yfir ásettu verði en áður og færri mæta á opin hús. Eftirspurnin er því minni, en það þýðir ekki að þörfin sé minni en áður. Aðflutningur fólks til landsins hefur aukist hratt á ný og þar með fjölgar landsmönnum.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) metur þörf á nýjum íbúðum og í desember 2022 lagði Hagfræðistofnun Háskóla Íslands svo mat á spá HMS. Samkvæmt bráðabirgðauppfærslu íbúðaþarfagreiningar HMS 2022, að teknu tilliti til greiningar Hagfræðistofnunar, þarf að byggja um 3.500-4.500 íbúðir á ári næstu fimm árin til að mæta uppsafnaðri og væntanlegri þörf. HMS spáði því í september að árið 2023 yrðu 3.169 íbúðir fullbúnar af þeim sem eru í byggingu núna og 3.206 íbúðir árið 2024. Því virðist krafturinn í íbúðauppbyggingu einmitt núna að minnsta kosti ekki langt frá því að svara þörfinni eins og HMS metur hana.
Hvort þessi þörf sé of- eða vanmetin er afar erfitt að segja til um. Aukin íbúðauppbygging kallar á aukið vinnuafl, sem aftur kallar á enn meiri þörf fyrir íbúðir, í það minnsta tímabundið. Það er líklegt að greiningar haldi áfram að sýna aukna þörf fyrir íbúðir, sér í lagi á meðan skortur er á starfsfólki í byggingariðnaði sem og öðrum atvinnugreinum.
