Íbúðum fjölgaði minna í fyrra en árin á undan en kröftug uppbygging í kortunum

Íbúðum á Íslandi fjölgaði minna á árinu 2022 en síðustu þrjú ár þar á undan en íbúðir í byggingu hafa aldrei verið fleiri en nú. Velta í byggingariðnaði hefur aukist og útlán banka til fyrirtækja í byggingargeiranum hafa færst mjög í aukana. Því má gera ráð fyrir að nýjar íbúðir rísi hraðar á næstunni. Afar erfitt er þó að segja til um hvort magnið verði í samræmi við þörf eða eftirspurn eftir íbúðum.

25. janúar 2023

Fullbúnum íbúðum fjölgaði um 2.887 á árinu 2022 á landsvísu, samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar og íbúðastofninn stækkaði um 1,9%. Aukningin var minni en síðustu þrjú árin á undan, en hún var 2,2% árið 2021, 2,7% árið 2020 og 2,3% árið 2019.

Íbúðum í byggingu aldrei fjölgað jafn mikið

Þetta þýðir þó ekki að minni kraftur hafi verið í íbúðauppbyggingu en síðustu ár, því aukning í uppbyggingu hefur aðallega verið á fyrstu byggingarstigum og nýjar ófullbúnar íbúðir hafa aldrei verið eins margar og í fyrra. Í lok árs 2022 voru 7.388 ófullbúnar íbúðir á landinu öllu, 33% fleiri en í lok árs 2021. Fjölgunin var mest á höfuðborgarsvæðinu, 40% aukning, og þar voru 4.425 ófullbúnar íbúðir í lok árs. Samkvæmt mælaborði Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar eru uppi byggingaráform um um það bil 600 íbúðir í viðbót við þær 7.388 sem eru í byggingu. Af þeim íbúðum sem nú eru í byggingu eru um það bil 73% í fjölbýlishúsum, 13% eru einbýli og 14% eru annars konar sérbýlishús, svo sem raðhús eða parhús.

Starfsfólki í byggingariðnaði fjölgar ört, enn er þó skortur á fólki

Rúmlega 15% fleiri störfuðu við byggingariðnað í desember á nýliðnu ári en í sama mánuði 2019 og nú eru 17.700 starfandi í greininni samkvæmt staðgreiðsluskrám.

Fjöldinn nú í desember er svipaður því sem var í janúar árið 2008 og ef tekið er tillit til árstíðasveiflna má gera ráð fyrir að fjölgi áfram fram yfir sumar. Starfsfólki í greininni fækkaði í faraldrinum en hefur fjölgað hratt á ný.

Tæp 62% fyrirtækja í byggingariðnaði og veitustarfsemi sögðust í desember síðastliðnum vilja fjölga starfsfólki á næstu sex mánuðum, samkvæmt könnun sem Gallup gerir reglulega fyrir Seðlabankann. Könnunin var þar áður gerð í september og þá vildu 52% fjölga starfsfólki. Þessi aukna vinnuaflseftirspurn í greininni er skýrt merki um aukin umsvif. Þar sem atvinnuleysi hér á landi er í lágmarki og byggingarfyrirtæki reiða sig ekki síst á innflutt vinnuafl, má vera að mönnun sé flöskuháls þegar kemur að því að auka umsvif í greininni. Eftirspurn eftir vinnuafli er langmest í byggingarstarfsemi og veitum, en næst kemur iðnaður og framleiðsla, þar sem tæp 47% vilja fjölga starfsfólki.

Margir hagvísar benda til kröftugrar uppbyggingar

Íbúðafjárfesting hefur að sama skapi verið nokkuð kröftug síðustu þrjú ár og svipuð því sem hún var á árunum 2005-2007. Tölur Hagstofunnar sýna þó að hún hafi verið minni á þessu ári en á tímabilinu 2019-2021 en gögnin þarf að taka með fyrirvara vegna mikillar óvissu, eins og Hagstofan tekur fram.

Önnur vísbending um aukna uppbyggingu er aukin velta í byggingariðnaði. Veltan, samkvæmt VSK-skýrslum, hefur færst í aukana á síðasta eina og hálfa árinu, eftir að hafa verið nokkuð stöðug frá árinu 2016. Hún hefur aðallega aukist á allra síðustu mánuðum og í september og október árið 2022 var hún 15% meiri en í sömu mánuðum árið 2021, á föstu verðlagi.

Þá eru vaxandi útlán banka til fyrirtækja í byggingariðnaði einnig merki um aukin umsvif í greininni. Uppgreiðslur og umframgreiðslur á lánum fóru langt fram úr nýjum lánum í faraldrinum en þróunin snerist hratt við í kringum áramót 2021 og 2022. Útlán til fyrirtækja í byggingariðnaði voru á fyrstu 11 mánuðum ársins 2022 156% meiri en á sama tíma árið 2019, síðasta árið fyrir faraldur. Þau voru líka mun meiri en árin 2017 og 2018, þrátt fyrir að það hafi verið mikill uppbyggingartími á íbúðamarkaði.

Er þörf á öllum þessum íbúðum og er eftirspurn eftir þeim?

Af þessari umfjöllun má ráða að nýjum íbúðum kunni að fara hratt fjölgandi á næstu mánuðum og allra næstu árum. Ekki er úr vegi að velta því upp hvort þörf sé á þessum fjölda íbúða og að sama skapi hvort eftirspurn sé eftir þeim.

Þörf á íbúðum er ekki það sama og eftirspurn eftir íbúðum til kaupa. Eftirspurn eftir íbúðum snarjókst þegar Seðlabankinn hóf að lækka vexti snemma árs 2020 til að sporna gegn efnahagslegum áhrifum heimsfaraldursins. Fasteignaverð tók hratt við sér og nú er það svo að íbúðaverð hefur hækkað um 50% að nafnvirði á þremur árum.

Hraðar verðhækkanir á íbúðamarkaði í faraldrinum skýrðust ekki af skyndilega aukinni þörf á íbúðum eða ógnarhraðri fólksfjölgun. Þvert á móti – það hægðist einmitt tímabundið á aðflutningi fólks til landsins, enda litla vinnu að fá. Líklega voru flestir þeir sem skyndilega sáu hag sinn í því að kaupa íbúð þegar aðgengi jókst að lánsfé áður í leiguíbúð, leiguherbergi eða foreldrahúsum. Verðhækkanirnar skýrðust þannig einna helst af aukinni eftirspurn þegar fólk sem áður gat ekki eignast íbúð streymdi inn á eignamarkaðinn í ljósi hagstæðra lánskjara. Því er óvarlegt að gera ráð fyrir að verðhækkanir á eignamarkaði séu í öllum tilfellum merki um að verulega þurfi að fjölga íbúðum vegna mannfjölgunar. Verðhækkanir sem sáust á allra síðustu árum eru fyrst og fremst birtingarmynd aukinnar eftirspurnar sem nú fer dvínandi.

Á síðustu mánuðum hefur hægt mjög á verðhækkunum og í ágúst í fyrra lækkaði vísitala íbúðaverðs í fyrsta sinn síðan í nóvember 2019, um 0,4%. Hún lækkaði líka í nóvember og mest í desember, um 0,7%. Kólnun á markaðnum þarf ekki að koma á óvart, enda hafa stýrivextir hækkað úr 0,75% í 5,75% frá því í maí 2021 og Seðlabankinn þar að auki þrengt að aðgengi að lánsfé með reglum um hámarksgreiðslubyrði og hámarksveðsetningu við lánveitingar vegna íbúðakaupa.

Eftirspurn dregst saman á sama tíma og þörf vegna aðflutnings eykst

Kólnunin sést ekki aðeins á verðþróuninni heldur einnig á því að færri íbúðir seljast yfir ásettu verði en áður og færri mæta á opin hús. Eftirspurnin er því minni, en það þýðir ekki að þörfin sé minni en áður. Aðflutningur fólks til landsins hefur aukist hratt á ný og þar með fjölgar landsmönnum.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) metur þörf á nýjum íbúðum og í desember 2022 lagði Hagfræðistofnun Háskóla Íslands svo mat á spá HMS. Samkvæmt bráðabirgðauppfærslu íbúðaþarfagreiningar HMS 2022, að teknu tilliti til greiningar Hagfræðistofnunar, þarf að byggja um 3.500-4.500 íbúðir á ári næstu fimm árin til að mæta uppsafnaðri og væntanlegri þörf. HMS spáði því í september að árið 2023 yrðu 3.169 íbúðir fullbúnar af þeim sem eru í byggingu núna og 3.206 íbúðir árið 2024. Því virðist krafturinn í íbúðauppbyggingu einmitt núna að minnsta kosti ekki langt frá því að svara þörfinni eins og HMS metur hana.

Hvort þessi þörf sé of- eða vanmetin er afar erfitt að segja til um. Aukin íbúðauppbygging kallar á aukið vinnuafl, sem aftur kallar á enn meiri þörf fyrir íbúðir, í það minnsta tímabundið. Það er líklegt að greiningar haldi áfram að sýna aukna þörf fyrir íbúðir, sér í lagi á meðan skortur er á starfsfólki í byggingariðnaði sem og öðrum atvinnugreinum.

Fyrirvari

Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.

Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.

Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.

Þú gætir einnig haft áhuga á

30. nóv. 2023

Hagkerfið stefnir í átt að jafnvægi

Hagvöxtur mældist 1,1% á þriðja ársfjórðungi, samkvæmt fyrsta mati Hagstofunnar. Verulega hægði á hagkerfinu á þriðja ársfjórðungi en til samanburðar var hagvöxtur 7,0% á fyrsta ársfjórðungi og 4,7% á öðrum. Hátt vaxtastig segir til sín víðar en áður og áhrifin sjást skýrt á samdrætti í einkaneyslu og fjárfestingu.

29. nóv. 2023

Húsnæðisverð lyftir verðbólgu aftur í 8,0%

Vísitala neysluverðs hækkaði um 0,38% milli mánaða í nóvember og við það hækkaði ársverðbólga úr 7,9% í 8,0%. Verð á mat og drykkjarvöru hækkaði minna en við gerðum ráð fyrir en kostnaður við búsetu í eigin húsnæði hækkaði umfram spá okkar. Verð á flugfargjöldum lækkaði meira en við spáðum.

27. nóv. 2023

Vikubyrjun 27. nóvember 2023

Fyrstu kaupendum á íbúðamarkaði fjölgaði verulega á þriðja fjórðungi ársins og voru 1.123 talsins, 33% allra kaupenda. Til samanburðar voru fyrstu kaupendur 789 talsins á öðrum fjórðungi, 26% allra kaupenda.

24. nóv. 2023

Vísitala íbúðaverðs hækkar enn og kaupsamningum fjölgar

Vísitala íbúðaverðs hækkaði um 0,9% milli mánaða í október. Undirritaðir kaupsamningar á höfuðborgarsvæðinu voru 19% fleiri en í október í fyrra og fjölgaði einnig í september eftir að hafa fækkað viðstöðulaust milli ára frá miðju ári 2021. Vísitalan er hærri en við gerðum ráð fyrir við gerð verðbólguspár fyrir nóvembermánuð og því færum við hana örlítið upp og spáum nú 8,1% ársverðbólgu í stað 8,0%.

20. nóv. 2023

Vikubyrjun 20. nóvember 2023

Í nýjustu könnun á væntingum markaðsaðila, sem fór fram fyrir um tveimur vikum, töldu fleiri svarendur að taumhald peningastefnu væri of þétt en of laust. Þetta er viðsnúningur frá því sem verið hefur, en allt frá janúar árið 2020 hafa fleiri talið taumhaldið of laust.

17. nóv. 2023

Spáum óbreyttum stýrivöxtum í næstu viku

Við spáum því að peningastefnunefnd Seðlabanka Íslands haldi meginvöxtum bankans óbreyttum í 9,25% í næstu viku. Við teljum að óvissa og viðkvæm staða í tengslum við jarðhræringar á Reykjanesskaga spili stóran þátt í ákvörðuninni og vegi þyngra en vísbendingar um þrálátan verðbólguþrýsting og viðvarandi háar verðbólguvæntingar.

16. nóv. 2023

Spáum 8,0% verðbólgu í nóvember

Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,37% milli mánaða í nóvember og að ársverðbólga aukist úr 7,9% í 8,0%. Þeir liðir sem vega þyngst til hækkunar á vísitölunni eru reiknuð húsaleiga og verð á mat og drykkjarvöru, en flugfargjöld til útlanda vega þyngst til lækkunar. Við gerum ráð fyrir að verðbólga aukist svo lítillega í desember, í 8,1%, en hjaðni eftir áramót og verði 7,3% í janúar og 6,7% í febrúar.

14. nóv. 2023

Laun hækkað langmest í veitinga- og gistigeiranum

Laun hafa hækkað langmest í veitinga- og gistigeiranum á síðustu árum og mest meðal verka- og þjónustufólks. Frá því rétt áður en lífskjarasamningarnir voru samþykktir árið 2019 hafa laun þjónustu-, sölu- og afgreiðslufólks hækkað um að meðaltali 48,5% og verkafólks um 48,2%. Laun stjórnenda hafa á sama tímabili hækkað um 27,4% og laun sérfræðinga um 33,4%. Kaupmáttur hefur aukist um að meðaltali 10% á tímabilinu, en þróunin er ólík eftir hópum.

13. nóv. 2023

Vikubyrjun 13. nóvember 2023

Netverslun Íslendinga er að jafnaði langmest í nóvember. Það skýrist af stórum netútsöludögum í mánuðinum eins og makalausa deginum (e. Singles’ Day), svörtum föstudegi (e. Black Friday) og stafrænum mánudegi (e. Cyber Monday).

10. nóv. 2023

Aldrei fleiri ferðamenn í október

Um 205 þúsund erlendir ferðamenn fóru frá Keflavíkurflugvelli í október og hafa aldrei verið fleiri í mánuðinum. Alls hafa um 1.940 þúsund erlendir ferðamenn farið um Leifsstöð það sem af er ári, örlítið fleiri en árið 2017 og lítillega færri en metárið 2018.