Samkvæmt nýbirtum tölum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar (HMS) lækkaði vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu um 0,4% milli júlí og ágúst. Þetta er í fyrsta sinn síðan í nóvember 2019 sem íbúðaverð lækkar milli mánaða og mesta lækkun sem hefur mælst síðan í febrúar 2019 þegar vísitalan lækkaði um 1% milli mánaða.
Skýr merki um kólnun
Vísitalan byggir á þriggja mánaða hlaupandi meðaltali mánaðarlegra gagna um þinglýsta kaupsamninga um íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu. Á fyrri árshelmingi höfðu hækkanir verið mjög miklar á milli mánaða, eða á bilinu 2,2-3% frá febrúar og fram í júní. Í júlí sáust fyrstu merki um kólnun þegar vísitalan hækkaði einungis um 1,1% milli mánaða. Mælingin nú er enn frekari staðfesting á því að markaður sé farinn að kólna og mögulega hraðar en spár gera ráð fyrir.
Hraðari hjöðnun verðbólgunnar
Í síðustu viku gáfum við út verðbólguspá þar sem við gerðum ráð fyrir 0,6% hækkun á vísitölu íbúðaverðs í ágúst sem er einn af áhrifaþáttunum sem myndi stuðla að 9,6% verðbólgu í september. Íbúðaverð hefur verið stór drifkraftur verðbólgunnar síðustu misseri og leiðir þessi mæling til þess að við gerum nú ráð fyrir hraðari hjöðnun hennar og að hún mælist 9,4% í stað 9,6% í september. Við gerum nú ráð fyrir að verðbólga á fjórða ársfjórðungi verði 8,8% en höfðum áður spáð 9%.
Vegin árshækkun íbúðaverðs mælist nú 23% og lækkar úr 25,5% í júlí. Árshækkun fjölbýlis mælist 23,9% og sérbýlis 19,8% en sérbýli lækkaði um 2,4% milli mánaða í ágúst sem er mesta lækkun milli mánaða síðan í júní 2014. Miklar sveiflur geta verið á sérbýli og því varasamt að lesa í stakar mælingar - sérbýli hækkaði til að mynda um 3,7% mánuðinn á undan. Það sama gildir um þróun á íbúðaverði almennt, að varasamt er að draga of miklar ályktanir út frá einni mælingu. Þó íbúðaverð lækki lítillega milli mánaða nú er ekki endilega víst að sú þróun haldi áfram. Hagfræðideild hefur verið þeirra skoðunar að rólegri tíð sé framundan á fasteignamarkaði með hóflegum hækkunum milli mánaða, mun minni en sáust á fyrri mánuðum þessa árs, og er sú skoðun óbreytt þrátt fyrir lítilsháttar lækkun milli mánaða nú.
Staðfesting á að aðgerðir séu að virka
Seðlabankinn hefur gripið til aðgerða síðustu misseri til þess að stemma stigu við þeim miklu verðhækkunum sem hafa ríkt á fasteignamarkaði og mikilli lántöku sem því getur fylgt. Stýrivextir hafa verið hækkaðir og þrengri skilyrði verið sett við lánveitingar. Þróunin síðustu mánuði ber þess merki að aðgerðirnar séu farnar að skila árangri og eftirspurnin sé að dragast saman. Þrátt fyrir það er enn langt í að verðbólgumarkmið náist og því líklegt að áfram þurfi að hækka stýrivexti.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara. Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti. Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
