Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu lækkaði um 0,7% milli nóvember og desember 2022, samkvæmt gögnum sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun birti síðdegis í gær. Þetta er þriðji mánuðurinn á síðasta ári sem vísitalan lækkar milli mánaða. Hún lækkaði um 0,3% milli mánaða í nóvember og um 0,4% í ágúst. Íbúðaverð hefur ekki lækkað eins mikið milli mánaða og nú síðan í febrúar 2019.
Sérbýli lækkar mest í verði
Vísitala íbúðaverðs byggir á þriggja mánaða hlaupandi meðaltali mánaðarlegra gagna, annars vegar um verðþróun á fjölbýli og hins vegar á sérbýli. Sérbýli lækkaði um 2,1% milli mánaða í desember en fjölbýli mun minna, um 0,3%. Mánuðinn á undan, milli október og nóvember, lækkaði fjölbýli aðeins um 0,04% en sérbýli lækkaði um 1,2%. Breytingar milli mánaða geta verið mjög sveiflukenndar, sérstaklega fyrir sérbýli, og því ber að varast að lesa of mikið í einstakar mælingar. Það er samt ljóst að markaðurinn hefur kólnað töluvert frá miðju sumri og teljum við að sú kólnun sé komin til að vera í þó nokkurn tíma.
Árshækkun vísitölunnar í desember er 17,4%, þar af 17,8% fyrir fjölbýli og 16,7% fyrir sérbýli. Árshækkun íbúðaverðs yfir árið 2022 (meðaltal árs) er mjög sambærileg því sem við spáðum í október - verðið hækkaði um 22,2% milli áranna 2021 og 2022 og við spáðum því að það myndi hækka um 22%.
Meðalraunverð fasteigna, sem segir til um það hvernig fasteignaverð þróast umfram aðra undirliði í vísitölu neysluverðs, hækkaði um 15,1 prósentustig á árinu 2022 og hefur ekki hækkað jafn mikið síðan árið 2017, þegar raunverðshækkunin var 21,6%. Nafnverðshækkunin það ár var minni en á síðasta ári, 18,9%, en raunverðshækkunin var mikil vegna þess að þá hækkaði íbúðaverð á sama tíma og annað vöruverð lækkaði. Í fyrra hækkaði allt í verði, íbúðir þó hraðar en margt annað. Tólf mánaða hækkun vísitölu íbúðaverðs náði hámarki í júlí í 25,5% og hefur farið sífellt minnkandi síðan.
Spáum örlítið minni verðbólgu en áður
Talan fyrir íbúðaverð í desembermánuði er lægri en við áttum von á þegar við birtum verðbólguspá í síðustu viku. Í ljósi þess lækkum við nú verðbólguspá okkar fyrir janúarmánuð úr 0,31% hækkun á vísitölu neysluverðs milli mánaða og 9,4% ársverðbólgu í 0,25% hækkun milli mánaða og 9,3% ársverðbólgu.
Dregur úr umsvifum á íbúðamarkaði og íbúðalánamarkaði
Velta á íbúðamarkaði hefur dregist talsvert saman á síðustu mánuðum. Alls voru 522 kaupsamningar um íbúðarhúsnæði undirritaðir á höfuðborgarsvæðinu í nóvember 2022 (gögn fyrir desember hafa ekki verið birt) en í sama mánuði árið 2021 voru þeir 675. Þeim fækkaði því um 23%. Meðalfjöldi kaupsamninga í mánuði á höfuðborgarsvæðinu á fyrstu ellefu mánuðum ársins 2022 var 523 en á sama tíma árið 2021 var meðaltalið 750, 43% fleiri samningar. Veltan tók að aukast verulega þegar vextir voru lækkaðir árið 2020 til þess að stemma stigu við efnahagslegum áhrifum faraldursins og nýjum íbúðalánum fjölgaði hratt. Hert lánþegaskilyrði og hækkandi vextir hafa nú kælt markaðinn og bæði dregið úr verðhækkunum og veltu.
Nýjustu gögn yfir íbúðalán innlánastofnana og lífeyrissjóða ná yfir nóvembermánuð. Þau sýna að í nóvember hélt áfram að draga úr fjárhæðum hreinna nýrra íbúðalána, þ.e. nýjum lánum að frádregnum upp- og umframgreiðslum. Einnig er athyglisvert að þróunin í átt að verðtryggðum íbúðalánum heldur áfram, en 63% fjárhæðar hreinna nýrra íbúðalána í nóvember (innlánastofnana og lífeyrissjóða) var verðtryggð. Greiðslubyrði óverðtryggðra lána hefur þyngst mjög með hækkandi vaxtastigi og verðtryggð lán geta borið mun léttari greiðslubyrði við upphaf lánstíma sem kann að vera skýringin á þessari þróun.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara. Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti. Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
