Íbúðauppbygging enn nokkuð kröftug – útlit fyrir að hægi á
Tæplega tvö þúsund nýjar íbúðir hafa risið á landinu það sem af er ári og uppbygging virðist álíka kröftug og á síðasta ári. Í fyrra risu þó nokkuð færri nýjar íbúðir en árin þrjú þar á undan og íbúðauppbygging er nokkuð langt frá því að vera í hámarki.
HMS spáir því að 2.843 nýjar íbúðir verði fullbúnar á árinu, álíka margar og í fyrra, og 2.814 á næsta ári, samtals 5.657. Það er nokkuð undir síðustu spá HMS um 6.375 nýjar fullbúnar íbúðir á næstu tveimur árum.
Íbúðum í byggingu hefur fjölgað sífellt milli talninga HMS. Þær voru 8% fleiri í mars en í september og 21% fleiri í mars í ár en í mars í fyrra.
Fjölgunin virðist þó ekki skýrast af auknum krafti í uppbyggingu heldur virðist meira um það en áður að framvinda í uppbyggingu íbúða standi í stað, eins og fjallað er nánar um hér í lokin.
Velta í byggingariðnaði eykst enn
Velta í byggingariðnaði hefur haldið áfram að aukast hratt síðustu mánuðina, samkvæmt virðisaukaskattsskýrslum. Hún var 17% meiri í mars og apríl á þessu ári en í sömu mánuðum í fyrra, á föstu verðlagi, og 36% meiri en í sömu mánuðum árið 2021. Munurinn milli ára er svipaður og verið hefur síðustu mánuði.
Áfram hefur starfsfólki í byggingarstarfsemi og mannvirkjagerð fjölgað hratt og greinin hefur ekki verið fjölmennari frá því árið 2008, þegar örlítið fleiri störfuðu í henni. Starfsfólkið er tæplega 19.000 og þótt það starfi ekki allt við byggingu íbúðarhúsnæði gefur fjöldinn vísbendingu um umsvifin í greininni. Byggingarstarfsemi reiðir sig verulega á aðflutt vinnuafl en um 34% starfsfólks í greininni eru innflytjendur, samkvæmt gögnum Hagstofunnar. Hlutfallið er mun hærra en á vinnumarkaði almennt þar sem um 22% þeirra sem starfa á landinu eru innflytjendur.
Eftirspurn eftir starfsfólki virðist hvergi meiri en í byggingarstarfsemi og í nýjustu könnun Gallup meðal 400 stærstu fyrirtækjanna sögðust 47% stjórnenda í greininni vilja fjölga starfsfólki á næstu sex mánuðum. Hlutfallið er þó minna en það hefur verið í síðustu könnunum, í júní í fyrra var það 56%, sem gefur til kynna að hugsanlega geri stjórnendur ráð fyrir að umsvifin minnki lítillega á næstunni.
Merki um að hugsanlega fari að hægja á
Þótt nýjum fullbúnum íbúðum fjölgi álíka hratt í ár og í fyrra eru vísbendingar um að hugsanlega fari að hægja á uppbyggingu. HMS spáir því að nýjar íbúðir verði mun færri árið 2025 en nú, 1.983 talsins. Samkvæmt nýjustu talningu HMS fóru færri ný byggingarverkefni af stað milli síðustu tveggja talninga en áður. Framkvæmdir hófust á 1.583 íbúðum milli talninga, þ.e. milli september á síðasta ári og mars á þessu ári. Í septembertalningunni voru nýjar framkvæmdir 2.574 og í marstalningunni 2022 voru þær 2.687.
Íbúðum á síðari byggingarstigum hefur líka fjölgað meira en þeim á fyrri stigum, sem gefur til kynna að verktakar setji í forgang að klára þau verkefni sem þegar eru hafin og hefjist síður handa við ný. Íbúðir í byggingu á fyrsta framvindustigi eru álíka margar og í síðustu talningu, en þar áður hafði þeim tvisvar í röð fjölgað þó nokkuð milli talninga. Íbúðum á öðru framvindustigi hefur fækkað nokkuð.
Íbúðum á fjórða byggingarstigi hefur fjölgað mest og óvenjumargar íbúðir hafa haldist á því byggingarstigi frá síðustu talningu, í september. Íbúðirnar hafa þá verið gerðar fokheldar og framvindan svo stöðvast. Í skýrslu HMS kemur fram að það kunni að vera merki um að verktakar haldi að sér höndunum.
Ýmsir þættir kunna að hafa áhrif, svo sem verri vaxtakjör til fyrirtækja heldur en fyrir tveimur og þremur árum, verri vaxtakjör til einstaklinga og þar með minni eftirspurn eftir húsnæði til kaupa, óvissa um verðþróun á íbúðamarkaði og vaxtaþróun og einnig hærri launa- og byggingarkostnaður. Þó ber að hafa í huga að á síðustu tíu árum hefur íbúðaverð hækkað langtum hraðar en byggingarkostnaður og laun og þótt verulega hafi hægt á hækkunum íbúðaverðs er langt frá því að laun og byggingarkostnaður hafi náð í skottið á því.
Landsmönnum fjölgaði um 3,4% á 12 mánuðum
Íbúum á Íslandi fjölgar sífellt hraðar og á öðrum ársfjórðungi þessa árs voru þeir 3,4% fleiri en á öðrum ársfjórðungi í fyrra. Fjölgunin var 3,1% á síðasta ári og hafði aldrei verið jafnmikil á einu ári, en nú er útlit fyrir að hún verði jafnvel enn meiri á þessu ári. Eftir því sem landsmönnum fjölgar hlýtur þörf á húsnæði að aukast og því athyglisvert að merki séu um að verktakar byrji síður á nýjum byggingarverkefnum en áður og bíði jafnvel með að klára fokheldar íbúðir.
Síaukin þörf á húsnæði hefur líklega hjálpað til við að halda lífi í íbúðamarkaði á sama tíma og þættir á borð við hærri vexti og skert aðgengi að lánsfé hafa slegið á eftirspurnina. Um leið og lánakjör batna má búast við að eftirspurnin aukist, svo sem við það að ungt fólk sjái sér betur fært að flytja úr foreldrahúsum eða úr leiguíbúð sem það deilir með fleirum. Þá eykst líka aftur hvatinn til þess að eiga aukaíbúð til þess að leigja út, ekki síst ef ferðamönnum heldur áfram að fjölga eins og nú. Íbúðaverð gæti þá farið hækkandi á ný, nema framboðið magn haldi í við eftirspurnina.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara. Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti. Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
