Íbúðamarkaður sýnir merki kólnunar
Samkvæmt nýbirtum tölum Þjóðskrár Íslands hækkaði vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu um 1,1% milli júní og júlí sem er minnsta hækkun sem hefur sést milli mánaða síðan í nóvember í fyrra. Þó vissulega sé um hækkun að ræða er hún talsvert minni en á fyrri mánuðum, en frá áramótum hafa hækkanir verið um 2-3% milli mánaða.
Fjölbýli hækkar minna en sérbýli
Athygli vekur að mikill munur er á þróun sérbýlis og fjölbýlis. Fjölbýli hækkaði eingöngu um 0,5% milli mánaða og er um að ræða minnstu hækkun á fjölbýli síðan í júlí í fyrra. Sérbýli hækkaði hins vegar um 3,7% milli mánaða sem er talsvert meiri hækkun en á síðustu mánuðum. Færri samningar eru iðulega undir í tilfelli sérbýlis og getur því mælst talsvert flökt á þeirri þróun milli einstakra mánaða, engu að síður er þetta vísbending um að kraftur sé enn talsverður á markaði fyrir sérbýli. Vegin árshækkun íbúðaverðs mælist nú 25,5%, hækkun á fjölbýli mælist 25,7% og sérbýli 25,3%.
Raunverð í hámarki
Ef litið er til raunverðsþróunar sést að íbúðaverð að teknu tilliti til verðlags á öðrum vörum og þjónustu er í hæstu hæðum, þ.e. vísitala íbúðaverðs raunvirt með VNV án húsnæðis hefur aldrei frá aldamótum mælst jafn há og nú. Sömu sögu er að segja um verð á íbúðum umfram það sem kostar að byggja þær, þ.e. vísitölu íbúðaverðs raunvirt með vísitölu byggingarkostnaðar, sem er í hæstu hæðum þó hún hafi lækkað lítillega milli nýjustu mælinga. Sé síðan horft til samhengis milli launastigs og íbúðaverðs sést að staðan nú er svipuð og var þegar mest lét árið 2007. Allt bendir þetta til þess að íbúðaverð sé orðið mjög hátt og megi gera ráð fyrir hófstilltari verðþróun líkt og virðist þegar byrjað að raungerast.
Aðgerðir Seðlabankans farnar að hafa áhrif?
Seðlabankinn hefur gripið til þónokkurra aðgerða til þess að stemma stigu við þróuninni á fasteignamarkaði. Þannig hefur peningastefnunefnd Seðlabankans hækkað stýrivexti sem leiðir til hærri vaxta á íbúðalánum, en einnig hefur aðgengi fólks að lánsfjármögnun verið hert. Um miðjan júní var gripið til þess að lækka veðsetningahlutfall fyrstu kaupenda og herða reglur við gerð greiðslumats. Slíkar aðgerðir koma í veg fyrir aukna skuldsetningu og halda aftur af verðhækkunum. Hófstilltari hækkun sem nú sést í nýjustu gögnum Þjóðskrár eru merki um að aðgerðirnar séu farnar að hafa áhrif. Það sést m.a. á því að fjölbýli var að hækka mun minna en sérbýli en fyrstu kaupendur fara frekar í fjölbýli en sérbýli. Gera má ráð fyrir því að öll áhrif aðgerða Seðlabankans séu ekki að fullu komin fram þar sem tímatöf er í gögnum Þjóðskrár sem byggja á þeim kaupsamningum sem þinglýst var á síðustu þremur mánuðum.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsmanna Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara. Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti. Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
