Hóflegar nafnverðshækkanir á íbúðamarkaði og raunverð lækkar áfram
Vísitala íbúðaverðs hefur hækkað um 1,8% á síðustu tólf mánuðum samkvæmt nýjustu gögnum HMS. Þróunin hefur verið afar hæg undanfarið og hafa nafnverðshækkanir verið á bilinu 1,6-2,6% á ársgrundvelli allt þetta ár. Árshækkun íbúðaverðs í september mældist minni en hækkun vísitölu neysluverðs með og án húsnæðis. Raunverð íbúða lækkar því áfram og er september ellefti mánuðurinn í röð þar sem íbúðaverð hækkar minna en almennt verðlag miðað við vísitölu neysluverðs án húsnæðis.
Óseldum nýbyggingum fjölgar
Hægari gangur á íbúðamarkaði birtist meðal annars í því að framboð íbúða til sölu hefur aukist hratt á síðustu mánuðum og kaupsamningum hefur fækkað á milli ára það sem af er ári. Birgðatími hefur lengst, sérstaklega á nýjum íbúðum og mældist tæplega 16 mánuðir í ágúst. Samkvæmt septembertalningu HMS á íbúðum í byggingu voru fullbúnar óseldar íbúðir um 85% fleiri en fyrir ári síðan og um þriðjungi fleiri en í síðustu talningu, sem var í mars. Síðustu ár hafa um 40% nýbygginga á höfuðborgarsvæðinu selst undir ásettu verði, en í ágúst var hlutfallið 51%, það hæsta frá miðju ári 2020. Mikill lager fullbúinna nýbygginga dregur úr verðhækkunum á íbúðamarkaði og úr hvata byggingaraðila til frekari uppbyggingar.
Í nýrri hagspá gerum við ráð fyrir að verðhækkanir á íbúðamarkaði verði áfram hóflegar á næstu misserum. Raunverð íbúða hefur lækkað á milli ára frá því í lok árs 2025 og við gerum ráð fyrir að sú þróun haldi áfram. Hátt vaxtastig og almennt minni efnahagsumsvif halda aftur af eftirspurn til skamms tíma. Við gerum síðan ráð fyrir að vextir taki að lækka á fyrsta fjórðungi næsta árs, sem mun smám saman styðja við eftirspurnina. Við gerum því ráð fyrir að nafnverðshækkanir verði hóflegar í ár og á næsta ári en aukast eftir því sem líður á spátímann sem nær til ársloka 2029.
Spáum samdrætti í íbúðafjárfestingu
Á síðasta ári mældist rúmlega 5% samdráttur í íbúðafjárfestingu frá fyrra ári og á fyrri hluta þessa árs mælist samdrátturinn um 8%. Frá 2021 til 2023 mældist einnig samfeldur samdráttur en árið 2024 var kröftugt ár – þá jókst íbúðafjárfesting um tæp 20%. Samkvæmt virðisaukaskattsskýrslum hefur velta í byggingariðnaði dregist saman á síðustu misserum og starfsfólki í geiranum fækkar á milli ára. Útgefnum byggingarleyfum hefur einnig fækkað og samhliða hefur dregist úr innflutningi á byggingarefnum. Það virðist því flest benda til þess að það sé að hægja á byggingargeiranum.
Í nýrri hagspá okkar gerum við ráð fyrir að íbúðafjárfesting dragist saman um 6,7% á þessu ári og um 5,5% á því næsta. Við gerum síðan ráð fyrir að íbúðafjárfesting aukist lítillega á síðustu tveimur árum spátímans.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Greiningardeildar Landsbankans hf. (greiningardeild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Greiningardeildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.
Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Greiningardeild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
