Hag­sjá: Verð­ur byggt alltof mik­ið, einu sinni enn?

Fari svo að stórátak í íbúðabyggingu verði á næstu misserum er ekki hægt að útiloka að á næstu árum verði til offramboð á nýbyggðum íbúðum. Verði farið út í miklar nýbyggingar á húsnæði sem er talið henta til þess að leysa þau vandamál sem verið er að ræða í kjarasamningum stendur sú spurning eftir hverjir eigi að kaupa allt það húsnæði sem nú er á leið inn á markað.
11. desember 2018

Samantekt

Ef marka má orð þeirra sem sitja við samningaborð stjórnvalda og aðila vinnumarkaðar virðist sem húsnæðismál séu eitt mikilvægasta málið í viðræðum um kjarasamninga. Miðað við umræðuna eru menn sammála um að mikil umframeftirspurn sé eftir húsnæði og því sé mikilvægt að gera stórátak í íbúðabyggingu á næstu misserum, og er sérstaklega bent á mikla þörf fyrir smærri og ódýrari íbúðir.

Mat á eftirspurn eftir íbúðum byggir m.a. á spám um þróun mannfjölda og hversu margir íbúar búa í hverri íbúð. Það er almenn skoðun að fjöldi íbúa sem búa í hverri íbúð sé mun meiri hér á landi en í nálægum löndum og nauðsynleg breyting á því kalli á aukið framboð íbúða. Í nýlegri greiningu  sem Capacent gerði fyrir Reykjavíkurborg kemur t.d. fram að fjöldi íbúa pr. íbúð hafi verið 2,45 á Íslandi á árinu 2017 og 2,36 í Reykjavík. Sambærilegar tölur hafi verið á bilinu 1,9 til 2,2 á hinum Norðurlöndunum.

Samanburður af þessu tagi er alltaf erfiður þar sem ekki er víst að sama aðferðafræði sé á bak við allar tölurnar. Eitt sem gæti brenglað svona samanburð er stærð húsnæðis. Hér á landi er húsnæði yfirleitt frekar stórt þannig að fleiri en ein fjölskylda búa oft undir sama þaki sem talin er ein íbúð. Þá eru að jafnaði fleiri börn á heimilum hér á landi og ungt fólk flytur seinna að heiman og hlutfallslega færri eru í elstu aldurshópunum hér en í nágrannalöndunum. Allir þessir þættir benda til þess að varasamt sé að byggja stórar ákvarðanir á svona samanburði milli landa.

Ýmsar tölur hafa verið settar fram um hversu margar íbúðir þurfi að byggja hér á næstu árum til þess að uppfylla þörf. T.d. kom fram af hálfu Íbúðalánasjóðs í apríl  að áætluð uppbygging næstu tvö ár myndi ekki mæta uppsafnaðri þörf. Þar var talið að uppsafnaður skortur og fjölgun íbúða í skammtímaleigu næmi rúmum 9.000 íbúðum og að fólksfjölgun og breytt aldursdreifing 2018-2019 kallaði á tæplega 6.000 íbúðir, alls um 15.000 íbúðir. Í áðurnefndri greiningu Capacent er sagt að það þurfi að byggja 3.200 til 4.000 íbúðir í Reykjavík á árunum 2018 og 2019 til að fullnægja þörf. Þarna er um stórar tölur að ræða.

Samkvæmt talningum Samtaka iðnaðarins, sem eru einu haldbæru tölurnar sem til eru um byggingarstarfsemi hér á landi, voru um 4.900 íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu nú í haust og reiknað er með að lokið verði við að byggja samtals um 4.300 íbúðir á árunum 2018 og 2019. Það fer ekki framhjá neinum að verið er að byggja fjölda íbúða á höfuðborgarsvæðinu. Framboð nýrra íbúða hefur aukist mikið og það á eftir að aukast enn meira. Á sama tíma er verið að ræða um það við borð stjórnvalda og aðila vinnumarkaðar að stórauka þurfi framboð á íbúðum.

Þó það hafi ekki verið rætt mikið opinberlega lítur út fyrir að núverandi og komandi framboð af nýjum íbúðum hjálpi ekki mikið til við að vinna á þeim vandamálum sem nú er verið að fjalla um við samningaborð stjórnvalda og aðila vinnumarkaðar. Það er ekki ólíklegt að mikið framboð sé og verði á íbúðum sem fáir vilja og enn færri geta keypt. Á fyrstu 10 mánuðum þessa árs var meðalstærð nýrra seldra íbúða um 103 m2 og meðalverð á fermetra um 521 þús. kr. Verð fyrir meðalíbúð var því tæpar 54 m. kr. sem er töluvert hærri upphæð en margir ráða við.

Miðað við þessa stöðu er ekki hægt að útiloka að á næstu árum verði offramboð á nýbyggðum íbúðum. Verði farið út í miklar nýbyggingar á húsnæði sem er talið henta til þess að leysa þau vandamál sem verið er að ræða í kjarasamningum stendur sú spurning eftir hverjir eigi að kaupa allt það húsnæði sem nú er á leið inn á markað.

Brýnasta vandamálið í þessu öllu er að það er langur vegur á milli kaupgetu þeirra sem eiga við erfiðleika að etja í húsnæðismálum og kaupverðs nýrra íbúða. Það bil þarf að brúa með einhverjum hætti og verður fjallað um þá hlið málsins í annarri Hagsjá.

Lesa Hagsjána í heild

Hagsjá: Verður byggt alltof mikið, einu sinni enn? (PDF)

Þú gætir einnig haft áhuga á
Mynt 100 kr.
27. maí 2024
Krónan stöðug en Ísland verður dýrara
Krónan hefur verið óvenju stöðug frá því í nóvember í fyrra. Við teljum að krónan styrkist lítillega á þessu ári og að raungengið hækki þar sem verðbólga verði meiri hér en í helstu viðskiptalöndum okkar.
Fasteignir
27. maí 2024
Vikubyrjun 27. maí 2024
Velta á íbúðamarkaði hefur aukist á síðustu mánuðum og kaupsamningum fjölgað. Undirritaðir kaupsamningar á höfuðborgarsvæðinu í apríl í ár voru meira en tvöfalt fleiri en í apríl í fyrra.
Fiskveiðinet
22. maí 2024
Botnfisksveiðar vega upp á móti loðnubresti
Heildarafli íslenskra fiskiskipa dróst saman í fyrra og útflutningur sjávarafurða var 7,9% minni í fyrra en árið á undan. Aflaheimildir á þorski hafa dregist saman nokkur ár í röð en nú virðist þróunin vera að snúast við þar sem þorskkvóti var aukinn um 1% fyrir yfirstandandi veiðitímabil. Loðnuvertíð síðasta árs var mjög góð en í ár verður engin loðna veidd. Í nýlegri hagspá gerum við ráð fyrir hóflegum vexti í útflutningi sjávarafurða.
Byggingakrani og fjölbýlishús
21. maí 2024
Vikubyrjun 21. maí 2024
Velta samkvæmt virðisaukaskattskýrslum gefur mynd af því hvar hagkerfið er að vaxa og hvar það er að dragast saman. Samkvæmt nýjustu gögnum mældist veruleg aukning milli ára í fasteignaviðskiptum og í byggingarstarfsemi en samdráttur í framleiðslu málma, bílasölu og í sjávarútvegi á fyrstu mánuðum ársins.
Hús í Reykjavík
16. maí 2024
Spáum óbreyttri verðbólgu í maí
Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,38% á milli mánaða í maí og að ársverðbólga haldist óbreytt í 6,0%. Húsnæðiskostnaður og flugfargjöld til útlanda munu hafa mest áhrif á vísitöluna, en í sitthvora áttina. Húsnæði hækkar en flugfargjöld lækka. Við teljum að verðbólga verði nær óbreytt út sumarið.
Kranar á byggingarsvæði
15. maí 2024
Ennþá spenna á vinnumarkaði þótt hægi á efnahagsumsvifum
Vinnumarkaðurinn hefur staðið af sér vaxtahækkanir síðustu ára og þótt eftirspurn eftir starfsfólki hafi minnkað er enn þó nokkur spenna á markaðnum. Nýir kjarasamningar kveða á um hóflegri launahækkanir en þeir síðustu og líklega dregur úr launaskriði eftir því sem þensla í hagkerfinu minnkar.
Peningaseðlar
13. maí 2024
Vikubyrjun 13. maí 2024
Samhliða því sem vextir hafa hækkað hafa innlán heimilanna aukist verulega. Þetta hefur skilað sér í stórauknum vaxtatekjum til heimila sem eru nú orðnar meiri en vaxtagjöld.
Fjölbýlishús
10. maí 2024
Spáum hækkandi íbúðaverði
Íbúðaverð hefur hækkað jafnt og þétt á síðustu mánuðum. Í nýrri hagspá spáum við því að það hækki um 7% á þessu ári og um 8-9% næstu tvö ár. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun spáir því að nýjum fullbúnum íbúðum fækki með hverju árinu og fjöldi þeirra komist ekki nálægt því að mæta íbúðaþörf.
Fólk við Geysi
7. maí 2024
Annað metár í ferðaþjónustu í uppsiglingu?
Síðasta ár var metár í íslenskri ferðaþjónustu á flesta mælikvarða, þó ekki hafi verið slegið met í fjölda ferðamanna. Hlutur ferðaþjónustunnar af landsframleiðslu var um 8,8% í fyrra og hefur aldrei verið stærri. Í nýrri hagspá gerum við ráð fyrir að fjöldi ferðamanna í ár jafni metið frá 2018 og að verðmætin sem greinin skili af sér verði meiri en nokkru sinni fyrr.
6. maí 2024
Vikubyrjun 6. maí 2024
Álit markaðsaðila á taumhaldi peningastefnu hefur breyst verulega á síðustu mánuðum þrátt fyrir að stýrivextir hafa verið óbreyttir síðan í ágúst í fyrra. Skýrist það af að verðbólga hefur hjaðnað og hægst hefur á hagkerfinu.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur