Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur

Hag­sjá: Verð­ur byggt alltof mik­ið, einu sinni enn?

Fari svo að stórátak í íbúðabyggingu verði á næstu misserum er ekki hægt að útiloka að á næstu árum verði til offramboð á nýbyggðum íbúðum. Verði farið út í miklar nýbyggingar á húsnæði sem er talið henta til þess að leysa þau vandamál sem verið er að ræða í kjarasamningum stendur sú spurning eftir hverjir eigi að kaupa allt það húsnæði sem nú er á leið inn á markað.
11. desember 2018

Samantekt

Ef marka má orð þeirra sem sitja við samningaborð stjórnvalda og aðila vinnumarkaðar virðist sem húsnæðismál séu eitt mikilvægasta málið í viðræðum um kjarasamninga. Miðað við umræðuna eru menn sammála um að mikil umframeftirspurn sé eftir húsnæði og því sé mikilvægt að gera stórátak í íbúðabyggingu á næstu misserum, og er sérstaklega bent á mikla þörf fyrir smærri og ódýrari íbúðir.

Mat á eftirspurn eftir íbúðum byggir m.a. á spám um þróun mannfjölda og hversu margir íbúar búa í hverri íbúð. Það er almenn skoðun að fjöldi íbúa sem búa í hverri íbúð sé mun meiri hér á landi en í nálægum löndum og nauðsynleg breyting á því kalli á aukið framboð íbúða. Í nýlegri greiningu  sem Capacent gerði fyrir Reykjavíkurborg kemur t.d. fram að fjöldi íbúa pr. íbúð hafi verið 2,45 á Íslandi á árinu 2017 og 2,36 í Reykjavík. Sambærilegar tölur hafi verið á bilinu 1,9 til 2,2 á hinum Norðurlöndunum.

Samanburður af þessu tagi er alltaf erfiður þar sem ekki er víst að sama aðferðafræði sé á bak við allar tölurnar. Eitt sem gæti brenglað svona samanburð er stærð húsnæðis. Hér á landi er húsnæði yfirleitt frekar stórt þannig að fleiri en ein fjölskylda búa oft undir sama þaki sem talin er ein íbúð. Þá eru að jafnaði fleiri börn á heimilum hér á landi og ungt fólk flytur seinna að heiman og hlutfallslega færri eru í elstu aldurshópunum hér en í nágrannalöndunum. Allir þessir þættir benda til þess að varasamt sé að byggja stórar ákvarðanir á svona samanburði milli landa.

Ýmsar tölur hafa verið settar fram um hversu margar íbúðir þurfi að byggja hér á næstu árum til þess að uppfylla þörf. T.d. kom fram af hálfu Íbúðalánasjóðs í apríl  að áætluð uppbygging næstu tvö ár myndi ekki mæta uppsafnaðri þörf. Þar var talið að uppsafnaður skortur og fjölgun íbúða í skammtímaleigu næmi rúmum 9.000 íbúðum og að fólksfjölgun og breytt aldursdreifing 2018-2019 kallaði á tæplega 6.000 íbúðir, alls um 15.000 íbúðir. Í áðurnefndri greiningu Capacent er sagt að það þurfi að byggja 3.200 til 4.000 íbúðir í Reykjavík á árunum 2018 og 2019 til að fullnægja þörf. Þarna er um stórar tölur að ræða.

Samkvæmt talningum Samtaka iðnaðarins, sem eru einu haldbæru tölurnar sem til eru um byggingarstarfsemi hér á landi, voru um 4.900 íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu nú í haust og reiknað er með að lokið verði við að byggja samtals um 4.300 íbúðir á árunum 2018 og 2019. Það fer ekki framhjá neinum að verið er að byggja fjölda íbúða á höfuðborgarsvæðinu. Framboð nýrra íbúða hefur aukist mikið og það á eftir að aukast enn meira. Á sama tíma er verið að ræða um það við borð stjórnvalda og aðila vinnumarkaðar að stórauka þurfi framboð á íbúðum.

Þó það hafi ekki verið rætt mikið opinberlega lítur út fyrir að núverandi og komandi framboð af nýjum íbúðum hjálpi ekki mikið til við að vinna á þeim vandamálum sem nú er verið að fjalla um við samningaborð stjórnvalda og aðila vinnumarkaðar. Það er ekki ólíklegt að mikið framboð sé og verði á íbúðum sem fáir vilja og enn færri geta keypt. Á fyrstu 10 mánuðum þessa árs var meðalstærð nýrra seldra íbúða um 103 m2 og meðalverð á fermetra um 521 þús. kr. Verð fyrir meðalíbúð var því tæpar 54 m. kr. sem er töluvert hærri upphæð en margir ráða við.

Miðað við þessa stöðu er ekki hægt að útiloka að á næstu árum verði offramboð á nýbyggðum íbúðum. Verði farið út í miklar nýbyggingar á húsnæði sem er talið henta til þess að leysa þau vandamál sem verið er að ræða í kjarasamningum stendur sú spurning eftir hverjir eigi að kaupa allt það húsnæði sem nú er á leið inn á markað.

Brýnasta vandamálið í þessu öllu er að það er langur vegur á milli kaupgetu þeirra sem eiga við erfiðleika að etja í húsnæðismálum og kaupverðs nýrra íbúða. Það bil þarf að brúa með einhverjum hætti og verður fjallað um þá hlið málsins í annarri Hagsjá.

Lesa Hagsjána í heild

Hagsjá: Verður byggt alltof mikið, einu sinni enn? (PDF)

Þú gætir einnig haft áhuga á
Flugvél
28. ágúst 2025
Verðbólga hjaðnar þvert á væntingar
Vísitala neysluverðs lækkaði um 0,15% á milli mánaða í ágúst og verðbólga hjaðnaði úr 4,0% í 3,8%. Hjöðnun á milli mánaða kemur ánægjulega á óvart en við spáðum 0,07% hækkun á vísitölunni og óbreyttri verðbólgu. Við gerum nú ráð fyrir að verðbólga verði 3,8% í árslok, að stærstum hluta vegna lægri mælingar nú en við spáðum áður.
Seðlabanki Íslands
25. ágúst 2025
Vikubyrjun 25. ágúst 2025
Seðlabanki Íslands hélt stýrivöxtum óbreyttum í 7,50% í síðustu viku og allir nefndarmenn studdu ákvörðunina. Vísitala íbúðaverðs hefur hækkað um 4,2% á síðasta árinu, en í janúar var árshækkunin 10,4%. Í vikunni birtir Hagstofan verðbólgutölur fyrir ágústmánuð og þjóðhagsreikninga fyrir annan ársfjórðung.
Hús í Reykjavík
22. ágúst 2025
Íbúðamarkaður í betra jafnvægi þótt nýjar íbúðir seljist hægt
Á síðustu misserum hefur dregið töluvert úr verðhækkunum á íbúðamarkaði. Vísitala íbúðaverðs hefur hækkað um 4,2% á síðustu 12 mánuðum, aðeins örlítið umfram almennt verðlag, og ársbreytingin hefur ekki verið minni frá því í byrjun árs 2024. Þótt kaupsamningar hafi verið færri á fyrstu sjö mánuðum þessa árs en á sama tíma í fyrra er enn talsverð velta á markaðnum.
Fólk við Geysi
19. ágúst 2025
Útflutningur í sókn en innflutningur líka
Vöruútflutningur frá Íslandi hefur aukist frá því í fyrra en samt hefur vöruskiptahalli aldrei verið meiri en nú. Þetta skýrist af stórauknum vöruinnflutningi, einkum á tölvubúnaði í tengslum við uppbyggingu gagnavera. Ferðaþjónustan hefur skilað auknum tekjum í ár en á móti hefur utanlandsferðum Íslendinga fjölgað og uppsafnaður kortaveltujöfnuður við útlönd var enn neikvæður í lok júlí.
Frosnir ávextir og grænmeti
18. ágúst 2025
Vikubyrjun 18. ágúst 2025
Við búumst við að peningastefnunefnd Seðlabankans haldi stýrivöxtum óbreyttum á miðvikudag. Auk vaxtaákvörðunarinnar fáum við vísitölu íbúðaverðs í vikunni og nokkur uppgjör. Metfjöldi erlendra ferðamanna fór frá landinu í júlí, atvinnuleysi var óbreytt á milli mánaða og áfram var nokkur kraftur í greiðslukortaveltu heimila.
Seðlabanki Íslands
15. ágúst 2025
Ekki horfur á frekari vaxtalækkun á árinu
Við spáum því að peningastefnunefnd geri hlé á vaxtalækkunarferlinu og haldi stýrivöxtum óbreyttum í næstu viku. Verðbólga jókst umfram væntingar í apríl og verðbólguvæntingar hafa haldist tiltölulega stöðugar. Þá virðist hagkerfið þola vaxtastigið vel, kortavelta hefur aukist sífellt síðustu mánuði og enn er þó nokkur velta á íbúðamarkaði. Peningalegt taumhald losnaði með aukinni verðbólgu í apríl og við teljum ólíklegt að peningastefnunefnd þyki tímabært að lækka raunstýrivexti enn frekar.
Flugvél á flugvelli
14. ágúst 2025
Spáum óbreyttri verðbólgu í ágúst
Við spáum því að verðbólga standi í stað í ágúst og mælist 4,0%. Eins og alla jafna í ágústmánuði má búast við að sumarútsölur gangi til baka að hluta. Einnig má gera ráð fyrir lækkandi flugfargjöldum. Næstu mánuði gerum við ráð fyrir að verðbólga aukist lítillega en hjaðni svo undir lok árs, og mælist 4,0% í desember.
Flugvöllur, Leifsstöð
13. ágúst 2025
Aukinn kaupmáttur, meiri neysla og fleiri utanlandsferðir
Neysla landsmanna virðist halda áfram að aukast og utanlandsferðir hafa verið þó nokkuð fleiri á þessu ári en á sama tíma í fyrra. Launavísitalan hefur enda hækkað um 8,1% á síðustu tólf mánuðum og kaupmáttur haldið áfram að aukast. Atvinnuleysi hefur haldist nokkuð hóflegt. Það er þó lítillega meira en á sama tíma í fyrra og merki eru um að spenna á vinnumarkaði fari smám saman dvínandi.
11. ágúst 2025
Vikubyrjun 11. ágúst 2025
Í síðustu viku tóku gildi nýir tollar á innflutning til Bandaríkjanna. Nokkrar áhugaverðar hagtölur koma í þessari viku: brottfarir um Keflavíkurflugvöll, skráð atvinnuleysi, væntingakönnun markaðsaðila og greiðslumiðlun. Í vikunni fara fram verðmælingar vegna vísitölu neysluverðs og uppgjörstímabil í Kauphöllinni heldur áfram með sex uppgjörum.
Epli
5. ágúst 2025
Vikubyrjun 5. ágúst 2025
Gistinóttum á landinu fjölgaði alls um 8,4% á milli ára í júní. Verðbólga á evrusvæðinu hélst óbreytt á milli mánaða og Seðlabanki Bandaríkjanna hélt stýrivöxtum óbreyttum.