Hag­sjá: Sala á nýj­um íbúð­um hef­ur mik­il áhrif á fast­eigna­mark­að­inn

Sé litið á tölur úr verðsjá Þjóðskrár kemur í ljós að á milli fyrstu 7 mánaða 2018 og 2019 hafa nýjar íbúðir í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu að jafnaði hækkað um tæp 8% og þær eldri um tæp 3%. Meðalhækkun allra seldra íbúða var 3,6% á þessum tíma. Það lítur því þannig út að verðþróun nýrra íbúða hafi dregið verðhækkanir upp á við.
23. september 2019

Samantekt

Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,6% milli júlí og ágúst, þar af hækkaði verð á fjölbýli um 0,5%. Verð á fjölbýli hefur hækkað um 3,6% á síðustu 12 mánuðum. Á sama tíma í fyrra hafði verðið hækkað um 3,2% á síðustu 12 mánuðum þar á undan og um 18,4% á árinu 2017. Breytingin á markaðnum frá árinu 2017 er veruleg og má segja að síðustu 2 ár séu óvenju stöðug í sögu fasteignamarkaðar höfuðborgarsvæðisins.

Á síðustu árum hefur mikið verið rætt um skort á íbúðarhúsnæði. Svo virðist sem nýjar íbúðir hafi farið langt með að mæta raunverulegri þörf. Nýjar íbúðir eru alla jafnan dýrari en þær sem eldri eru og þar með hefur aukin sala þeirra áhrif til hækkunar fasteignaverðs.

Samkvæmt verðsjá Þjóðskrár Íslands voru nýjar íbúðir í fjölbýli um 10% viðskipta á árinu 2017 og um 17% á árinu 2018. Það sem af er árinu 2019 hefur sala nýrra íbúða verið um 16% kaupsamninga. Það virðist því sem aukinn fjöldi nýrra íbúða á markaði auki hlutdeild þeirra í sölu ekki mikið. Í framhaldinu má velta fyrir sér hvort nýjar íbúðir henti ekki kaupendum, vegna verðs, stærðar eða annarra þátta.

Á árinu 2017 voru seldar nýjar íbúðir að jafnaði um 115 m2 á meðan eldri seldar íbúðir voru um 98 m2. 2018 voru seldar nýjar íbúðir að meðaltali um 103 m2 og um 102 m2 á fyrstu 7 mánuðum ársins 2019. Nýjar seldar íbúðir hafa minnkað, en eru enn sem komið er að jafnaði stærri en seldar eldri íbúðir. Byggingariðnaðurinn hefur því brugðist eitthvað við umræðu um þörf á minni íbúðum. Nýjar íbúðir minnkuðu mikið milli áranna 2017 og 2018, en svo virðist sem verulega hafi hægt á þróuninni í þessa átt á þessu ári. Sé litið á 7 fyrstu mánuði þessara ára voru seldar nýjar íbúðir um 23% stærri en þær eldri á árinu 2017, 3% stærri 2018 og 2% stærri í ár. Íbúðir hér á landi eru að jafnaði nokkuð stórar í samanburði við hin Norðurlöndin þannig að til þess að mæta kröfunni um minnkun íbúða þyrftu nýjar íbúðir væntanlega að minnka enn frá því sem nú er.

Hækkun fasteignaverðs á síðustu misserum hefur verið mismunandi eftir aldri íbúða. Sé litið á tölur úr verðsjá Þjóðskrár kemur í ljós að á milli fyrstu 7 mánaða 2018 og 2019 hafa nýjar íbúðir í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu að jafnaði hækkað um tæp 8% og þær eldri um tæp 3%. Meðalhækkun allra seldra íbúða var 3,6% á þessum tíma. Það lítur því þannig út að verðþróun nýrra íbúða hafi dregið verðhækkanir upp á við.

Á árinu 2018 var meðalfermetraverð á nýjum seldum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu um 514 þús. Meðalfermetraverð á eldri íbúðum var um 432 þús. Nýju íbúðirnar voru því um 19% dýrari sé gengið út frá fermetraverði. Munurinn var nokkurn veginn sá sami á árinu 2017. Sé litið á fyrstu 7 mánuði þessa árs kemur í ljós að nýju íbúðirnar eru orðnar um 24% dýrari en þær eldri.

Í nýjustu mánaðarskýrslu Íbúðalánasjóðs er fjallað um svokallaða verðálagningu nýbygginga, þ.e. að nýjar íbúðir séu dýrari en þær eldri. Þar er bent á að álagningin hafi farið að lækka milli 2016 og 2017 í takt við aukna innkomu nýs húsnæðis inn á markaðinn og hafi svo lækkað áfram fram á þetta ár þegar hún tók að hækka lítillega. Tölurnar hér um samanburð á fermetraverði nýrra og eldri íbúða á höfuðborgarsvæðinu fara ekki alveg heim og saman við niðurstöður Íbúðalánasjóðs, þá aðallega út frá umfangi álagningarinnar. Það má einnig segja að þessar tölur passi ekki vel við þá umræðu að illa gangi að selja nýtt húsnæði og að gefa þurfi töluverða afslætti í því sambandi.

Minni stærð nýrra íbúða gæti verið skýringarþáttur, en fermetraverð nýrra íbúða er jafnan hærra en á þeim eldri. Nýjar seldar íbúðir á árunum 2018 og 2019 eru hins vegar álíka stórar þannig að sú breyta skýrir málið ekki. Önnur skýring gæti verið að meira sé verið að selja á dýrari svæðum nú en á síðasta ári. Ekki er hægt að sjá þá skiptingu út frá fyrirliggjandi gögnum, en væntanlega er ekki um stórar breytingar að ræða í þeim efnum. Eftir stendur að miðað við tölur Þjóðskrár verður ekki annað séð en að nýtt húsnæði í fjölbýli sé að hækka mun meira en það eldra og þrýsti fasteignaverði þar með upp á við. Að hinu leytinu hafa nýbyggingar einnig áhrif til lækkunar með því að auka framboð.

Lesa Hagsjána í heild

Hagsjá: Fasteignamarkaður leitar jafnvægis (PDF)

Þú gætir einnig haft áhuga á
Gata í Reykjavík
22. feb. 2024
Vísitala íbúðaverðs hækkar áfram örlítið milli mánaða
Vísitala íbúðaverðs hækkaði um 0,4% á milli mánaða í janúar. Sérbýli hækkaði um 0,1% og fjölbýli um 0,4%. Raunverð íbúða er nokkurn veginn það sama og fyrir einu ári. Undirrituðum kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu fjölgaði á milli ára síðustu fjóra mánuði eftir að hafa fækkað sífellt frá miðju ári 2021.
Bátur
19. feb. 2024
Vikubyrjun 19. febrúar 2024
Nokkur breyting hefur orðið á samsetningu vinnumarkaðarins hér á landi frá árinu 1991. Stjórnendum, sérfræðingum, sérmenntuðu starfsfólki, þjónustu- og verslunarfólki hefur fjölgað verulega á sama tíma og skrifstofufólki, bændum og fiskveiðifólki hefur fækkað.
Peningaseðlar
15. feb. 2024
Spáum áframhaldandi hjöðnun í febrúar: Úr 6,7% í 6,1%
Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,89% milli mánaða í febrúar og að ársverðbólga hjaðni úr 6,7% í 6,1%. Útsölulok munu hafa mest áhrif til hækkunar á milli mánaða í febrúar, samkvæmt spánni. Þá koma gjaldskrárhækkanir á sorphirðu, fráveitu og köldu vatni inn í mælingar nú í febrúar. Lægri flugfargjöld til útlanda vega þyngst á móti hækkunum, gangi spáin eftir.
Flugvél
12. feb. 2024
Ferðamenn dvelja skemur og eyða færri krónum
Um 131 þúsund erlendir ferðamenn fóru um Keflavíkurflugvöll í janúar. Þeir voru fleiri en í janúar í fyrra en færri en árin fyrir faraldur. Fjórði ársfjórðungur síðasta árs var sá fjölmennasti frá upphafi.
Smiður
12. feb. 2024
Vikubyrjun 12. febrúar 2024
Á fjórða ársfjórðungi síðasta árs voru fleiri atvinnulausir á Íslandi en sem nam lausum störfum. Því var öfugt farið um mitt ár 2022 þegar spennan á vinnumarkaði var sem mest og fyrirtæki kepptust um starfsfólk. Þessi viðsnúningur er eitt merki þess að tekið sé að draga út spennu á vinnumarkaði, ekki síst vegna aukins peningalegs aðhalds.
Hús í Reykjavík
9. feb. 2024
Meirihluti útistandandi íbúðalána nú verðtryggður
Hátt vaxtastig hefur breytt samsetningu íbúðalána til heimila. Meirihluti útistandandi íbúðalána heimila er nú verðtryggður, en heimili hafa frá byrjun síðasta árs í auknum mæli fært sig úr óverðtryggðum lánum yfir í verðtryggð. Hrein ný íbúðalán banka og lífeyrissjóða hafa aukist frá miðju síðasta ári en drógust nú saman milli mánaða í desember.
5. feb. 2024
Mánaðaryfirlit yfir sértryggð skuldabréf - janúar 2024
Meðfylgjandi er mánaðarlegt yfirlit sértryggðra skuldabréfa.
Mynt 100 kr.
5. feb. 2024
Vikubyrjun 5. febrúar 2024
Verðbólga hefur hjaðnað síðustu mánuði, en auk þess hefur hlutfall undirliða sem hafa hækkað um meira en 10% á undanförnum 12 mánuðum fækkað.
2. feb. 2024
Fréttabréf Hagfræðideildar 2. febrúar 2024
Mánaðarlegt fréttabréf frá Hagfræðideild um nýjustu hagtölur og stöðu og horfur í efnahagsmálum.
1. feb. 2024
Spáum óbreyttu vaxtastigi í næstu viku
Við spáum því að peningastefnunefnd Seðlabanka Íslands haldi meginvöxtum bankans óbreyttum í 9,25% í næstu viku. Þótt verðbólgan fari hjaðnandi og flestir hagvísar bendi í rétta átt teljum við ólíklegt að nefndin telji tímabært að lækka vexti. Við búumst frekar við að nefndin stígi varlega til jarðar og bíði eftir auknum slaka í þjóðarbúinu, ekki síst vegna óvissu í tengslum við yfirstandandi kjaraviðræður og viðbrögð stjórnvalda við hamförunum í Grindavík.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur