Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur

Hag­sjá: Sala á nýj­um íbúð­um hef­ur mik­il áhrif á fast­eigna­mark­að­inn

Sé litið á tölur úr verðsjá Þjóðskrár kemur í ljós að á milli fyrstu 7 mánaða 2018 og 2019 hafa nýjar íbúðir í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu að jafnaði hækkað um tæp 8% og þær eldri um tæp 3%. Meðalhækkun allra seldra íbúða var 3,6% á þessum tíma. Það lítur því þannig út að verðþróun nýrra íbúða hafi dregið verðhækkanir upp á við.
23. september 2019

Samantekt

Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,6% milli júlí og ágúst, þar af hækkaði verð á fjölbýli um 0,5%. Verð á fjölbýli hefur hækkað um 3,6% á síðustu 12 mánuðum. Á sama tíma í fyrra hafði verðið hækkað um 3,2% á síðustu 12 mánuðum þar á undan og um 18,4% á árinu 2017. Breytingin á markaðnum frá árinu 2017 er veruleg og má segja að síðustu 2 ár séu óvenju stöðug í sögu fasteignamarkaðar höfuðborgarsvæðisins.

Á síðustu árum hefur mikið verið rætt um skort á íbúðarhúsnæði. Svo virðist sem nýjar íbúðir hafi farið langt með að mæta raunverulegri þörf. Nýjar íbúðir eru alla jafnan dýrari en þær sem eldri eru og þar með hefur aukin sala þeirra áhrif til hækkunar fasteignaverðs.

Samkvæmt verðsjá Þjóðskrár Íslands voru nýjar íbúðir í fjölbýli um 10% viðskipta á árinu 2017 og um 17% á árinu 2018. Það sem af er árinu 2019 hefur sala nýrra íbúða verið um 16% kaupsamninga. Það virðist því sem aukinn fjöldi nýrra íbúða á markaði auki hlutdeild þeirra í sölu ekki mikið. Í framhaldinu má velta fyrir sér hvort nýjar íbúðir henti ekki kaupendum, vegna verðs, stærðar eða annarra þátta.

Á árinu 2017 voru seldar nýjar íbúðir að jafnaði um 115 m2 á meðan eldri seldar íbúðir voru um 98 m2. 2018 voru seldar nýjar íbúðir að meðaltali um 103 m2 og um 102 m2 á fyrstu 7 mánuðum ársins 2019. Nýjar seldar íbúðir hafa minnkað, en eru enn sem komið er að jafnaði stærri en seldar eldri íbúðir. Byggingariðnaðurinn hefur því brugðist eitthvað við umræðu um þörf á minni íbúðum. Nýjar íbúðir minnkuðu mikið milli áranna 2017 og 2018, en svo virðist sem verulega hafi hægt á þróuninni í þessa átt á þessu ári. Sé litið á 7 fyrstu mánuði þessara ára voru seldar nýjar íbúðir um 23% stærri en þær eldri á árinu 2017, 3% stærri 2018 og 2% stærri í ár. Íbúðir hér á landi eru að jafnaði nokkuð stórar í samanburði við hin Norðurlöndin þannig að til þess að mæta kröfunni um minnkun íbúða þyrftu nýjar íbúðir væntanlega að minnka enn frá því sem nú er.

Hækkun fasteignaverðs á síðustu misserum hefur verið mismunandi eftir aldri íbúða. Sé litið á tölur úr verðsjá Þjóðskrár kemur í ljós að á milli fyrstu 7 mánaða 2018 og 2019 hafa nýjar íbúðir í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu að jafnaði hækkað um tæp 8% og þær eldri um tæp 3%. Meðalhækkun allra seldra íbúða var 3,6% á þessum tíma. Það lítur því þannig út að verðþróun nýrra íbúða hafi dregið verðhækkanir upp á við.

Á árinu 2018 var meðalfermetraverð á nýjum seldum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu um 514 þús. Meðalfermetraverð á eldri íbúðum var um 432 þús. Nýju íbúðirnar voru því um 19% dýrari sé gengið út frá fermetraverði. Munurinn var nokkurn veginn sá sami á árinu 2017. Sé litið á fyrstu 7 mánuði þessa árs kemur í ljós að nýju íbúðirnar eru orðnar um 24% dýrari en þær eldri.

Í nýjustu mánaðarskýrslu Íbúðalánasjóðs er fjallað um svokallaða verðálagningu nýbygginga, þ.e. að nýjar íbúðir séu dýrari en þær eldri. Þar er bent á að álagningin hafi farið að lækka milli 2016 og 2017 í takt við aukna innkomu nýs húsnæðis inn á markaðinn og hafi svo lækkað áfram fram á þetta ár þegar hún tók að hækka lítillega. Tölurnar hér um samanburð á fermetraverði nýrra og eldri íbúða á höfuðborgarsvæðinu fara ekki alveg heim og saman við niðurstöður Íbúðalánasjóðs, þá aðallega út frá umfangi álagningarinnar. Það má einnig segja að þessar tölur passi ekki vel við þá umræðu að illa gangi að selja nýtt húsnæði og að gefa þurfi töluverða afslætti í því sambandi.

Minni stærð nýrra íbúða gæti verið skýringarþáttur, en fermetraverð nýrra íbúða er jafnan hærra en á þeim eldri. Nýjar seldar íbúðir á árunum 2018 og 2019 eru hins vegar álíka stórar þannig að sú breyta skýrir málið ekki. Önnur skýring gæti verið að meira sé verið að selja á dýrari svæðum nú en á síðasta ári. Ekki er hægt að sjá þá skiptingu út frá fyrirliggjandi gögnum, en væntanlega er ekki um stórar breytingar að ræða í þeim efnum. Eftir stendur að miðað við tölur Þjóðskrár verður ekki annað séð en að nýtt húsnæði í fjölbýli sé að hækka mun meira en það eldra og þrýsti fasteignaverði þar með upp á við. Að hinu leytinu hafa nýbyggingar einnig áhrif til lækkunar með því að auka framboð.

Lesa Hagsjána í heild

Hagsjá: Fasteignamarkaður leitar jafnvægis (PDF)

Þú gætir einnig haft áhuga á
Flutningaskip við Vestmannaeyjar
7. maí 2025
Stór hluti íslensks vöruútflutnings til Bandaríkjanna undanþeginn tollum
Ætla má að um þriðjungur íslenskra vara sem fluttar eru frá Íslandi til Bandaríkjanna sé undanþeginn þeim tollum sem nú eru í gildi, til dæmis lyf og flestar lækningavörur. Óvissa um framvindu mála í alþjóðaviðskiptum getur samt ein og sér leitt til þess að fyrirtæki halda að sér höndum og ráðast síður í nýjar fjárfestingar. Á síðasta ári fór um 12% af vöruútflutningi Íslands til Bandaríkjanna.
Dollarar og Evrur
5. maí 2025
Vikubyrjun 5. maí 2025
Í apríl jókst verðbólga úr 3,8% í 4,2%, nokkuð umfram okkar spá um 4,0% verðbólgu. Velta samkvæmt VSK-skýrslum jókst á milli ára í flestum atvinnugreinum á fyrstu tveimur mánuðum ársins. Á fyrsta ársfjórðungi mældist hagvöxtur á evrusvæðinu en samdráttur í Bandaríkjunum. Í þessari viku er vaxtaákvörðun í Bandaríkjunum og einnig í Bretlandi.
2. maí 2025
Mánaðamót 2. maí 2025
Mánaðarlegt fréttabréf frá Greiningardeild um nýjustu hagtölur og stöðu og horfur í efnahagsmálum.
Fasteignir
2. maí 2025
Leiguverð á hraðari uppleið en kaupverð undanfarið
Ör fólksfjölgun og hækkun húsnæðisverðs hefur aukið eftirspurn eftir leiguíbúðum. Stærstur hluti Airbnb-íbúða er nú leigður út af leigusölum með fleiri en tvær íbúðir í útleigu. Frumvarp um hert skilyrði um skammtímaleigu hefur verið sett í samráðsgátt. Hömlur á skammtímaleigu gætu aukið framboð leiguíbúða og jafnvel söluframboð. 
29. apríl 2025
Verðbólga yfir væntingum og mælist 4,2%
Verðbólga mældist 4,2% í apríl og hækkaði úr 3,8% frá því í mars. Verðbólga var umfram okkar spá, einkum vegna þess að reiknuð húsaleiga og verð á matvörum hækkaði meira en við bjuggumst við.
Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn
28. apríl 2025
Versnandi efnahagshorfur í heiminum að mati AGS
Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn (AGS) birti nýja efnahagsspá um páskana. Hagvaxtarhorfur í heiminum hafa verið færðar niður og AGS telur að spenna í alþjóðaviðskiptum og veruleg óvissa komi til með að draga úr umsvifum í heimshagkerfinu.
USD
28. apríl 2025
Vikubyrjun 28. apríl 2025
Hagstofan birtir verðbólgutölur fyrir aprílmánuð á morgun og við búumst við að verðbólga hækki tímabundið upp í 4%. Í vikunni fáum við fyrstu uppgjör fyrir fyrsta ársfjórðung og fyrsta mat á hagvexti í Bandaríkjunum og á evrusvæðinu á fyrsta ársfjórðungi.
Íbúðir
23. apríl 2025
Horfur á hófstilltum hækkunum á íbúðaverði
Við teljum horfur á tiltölulega hófstilltum verðhækkunum á íbúðamarkaði næstu árin, 5,9% hækkun á þessu ári, 4,8% hækkun á næsta ári og 6,4% hækkun árið 2027. Til samanburðar hefur íbúðaverð hækkað um 9% á ári að jafnaði frá aldamótum, og að meðaltali um 13% á ári frá árinu 2021. 
Greiðsla
22. apríl 2025
Vikubyrjun 22. apríl 2025
Leiguverð hefur hækkað um 11,3% á síðustu tólf mánuðum, þó nokkuð meira en íbúðaverð sem hefur hækkað um 8% á sama tímabili. Hækkanir á íbúða- og leigumarkaði eru þó nokkuð umfram almennar verðhækkanir í landinu, en verðbólga mældist 3,8% í mars. Áfram er kraftur í innlendri neyslu, greiðslukortavelta heimila hefur aukist statt og stöðugt síðustu mánuði og var 1,8% meiri í mars síðastliðnum en í mars í fyrra.  
Gönguleið
16. apríl 2025
Óljósar horfur í ferðaþjónustu vegna sviptinga í alþjóðasamskiptum
Sviptingar í alþjóðaviðskiptum gætu haft margvísleg áhrif á ferðaþjónustu hér á landi. Tollar gætu rýrt kaupmátt Bandaríkjamanna og haft áhrif á komur þeirra hingað til lands. Auk þess eru merki um að áhugi Evrópubúa á að heimsækja Bandaríkin fari dvínandi, sem gæti haft áhrif hingað heim, enda hafa Evrópubúar gjarnan komið við á Íslandi á leið sinni vestur um haf. Í nýrri hagspá gerum við ráð fyrir samdrætti í ferðaþjónustu á þessu ári, en að hún taki aftur við sér á næstu tveimur árum.