Hag­sjá: Sala á nýj­um íbúð­um hef­ur mik­il áhrif á fast­eigna­mark­að­inn

Sé litið á tölur úr verðsjá Þjóðskrár kemur í ljós að á milli fyrstu 7 mánaða 2018 og 2019 hafa nýjar íbúðir í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu að jafnaði hækkað um tæp 8% og þær eldri um tæp 3%. Meðalhækkun allra seldra íbúða var 3,6% á þessum tíma. Það lítur því þannig út að verðþróun nýrra íbúða hafi dregið verðhækkanir upp á við.
23. september 2019

Samantekt

Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,6% milli júlí og ágúst, þar af hækkaði verð á fjölbýli um 0,5%. Verð á fjölbýli hefur hækkað um 3,6% á síðustu 12 mánuðum. Á sama tíma í fyrra hafði verðið hækkað um 3,2% á síðustu 12 mánuðum þar á undan og um 18,4% á árinu 2017. Breytingin á markaðnum frá árinu 2017 er veruleg og má segja að síðustu 2 ár séu óvenju stöðug í sögu fasteignamarkaðar höfuðborgarsvæðisins.

Á síðustu árum hefur mikið verið rætt um skort á íbúðarhúsnæði. Svo virðist sem nýjar íbúðir hafi farið langt með að mæta raunverulegri þörf. Nýjar íbúðir eru alla jafnan dýrari en þær sem eldri eru og þar með hefur aukin sala þeirra áhrif til hækkunar fasteignaverðs.

Samkvæmt verðsjá Þjóðskrár Íslands voru nýjar íbúðir í fjölbýli um 10% viðskipta á árinu 2017 og um 17% á árinu 2018. Það sem af er árinu 2019 hefur sala nýrra íbúða verið um 16% kaupsamninga. Það virðist því sem aukinn fjöldi nýrra íbúða á markaði auki hlutdeild þeirra í sölu ekki mikið. Í framhaldinu má velta fyrir sér hvort nýjar íbúðir henti ekki kaupendum, vegna verðs, stærðar eða annarra þátta.

Á árinu 2017 voru seldar nýjar íbúðir að jafnaði um 115 m2 á meðan eldri seldar íbúðir voru um 98 m2. 2018 voru seldar nýjar íbúðir að meðaltali um 103 m2 og um 102 m2 á fyrstu 7 mánuðum ársins 2019. Nýjar seldar íbúðir hafa minnkað, en eru enn sem komið er að jafnaði stærri en seldar eldri íbúðir. Byggingariðnaðurinn hefur því brugðist eitthvað við umræðu um þörf á minni íbúðum. Nýjar íbúðir minnkuðu mikið milli áranna 2017 og 2018, en svo virðist sem verulega hafi hægt á þróuninni í þessa átt á þessu ári. Sé litið á 7 fyrstu mánuði þessara ára voru seldar nýjar íbúðir um 23% stærri en þær eldri á árinu 2017, 3% stærri 2018 og 2% stærri í ár. Íbúðir hér á landi eru að jafnaði nokkuð stórar í samanburði við hin Norðurlöndin þannig að til þess að mæta kröfunni um minnkun íbúða þyrftu nýjar íbúðir væntanlega að minnka enn frá því sem nú er.

Hækkun fasteignaverðs á síðustu misserum hefur verið mismunandi eftir aldri íbúða. Sé litið á tölur úr verðsjá Þjóðskrár kemur í ljós að á milli fyrstu 7 mánaða 2018 og 2019 hafa nýjar íbúðir í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu að jafnaði hækkað um tæp 8% og þær eldri um tæp 3%. Meðalhækkun allra seldra íbúða var 3,6% á þessum tíma. Það lítur því þannig út að verðþróun nýrra íbúða hafi dregið verðhækkanir upp á við.

Á árinu 2018 var meðalfermetraverð á nýjum seldum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu um 514 þús. Meðalfermetraverð á eldri íbúðum var um 432 þús. Nýju íbúðirnar voru því um 19% dýrari sé gengið út frá fermetraverði. Munurinn var nokkurn veginn sá sami á árinu 2017. Sé litið á fyrstu 7 mánuði þessa árs kemur í ljós að nýju íbúðirnar eru orðnar um 24% dýrari en þær eldri.

Í nýjustu mánaðarskýrslu Íbúðalánasjóðs er fjallað um svokallaða verðálagningu nýbygginga, þ.e. að nýjar íbúðir séu dýrari en þær eldri. Þar er bent á að álagningin hafi farið að lækka milli 2016 og 2017 í takt við aukna innkomu nýs húsnæðis inn á markaðinn og hafi svo lækkað áfram fram á þetta ár þegar hún tók að hækka lítillega. Tölurnar hér um samanburð á fermetraverði nýrra og eldri íbúða á höfuðborgarsvæðinu fara ekki alveg heim og saman við niðurstöður Íbúðalánasjóðs, þá aðallega út frá umfangi álagningarinnar. Það má einnig segja að þessar tölur passi ekki vel við þá umræðu að illa gangi að selja nýtt húsnæði og að gefa þurfi töluverða afslætti í því sambandi.

Minni stærð nýrra íbúða gæti verið skýringarþáttur, en fermetraverð nýrra íbúða er jafnan hærra en á þeim eldri. Nýjar seldar íbúðir á árunum 2018 og 2019 eru hins vegar álíka stórar þannig að sú breyta skýrir málið ekki. Önnur skýring gæti verið að meira sé verið að selja á dýrari svæðum nú en á síðasta ári. Ekki er hægt að sjá þá skiptingu út frá fyrirliggjandi gögnum, en væntanlega er ekki um stórar breytingar að ræða í þeim efnum. Eftir stendur að miðað við tölur Þjóðskrár verður ekki annað séð en að nýtt húsnæði í fjölbýli sé að hækka mun meira en það eldra og þrýsti fasteignaverði þar með upp á við. Að hinu leytinu hafa nýbyggingar einnig áhrif til lækkunar með því að auka framboð.

Lesa Hagsjána í heild

Hagsjá: Fasteignamarkaður leitar jafnvægis (PDF)

Þú gætir einnig haft áhuga á
Flutningaskip
8. nóv. 2024
Hægir á vexti vöruskiptahallans
Halli á vöruviðskiptum jókst lítillega á milli ára í október og mældist 49,4 ma.kr, en var 47,5 ma.kr. í október í fyrra. Uppsafnaður halli á vöruskiptum hefur aukist frá fyrra ári, en þó hægar í ár en síðustu ár, og var 330 ma.kr. í október, sem er einungis lítillega meira en mældist á sama tíma í fyrra þegar hann var 320 ma.kr.
Bílar
6. nóv. 2024
Minni spenna á vinnumarkaði en lítil breyting á atvinnuleysi
Staðan á vinnumarkaði hefur haldist merkilega stöðug í gegnum hraðar breytingar í hagkerfinu og þrátt fyrir vaxtahækkanir síðustu ára hefur atvinnuleysi lítið aukist. Þó eru vísbendingar um að eftirspurn eftir launafólki hafi minnkað og laun hækka ekki jafn hratt og áður. Óvissa hefur aukist lítillega síðustu daga vegna átaka á opinberum vinnumarkaði.
5. nóv. 2024
Mánaðaryfirlit yfir sértryggð skuldabréf - október 2024
Meðfylgjandi er mánaðarlegt yfirlit sértryggðra skuldabréfa.
Ferðamenn við Strokk
5. nóv. 2024
Ágætur þriðji fjórðungur í ferðaþjónustu
Ferðamönnum fjölgaði um tæplega prósent á þriðja ársfjórðungi, stærsta ferðaþjónustutímabili ársins, frá fyrra ári. Gistinóttum ferðamanna fækkaði hins vegar um tæpt prósent, en kortavelta á föstu verðlagi jókst um 2% á milli ára.
Fjölbýlishús
4. nóv. 2024
Þörf á íbúðum og ágætis uppbygging í kortunum 
Íbúðafjárfesting hefur færst í aukana, starfsfólki fjölgar sífellt í byggingarstarfsemi, velta í greininni hefur aukist síðustu árin og innflutningur á byggingarefni er í hæstu hæðum. Íbúðauppbygging virðist nokkuð kröftug, enda er þörfin brýn - kjarnafjölskyldum hefur fjölgað mun hraðar en íbúðum síðustu ár. 
Flutningaskip við Vestmannaeyjar
4. nóv. 2024
Vikubyrjun 4. nóvember 2024
Verðbólga lækkaði úr 5,4% niður í 5,1% í október, í samræmi við væntingar. Samhliða birtingu VNV tilkynnti Hagstofan að fyrirhugað kílómetragjald yrði tekið inn í vísitöluna. Í þessari viku birtir Vinnumálastofnum skráð atvinnuleysi í október, kosið verður um nýjan forseta í Bandaríkjunum, Seðlabanki Bandaríkjanna og Englandsbanki tilkynna um vaxtaákvarðanir og uppgjörstímabilið í Kauphöllinni er áfram í fullum gangi.
1. nóv. 2024
Fréttabréf Greiningardeildar 1. nóvember 2024
Mánaðarlegt fréttabréf frá Greiningardeild um nýjustu hagtölur og stöðu og horfur í efnahagsmálum.
Fjölskylda við sumarbústað
30. okt. 2024
Verðbólga lækkar áfram og mælist 5,1% í október
Vísitala neysluverðs hækkaði um 0,28% á milli mánaða í október og verðbólga lækkar því úr 5,4% í 5,1%. Verð á mat og drykkjarvörum og flugfargjöld til útlanda höfðu mest áhrif til hækkunar. Reiknuð leiga hækkaði mjög lítið á milli mánaða. Kílómetragjald á bensín- og olíubíla verður með í verðmælingum Hagstofunnar.
Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn
28. okt. 2024
Vikubyrjun 28. október 2024
Í vikunni birtir Hagstofan verðbólgutölur fyrir októbermánuð. Þessar verðbólgutölur verða þær síðustu fyrir næstu vaxtaákvörðun sem verður tilkynnt þann 20. nóvember nk. Í síðustu viku birti Hagstofan veltu skv. VSK-skýrslum, niðurstöður úr vinnumarkaðsrannsókn og launavísitölu. Þá er uppgjörstímabilið í kauphöllinni áfram í fullum gangi.
Vélsmiðja Guðmundar
23. okt. 2024
Velta í hagkerfinu eykst og tæknigreinar draga vagninn
Velta í hagkerfinu jókst um 2,1% á milli ára í júlí og ágúst að raunvirði, samkvæmt virðisaukaskattskýrslum. Svo mikið hefur veltan ekki aukist frá því á VSK-tímabilinu janúar-febrúar árið 2023, þegar hagkerfið var enn að rétta úr kútnum eftir covid-samdráttinn.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur