Hag­sjá: Sala á nýj­um íbúð­um hef­ur mik­il áhrif á fast­eigna­mark­að­inn

Sé litið á tölur úr verðsjá Þjóðskrár kemur í ljós að á milli fyrstu 7 mánaða 2018 og 2019 hafa nýjar íbúðir í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu að jafnaði hækkað um tæp 8% og þær eldri um tæp 3%. Meðalhækkun allra seldra íbúða var 3,6% á þessum tíma. Það lítur því þannig út að verðþróun nýrra íbúða hafi dregið verðhækkanir upp á við.
23. september 2019

Samantekt

Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,6% milli júlí og ágúst, þar af hækkaði verð á fjölbýli um 0,5%. Verð á fjölbýli hefur hækkað um 3,6% á síðustu 12 mánuðum. Á sama tíma í fyrra hafði verðið hækkað um 3,2% á síðustu 12 mánuðum þar á undan og um 18,4% á árinu 2017. Breytingin á markaðnum frá árinu 2017 er veruleg og má segja að síðustu 2 ár séu óvenju stöðug í sögu fasteignamarkaðar höfuðborgarsvæðisins.

Á síðustu árum hefur mikið verið rætt um skort á íbúðarhúsnæði. Svo virðist sem nýjar íbúðir hafi farið langt með að mæta raunverulegri þörf. Nýjar íbúðir eru alla jafnan dýrari en þær sem eldri eru og þar með hefur aukin sala þeirra áhrif til hækkunar fasteignaverðs.

Samkvæmt verðsjá Þjóðskrár Íslands voru nýjar íbúðir í fjölbýli um 10% viðskipta á árinu 2017 og um 17% á árinu 2018. Það sem af er árinu 2019 hefur sala nýrra íbúða verið um 16% kaupsamninga. Það virðist því sem aukinn fjöldi nýrra íbúða á markaði auki hlutdeild þeirra í sölu ekki mikið. Í framhaldinu má velta fyrir sér hvort nýjar íbúðir henti ekki kaupendum, vegna verðs, stærðar eða annarra þátta.

Á árinu 2017 voru seldar nýjar íbúðir að jafnaði um 115 m2 á meðan eldri seldar íbúðir voru um 98 m2. 2018 voru seldar nýjar íbúðir að meðaltali um 103 m2 og um 102 m2 á fyrstu 7 mánuðum ársins 2019. Nýjar seldar íbúðir hafa minnkað, en eru enn sem komið er að jafnaði stærri en seldar eldri íbúðir. Byggingariðnaðurinn hefur því brugðist eitthvað við umræðu um þörf á minni íbúðum. Nýjar íbúðir minnkuðu mikið milli áranna 2017 og 2018, en svo virðist sem verulega hafi hægt á þróuninni í þessa átt á þessu ári. Sé litið á 7 fyrstu mánuði þessara ára voru seldar nýjar íbúðir um 23% stærri en þær eldri á árinu 2017, 3% stærri 2018 og 2% stærri í ár. Íbúðir hér á landi eru að jafnaði nokkuð stórar í samanburði við hin Norðurlöndin þannig að til þess að mæta kröfunni um minnkun íbúða þyrftu nýjar íbúðir væntanlega að minnka enn frá því sem nú er.

Hækkun fasteignaverðs á síðustu misserum hefur verið mismunandi eftir aldri íbúða. Sé litið á tölur úr verðsjá Þjóðskrár kemur í ljós að á milli fyrstu 7 mánaða 2018 og 2019 hafa nýjar íbúðir í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu að jafnaði hækkað um tæp 8% og þær eldri um tæp 3%. Meðalhækkun allra seldra íbúða var 3,6% á þessum tíma. Það lítur því þannig út að verðþróun nýrra íbúða hafi dregið verðhækkanir upp á við.

Á árinu 2018 var meðalfermetraverð á nýjum seldum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu um 514 þús. Meðalfermetraverð á eldri íbúðum var um 432 þús. Nýju íbúðirnar voru því um 19% dýrari sé gengið út frá fermetraverði. Munurinn var nokkurn veginn sá sami á árinu 2017. Sé litið á fyrstu 7 mánuði þessa árs kemur í ljós að nýju íbúðirnar eru orðnar um 24% dýrari en þær eldri.

Í nýjustu mánaðarskýrslu Íbúðalánasjóðs er fjallað um svokallaða verðálagningu nýbygginga, þ.e. að nýjar íbúðir séu dýrari en þær eldri. Þar er bent á að álagningin hafi farið að lækka milli 2016 og 2017 í takt við aukna innkomu nýs húsnæðis inn á markaðinn og hafi svo lækkað áfram fram á þetta ár þegar hún tók að hækka lítillega. Tölurnar hér um samanburð á fermetraverði nýrra og eldri íbúða á höfuðborgarsvæðinu fara ekki alveg heim og saman við niðurstöður Íbúðalánasjóðs, þá aðallega út frá umfangi álagningarinnar. Það má einnig segja að þessar tölur passi ekki vel við þá umræðu að illa gangi að selja nýtt húsnæði og að gefa þurfi töluverða afslætti í því sambandi.

Minni stærð nýrra íbúða gæti verið skýringarþáttur, en fermetraverð nýrra íbúða er jafnan hærra en á þeim eldri. Nýjar seldar íbúðir á árunum 2018 og 2019 eru hins vegar álíka stórar þannig að sú breyta skýrir málið ekki. Önnur skýring gæti verið að meira sé verið að selja á dýrari svæðum nú en á síðasta ári. Ekki er hægt að sjá þá skiptingu út frá fyrirliggjandi gögnum, en væntanlega er ekki um stórar breytingar að ræða í þeim efnum. Eftir stendur að miðað við tölur Þjóðskrár verður ekki annað séð en að nýtt húsnæði í fjölbýli sé að hækka mun meira en það eldra og þrýsti fasteignaverði þar með upp á við. Að hinu leytinu hafa nýbyggingar einnig áhrif til lækkunar með því að auka framboð.

Lesa Hagsjána í heild

Hagsjá: Fasteignamarkaður leitar jafnvægis (PDF)

Þú gætir einnig haft áhuga á
Fataverslun
10. júlí 2024
Spáum að verðbólga aukist lítillega og verði 5,9% í júlí 
Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,15% á milli mánaða í júlí og að verðbólga aukist úr 5,8% í 5,9%. Við gerum ráð fyrir að júlímánuður verði nokkuð dæmigerður þar sem sumarútsölur verða til lækkunar á vísitölunni en flugfargjöld til útlanda til hækkunar. Við spáum nokkurn veginn óbreyttri verðbólgu í ágúst og september, en að verðbólga hjaðni í 5,4% í október. 
8. júlí 2024
Vikubyrjun 8. júlí 2024
Hátt vaxtastig hefur hvatt til sparnaðar og hægt á eftirspurn í hagkerfinu. Innlán heimila voru 20% meiri í maí síðastliðnum en í maí í fyrra, samkvæmt nýbirtum Hagvísum Seðlabanka Íslands. Óbundin innlán hafa aukist langmest.
1. júlí 2024
Fréttabréf Hagfræðideildar 1. júlí 2024
Mánaðarlegt fréttabréf frá Hagfræðideild um nýjustu hagtölur og stöðu og horfur í efnahagsmálum.
Litríkir bolir á fataslá
1. júlí 2024
Vikubyrjun 1. júlí 2024
Vísitala neysluverðs hækkaði um 0,48% í júní. Verðbólga mældist því 5,8% og lækkaði úr 6,2%. Velta samkvæmt virðisaukaskattsskýrslum í mars og apríl dróst saman um 4,6% að raunvirði og launavísitalan hækkaði um 0,2% í maí, samkvæmt tölum sem Hagstofan birti í síðustu viku.
Flugvél á flugvelli
27. júní 2024
Verðbólga í takt við væntingar – lækkar í 5,8%
Vísitala neysluverðs hækkaði um 0,48% á milli mánaða í júní og við það lækkaði ársverðbólga úr 6,2% í 5,8%. Reiknuð húsaleiga, hækkandi flugfargjöld til útlanda og verðhækkun á hótelgistingu höfðu mest áhrif til hækkunar á vísitölunni. Á móti lækkaði verð á fötum og skóm, húsgögnum og heimilisbúnaði og ökutækjum á milli mánaða í júní.
25. júní 2024
Velta í hagkerfinu minnkar á milli ára
Velta samkvæmt virðisaukaskattsskýrslum dróst saman um 4,6% að raunvirði í mars og apríl og um 2% í janúar og febrúar samkvæmt nýbirtum gögnum Hagstofunnar. Þróunin er ólík eftir útflutningsgreinum. Ferðaþjónusta eykst lítillega á milli ára, velta í sjávarútvegi og álframleiðslu minnkar en velta í lyfjaframleiðslu eykst til muna.
Bílar
25. júní 2024
Merki um lítilsháttar kólnun á vinnumarkaði
Atvinnuleysi er nú aðeins meira en á sama tíma í fyrra og laun hækka minna. Nýbirt launavísitala sýnir 0,2% hækkun á milli mánaða í maí og hafa laun nú hækkað um 6,7% á síðustu tólf mánuðum. Allar líkur eru á að á þessu ári hækki laun mun minna en á síðasta ári, enda hafa nýir kjarasamningar minni hækkanir í för með sér en þeir síðustu.
Paprika
24. júní 2024
Vikubyrjun 24. júní 2024
Vísitala íbúðaverðs hækkaði um 1,4% í maí og vísitala leiguverðs um 3,2% samkvæmt gögnum sem bárust í síðustu viku. Englandsbanki hélt vöxtum óbreyttum á meðan svissneski seðlabankinn lækkaði vexti um 0,25 prósentustig. Eftirtektarverðasta innlenda hagtalan sem birtist í þessari viku er eflaust vísitala neysluverðs sem Hagstofan birtir á fimmtudaginn.
Fjölbýlishús
19. júní 2024
Vísitala íbúðaverðs á hraðri uppleið
Vísitala íbúðaverðs hækkaði um 1,4% á milli mánaða í maí. Nafnverð íbúða er 8,4% hærra en á sama tíma í fyrra og raunverð íbúða er 4% hærra. Undirritaðir kaupsamningar um íbúðir á höfuðborgarsvæðinu voru 150% fleiri í maí á þessu ári en í maí í fyrra.  
Krani með stiga
18. júní 2024
Vikubyrjun 18. júní 2024
Í síðustu viku fengum við tölur um atvinnuleysi, fjölda ferðamanna og greiðslukortaveltu hér á landi í maí. Seðlabanki Bandaríkjanna hélt vöxtum óbreyttum. Síðar í dag birtir HMS vísitölu íbúðaverðs.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur