Hag­sjá: Sala á nýj­um íbúð­um hef­ur mik­il áhrif á fast­eigna­mark­að­inn

Sé litið á tölur úr verðsjá Þjóðskrár kemur í ljós að á milli fyrstu 7 mánaða 2018 og 2019 hafa nýjar íbúðir í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu að jafnaði hækkað um tæp 8% og þær eldri um tæp 3%. Meðalhækkun allra seldra íbúða var 3,6% á þessum tíma. Það lítur því þannig út að verðþróun nýrra íbúða hafi dregið verðhækkanir upp á við.
23. september 2019

Samantekt

Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,6% milli júlí og ágúst, þar af hækkaði verð á fjölbýli um 0,5%. Verð á fjölbýli hefur hækkað um 3,6% á síðustu 12 mánuðum. Á sama tíma í fyrra hafði verðið hækkað um 3,2% á síðustu 12 mánuðum þar á undan og um 18,4% á árinu 2017. Breytingin á markaðnum frá árinu 2017 er veruleg og má segja að síðustu 2 ár séu óvenju stöðug í sögu fasteignamarkaðar höfuðborgarsvæðisins.

Á síðustu árum hefur mikið verið rætt um skort á íbúðarhúsnæði. Svo virðist sem nýjar íbúðir hafi farið langt með að mæta raunverulegri þörf. Nýjar íbúðir eru alla jafnan dýrari en þær sem eldri eru og þar með hefur aukin sala þeirra áhrif til hækkunar fasteignaverðs.

Samkvæmt verðsjá Þjóðskrár Íslands voru nýjar íbúðir í fjölbýli um 10% viðskipta á árinu 2017 og um 17% á árinu 2018. Það sem af er árinu 2019 hefur sala nýrra íbúða verið um 16% kaupsamninga. Það virðist því sem aukinn fjöldi nýrra íbúða á markaði auki hlutdeild þeirra í sölu ekki mikið. Í framhaldinu má velta fyrir sér hvort nýjar íbúðir henti ekki kaupendum, vegna verðs, stærðar eða annarra þátta.

Á árinu 2017 voru seldar nýjar íbúðir að jafnaði um 115 m2 á meðan eldri seldar íbúðir voru um 98 m2. 2018 voru seldar nýjar íbúðir að meðaltali um 103 m2 og um 102 m2 á fyrstu 7 mánuðum ársins 2019. Nýjar seldar íbúðir hafa minnkað, en eru enn sem komið er að jafnaði stærri en seldar eldri íbúðir. Byggingariðnaðurinn hefur því brugðist eitthvað við umræðu um þörf á minni íbúðum. Nýjar íbúðir minnkuðu mikið milli áranna 2017 og 2018, en svo virðist sem verulega hafi hægt á þróuninni í þessa átt á þessu ári. Sé litið á 7 fyrstu mánuði þessara ára voru seldar nýjar íbúðir um 23% stærri en þær eldri á árinu 2017, 3% stærri 2018 og 2% stærri í ár. Íbúðir hér á landi eru að jafnaði nokkuð stórar í samanburði við hin Norðurlöndin þannig að til þess að mæta kröfunni um minnkun íbúða þyrftu nýjar íbúðir væntanlega að minnka enn frá því sem nú er.

Hækkun fasteignaverðs á síðustu misserum hefur verið mismunandi eftir aldri íbúða. Sé litið á tölur úr verðsjá Þjóðskrár kemur í ljós að á milli fyrstu 7 mánaða 2018 og 2019 hafa nýjar íbúðir í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu að jafnaði hækkað um tæp 8% og þær eldri um tæp 3%. Meðalhækkun allra seldra íbúða var 3,6% á þessum tíma. Það lítur því þannig út að verðþróun nýrra íbúða hafi dregið verðhækkanir upp á við.

Á árinu 2018 var meðalfermetraverð á nýjum seldum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu um 514 þús. Meðalfermetraverð á eldri íbúðum var um 432 þús. Nýju íbúðirnar voru því um 19% dýrari sé gengið út frá fermetraverði. Munurinn var nokkurn veginn sá sami á árinu 2017. Sé litið á fyrstu 7 mánuði þessa árs kemur í ljós að nýju íbúðirnar eru orðnar um 24% dýrari en þær eldri.

Í nýjustu mánaðarskýrslu Íbúðalánasjóðs er fjallað um svokallaða verðálagningu nýbygginga, þ.e. að nýjar íbúðir séu dýrari en þær eldri. Þar er bent á að álagningin hafi farið að lækka milli 2016 og 2017 í takt við aukna innkomu nýs húsnæðis inn á markaðinn og hafi svo lækkað áfram fram á þetta ár þegar hún tók að hækka lítillega. Tölurnar hér um samanburð á fermetraverði nýrra og eldri íbúða á höfuðborgarsvæðinu fara ekki alveg heim og saman við niðurstöður Íbúðalánasjóðs, þá aðallega út frá umfangi álagningarinnar. Það má einnig segja að þessar tölur passi ekki vel við þá umræðu að illa gangi að selja nýtt húsnæði og að gefa þurfi töluverða afslætti í því sambandi.

Minni stærð nýrra íbúða gæti verið skýringarþáttur, en fermetraverð nýrra íbúða er jafnan hærra en á þeim eldri. Nýjar seldar íbúðir á árunum 2018 og 2019 eru hins vegar álíka stórar þannig að sú breyta skýrir málið ekki. Önnur skýring gæti verið að meira sé verið að selja á dýrari svæðum nú en á síðasta ári. Ekki er hægt að sjá þá skiptingu út frá fyrirliggjandi gögnum, en væntanlega er ekki um stórar breytingar að ræða í þeim efnum. Eftir stendur að miðað við tölur Þjóðskrár verður ekki annað séð en að nýtt húsnæði í fjölbýli sé að hækka mun meira en það eldra og þrýsti fasteignaverði þar með upp á við. Að hinu leytinu hafa nýbyggingar einnig áhrif til lækkunar með því að auka framboð.

Lesa Hagsjána í heild

Hagsjá: Fasteignamarkaður leitar jafnvægis (PDF)

Þú gætir einnig haft áhuga á
Byggingakrani og fjölbýlishús
25. sept. 2023
Vikubyrjun 25. september 2023
Vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,7% milli mánaða í ágúst, samkvæmt gögnum sem HMS birti í síðustu viku. Vísitalan lækkaði þó nokkuð í júní og júlí og hækkunin kom því nokkuð á óvart. Í næstu viku ber hæst birting Hagstofunnar á vísitölu neysluverðs á fimmtudag.
Fasteignir
20. sept. 2023
Vísitala íbúðaverðs hækkar lítillega og verðbólguspáin með
Vísitala íbúðaverðs hækkaði um 0,7% milli mánaða í ágúst. Árshækkun vísitölunnar fór úr 0,8% í 2,0%. Undirritaðir kaupsamningar á höfuðborgarsvæðinu voru 9,6% færri í júlí en í sama mánuði í fyrra. Vísitalan er hærri en við gerðum ráð fyrir við gerð verðbólguspár fyrir septembermánuð og því færum við hana upp og spáum 7,8% ársverðbólgu í stað 7,7%.
Flugvöllur, Leifsstöð
18. sept. 2023
Aukinn þjónustuútflutningur skýrist allur af vexti ferðaþjónustu
Um 282 þúsund erlendir ferðamenn fóru um Keflavíkurflugvöll í ágúst. Ef sumarmánuðirnir eru teknir saman hafa aðeins einu sinni komið fleiri ferðamenn að sumri, árið 2018. Samkvæmt nýjustu þjóðhagsreikningum Hagstofunnar jókst þjónustuútflutningur á fyrstu tveimur fjórðungum ársins um 21%, og má rekja allan þann vöxt til ferðaþjónustunnar.
Hverasvæði
18. sept. 2023
Vikubyrjun 18. september 2023
Í síðustu viku komu tölur um brottfarir frá Leifsstöð, skráð atvinnuleysi og veltu greiðslukorta. Í þessari viku ber hæst vísitala íbúðaverðs, sem kemur á þriðjudag, og yfirlýsing fjármálastöðugleikanefndar Seðlabanka Íslands, sem gefin verður út á miðvikudaginn.
Símagreiðsla
15. sept. 2023
Frekari merki um hægari takt
Nýjar kortaveltutölur bera með sér frekari vísbendingar um að verulega sé að hægja á innlendri eftirspurn. Heildarkortavelta íslenskra heimila dróst saman um 3,4% milli ára í ágúst. Kortavelta Íslendinga innanlands var 4,3% minni en í ágúst í fyrra á föstu verðlagi og hefur nú dregist saman sex mánuði í röð. Erlendis jókst kortavelta Íslendinga um 0,7% á milli ára og kortaveltujöfnuður er jákvæður um 19,2 milljarða.
Flugvél
14. sept. 2023
Spáum 7,7% verðbólgu í september
Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,07% milli mánaða í september og að ársverðbólga standi í stað og verði áfram 7,7%. Útsölulok hafa aftur mest áhrif til hækkunar milli mánaða í september samkvæmt spánni. Það sem helst dregur spána niður er árstíðabundin lækkun á flugfargjöldum til útlanda. Við gerum ráð fyrir að verðbólga lækki áfram næstu mánuði og verði 6,6% í desember.
Foss
11. sept. 2023
Vikubyrjun 11. september 2023
Í síðustu viku birti Seðlabankinn fundargerð peningastefnunefndar. Samkvæmt henni greiddi einn nefndarmaður atkvæði gegn tillögu seðlabankastjóra um að hækka vexti um 0,50 prósentustig á síðasta fundi nefndarinnar og hefði heldur kosið að hækka þá um 0,25 prósentustig. Í þessari viku berast gögn yfir fjölda brottfara um Leifsstöð, skráð atvinnuleysi og kortaveltu.
4. sept. 2023
Mánaðaryfirlit yfir sértryggð skuldabréf - ágúst 2023
Meðfylgjandi er mánaðarlegt yfirlit um sértryggð skuldabréf.
Bláa lónið
4. sept. 2023
Vikubyrjun 4. september 2023
Verðbólga jókst úr 7,6% í 7,7% samkvæmt ágústmælingu Hagstofunnar. Hagvöxtur mældist 4,5% á öðrum ársfjórðungi samkvæmt nýjum þjóðhagsreikningum sem Hagstofan birti í vikunni, en hagvöxtur á fyrsta ársfjórðungi mældist 7,1%. Minni vöxtur einkaneyslu skýrir að stórum hluta minni hagvöxt á öðrum ársfjórðungi.
Fataverslun
31. ágúst 2023
Hægir á hagvexti og einkaneysla á mann dregst saman
Hagvöxtur mældist 4,5% á öðrum ársfjórðungi, samkvæmt fyrsta mati Hagstofunnar. Eins og við var að búast benda tölurnar til þess að hægt hafi á hagkerfinu, en hagvöxtur mældist 7,1% á fyrsta ársfjórðungi. Vaxtahækkanir hafa tekið að tempra innlenda eftirspurn á sama tíma og hægt hefur á vexti kaupmáttar á síðustu misserum. Einkaneysla jókst örlítið en vegna hraðrar fólksfjölgunar dróst hún saman á mann.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur