Hagsjá: Mikil hækkun fasteignaverðs í stærri bæjum á landsbyggðinni
Samantekt
Eins og margoft hefur komið fram í Hagsjám hefur fasteignaverð í stærri bæjum utan höfuðborgarsvæðisins þróast með svipuðum hætti og á höfuðborgarsvæðinu síðustu misseri. Eðli málsins samkvæmt eru sveiflur í mældu fasteignaverði meiri utan höfuðborgarsvæðisins vegna færri viðskipta, en þróunin til lengri tíma hefur verið álíka. Svo virðist þó vera að sú kólnun sem varð á markaðnum á höfuðborgarsvæðinu á seinni hluta ársins 2017 hafi ekki náð til stærri bæja úti á landi, allavega ekki enn sem komið er.
Sé litið á hækkun fasteignaverðs á einu ári, frá 1. ársfjórðungi 2017 til sama tíma 2018, hefur hún verið mun meiri í fjórum stærstu bæjum landsins en í Reykjavík. Hækkunin var langmest á Akranesi og svo í Árborg, en svipuð á Akureyri og í Reykjanesbæ. Í Reykjavík var hækkunin mun minni og væntanlega enn lægri á höfuðborgarsvæðinu í heild.
Niðurstöður mælinga Hagstofunnar á hækkun fasteignaverðs á landsbyggðinni komu verulega á óvart í janúar og í mars. Síðustu 12 mánuði hefur þróun fasteignaverðs á landsbyggðinni verið til hækkunar vísitölu neysluverðs í 10 skipti af 12. Það þarf ekki að koma á óvart miðað við þróun á fasteignamarkaði síðustu ár.
Nú í mars var hækkun fasteignaverðs á landsbyggðinni á 12 mánaða grundvelli 22,2% samkvæmt tölum Hagstofunnar og hækkun frá 1. ársfjórðungi 2017 til sama tíma 2018 17,9%. Sú tala stemmir ágætlega við þær tölur um hækkun í stærri bæjum sem kom fram hér að ofan.
Frá því í nóvember hefur þróun fasteignaverðs í stærri bæjum verið mjög óregluleg. Það kemur alls ekki á óvart í ljósi þess hve litlir þessir markaðir eru. Sveiflurnar eru sérstaklega miklar á Akranesi, enda er hann minnsti bærinn af þessum fjórum. Sé litið á vegnar meðalbreytingar á verði miðað við stærð þessara bæja má sjá að verðbreytingar milli mánaða fylgja ekki sama mynstri og tölur Hagstofunnar úr vísitölu neysluverðs. Samkvæmt tölum Þjóðskrár hefur vegið meðaltal verðhækkana í þessum fjórum bæjum verið tæp 8% frá því í nóvember en tölur Hagstofunnar segja hækkunina um 7%. Heildarhækkunin er svipuð en breytingin milli einstakra mánaða er mjög mismunandi.
Hagstofan notar ákveðnar aðferðir til að jafna út verðsveiflur þannig að þessi munur á milli talna stóru bæjanna frá Þjóðskrá og tölum úr neyslugrunni vísitölu neysluverðs kemur ekki á óvart. Það er hins vegar mikilvægt að aðferðafræðin við útreikninga húsnæðisverðs í vísitölu neysluverðs sé þekkt þannig að niðurstaðan komi ekki verulega á óvart og hafi truflandi áhrif á markaði eins og gerðist nú í janúar og mars.
Innbyrðis hlutfall fjölbýlis og sérbýlis getur skipt töluverðu máli í verðþróun á fasteignamarkaði. Yfirleitt er því þannig farið að fermetraverð er hærra á fjölbýli en sérbýli og því hærra sem íbúðir eru minni. Þessi mynd er töluvert öðruvísi en almennt er talið í bæjunum fjórum sem hér hafa verið til skoðunar. Á fyrsta ársfjórðungi í ár var fermetraverð sérbýlis að jafnaði um 86% af fermetraverði fjölbýlis í Reykjavík. Á Akureyri og í Árborg var nær enginn munur á fermetraverði þessara íbúðategunda. Á Akranesi og í Reykjanesbæ er fjölbýlið dýrara, en samt hlutfallslega ódýrara en í Reykjavík.
Lesa Hagsjána í heild
Hagsjá: Mikil hækkun fasteignaverðs í stærri bæjum á landsbyggðinni (PDF)
