Hagsjá: Eru að verða kaflaskil á fasteignamarkaði?
Samantekt
Samkvæmt tölum Þjóðskrár hefur verð á fjölbýli hækkað um 17% á síðustu 12 mánuðum og verð á sérbýli um 19%. Heildarhækkun húsnæðisverðs nemur 17,6%. Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hafði nú í október hækkað um 4,5% á síðustu sex mánuðum, en hækkaði um 12,5% næstu sex mánuði þar á undan. Tími mikilla verðhækkana virðist því liðinn a.m.k. í bili.
Grunnurinn á bak við hækkun húsnæðisverðs er allt annar nú en var í síðustu uppsveiflu. Fram á síðustu mánuði hefur húsnæðisverð hækkað í takt við mikla hækkun ráðstöfunartekna og nú er ekki um að ræða samhliða hraða aukningu skulda eins og var í síðustu uppsveiflu þegar húsnæðisverð og skuldir hækkuðu töluvert umfram aukningu tekna.
Munurinn á milli þessara tveggja hækkunarskeiða er fyrst og fremst sá að tekjuaukning síðustu ára hefur að miklu leyti byggst á utanaðkomandi raunstærðum eins og aukningu kaupmáttar, m.a. vegna lágrar verðbólgu, sterkara gengis og betri viðskiptakjara. Í síðustu uppsveiflu hækkuðu ráðstöfunartekjur hins vegar fyrst og fremst vegna ósjálfbærrar hækkunar innlendra tekna sem að mestu leyti var fjármögnuð með erlendu lánsfé. Grunnurinn er því mun traustari nú en áður var og skuldir heimilanna eru minni en var þá. Snögg og skörp leiðrétting á húsnæðisverði eins og við upplifðum í tengslum við hrunið er því ekki líkleg. Vegna þess að grunnurinn er tiltölulega traustur er líklegt að hægja muni hægt og rólega á hækkun húsnæðisverðs og markaðurinn finna jafnvægi.
Ef litið er á viðskipti með íbúðir á síðustu tveimur árum sést að þær nýju eru bæði stærri og með hærra fermetraverð en heildin. Nýjar íbúðir sem seldar hafa verið í ár eru t.d. að meðaltali 14% stærri og 14% dýrari pr. fermetra en eldri íbúðir. Þröskuldurinn til þess að eignast nýja íbúð er því að jafnaði um 30% hærri en að eignast þá eldri. Það er því ljóst að einingarverð á nýjum íbúðum er mun hærra en á þeim eldri. Það er því ekki líklegt að aukið framboð nýrra íbúða leiði til verðlækkana. Aukið framboð gæti minnkað spennu, en ekki lækkað verð til skemmri tíma, nema framboð aukist verulega á skömmum tíma.
Hagfræðideild spáir 19% hækkun fasteignaverðs milli áranna 2016 og 2017. Við reiknum síðan með að meiri ró færist yfir markaðinn og að verð hækki um 8,5% á árinu 2018, 7% 2019 og 6% 2020.
