Horfur á hófstilltum hækkunum á íbúðaverði
Íbúðum til sölu hefur fjölgað hratt síðustu mánuði og birgðatími hefur lengst, enda var fjárfest kröftuglega í íbúðauppbyggingu á síðasta ári, 18% meira en árið á undan. Á sama tíma hafa ýmsir þættir haldið aftur af eftirspurn eftir íbúðum, ekki síst hátt raunvaxtastig og nokkuð ströng lánþegaskilyrði. Þó má enn greina þó nokkur umsvif á markaðnum, sérstaklega nú á allra síðustu mánuðum eins og HMS fjallar um í nýrri mánaðarskýrslu. Líklega má draga þá ályktun að íbúðamarkaður hafi færst í átt að betra jafnvægi eftir sveiflukennd síðustu ár með sögulegum verðhækkunum og síðar snöggkólnun.
Í nýrri hagspá gerum við ráð fyrir tiltölulega hófstilltum íbúðaverðshækkunum á næstu árum. Stóraukin íbúðafjárfesting í fyrra og horfur á ágætis fjárfestingu í ár hlýtur að halda lífi í framboðshliðinni og hjálpa til við að halda aftur af verðhækkunum. Þá teljum við að þrátt fyrir að stýrivextir haldi áfram að lækka verði raunstýrivaxtastigið áfram nokkuð þétt, sem kemur í veg fyrir að kaupendahliðin rjúki af stað við vaxtalækkanir. Auk þess eru sífellt færri heimili sem njóta fastra vaxta frá því á lágvaxtatímabilinu í kringum faraldurinn. Þó teljum við áfram horfur á að eftirspurnarhliðin haldi ágætum dampi, enda spáum við smám saman auknum kaupmætti næstu árin auk þess sem innistæður heimila hafa haldið áfram að aukast og ekki merki um að yfirdráttur hafi verið á uppleið.
Grindavíkuráhrif höfðu mikið að segja í fyrra
Íbúðaverð hækkaði um að meðaltali 8,4% í fyrra og í mars síðastliðnum hafði íbúðaverð hækkað um tæplega 8% á 12 mánuðum. Á því tímabili áttu Grindavíkuráhrifin stóran þátt í því að kynda undir verðhækkunum, og eftir því sem þau fjara út má búast við minni árshækkun á íbúðaverði.
Húsnæðisverðbólga áfram meiri en almenn verðbólga
Þótt hægt hafi á verðhækkunum á íbúðamarkaði undanfarið hefur íbúðaverð hækkað þó nokkuð meira en verðlag í landinu almennt. Raunverð íbúða nú í mars var 5,3% hærra en á sama tíma í fyrra en raunverðið hefur hækkað hægar á allra síðustu mánuðum eftir að hægja tók á hækkun íbúðaverðs á sama tíma og verðbólga hjaðnaði til muna.
Mikil umsvif á íbúðamarkaði í upphafi árs
Velta á íbúðamarkaði virðist hafa aukist á ný nú á fyrstu mánuðum ársins eftir að hafa minnkað smám saman frá því um mitt ár í fyrra. Í janúar voru undirritaðir kaupsamningar um 30% fleiri en á sama tíma í fyrra en á fyrsta ársfjórðungi í heild var fjöldinn svipaður og í fyrra. Þá má greina merki um þó nokkur umsvif á markaðnum í apríl en samkvæmt HMS hafa nýjar íbúðir selst illa og sölutíminn á þeim langtum lengri en á eldri íbúðum.
Íbúðafjárfesting jókst um 18% í fyrra
Íbúðafjárfesting jókst langt umfram væntingar í fyrra, um 18%. Árin þrjú þar á undan hafði íbúðafjárfesting dregist stöðugt saman. Gögn um íbúðafjárfestingu í fyrra stangast að einhverju leyti á við talningu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar á íbúðum í byggingu en samkvæmt henni eru um 10% færri íbúðir í byggingu nú en á sama tíma í fyrra og íbúðir sem eru stutt á veg komnar eru hlutfallslega færri en þá.
Við gerum ráð fyrir að áfram verði fjárfest þó nokkuð í ár, enda þarf að klára þær íbúðir sem nú þegar eru í byggingu. Samt teljum við að fjárfestingin verði 5% minni en í fyrra. Á síðari árum spátímans gerum við svo ráð fyrir að íbúðafjárfesting aukist 2-4% á ári, í takt við umræðu um íbúðaþörf og smám saman lækkandi raunvaxtastig.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Greiningardeildar Landsbankans hf. (greiningardeild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Greiningardeildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.
Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Greiningardeild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
