Hag­sjá: Er eft­ir­spurn eft­ir íbúð­um of­met­in?

Meðalfjöldi íbúa á hverja íbúð á höfuðborgarsvæðinu á árunum 2008 og 2017 var nákvæmlega sá sami, 2,5 íbúar á hverja íbúð að meðaltali. Fyrir allt svæðið hefur staðan því ekkert breyst.
23. febrúar 2018

Samantekt

Mikil umræða hefur verið um skort á íbúðum á síðustu misserum. Það er viðtekin skoðun að stórir hópar, sérstaklega ungt fólk, bíði í röðum til þess að geta keypt íbúð. Í nýlegri greiningu frá Íbúðalánasjóði var áætlað að íbúðum á landinu þyrfti að fjölga um 17.000 á árunum 2017-2019 til að fylla þörf og mæta uppsöfnuðum skorti. Nú er ljóst að íbúðum fjölgaði einungis um tæplega 1.800 í fyrra og þá þarf að uppfylla rúmlega 15.000 íbúða þörf á næstu tveimur árum.

Frá aldamótum hefur íbúðum á landinu fjölgað um 32%, úr 105 þúsund árið 2000 upp í 138 þúsund í fyrra. Fjölgunin hefur hins vegar verið mjög mismunandi eftir tímabilum. Þannig fjölgaði íbúðum um 23% frá 2000 til 2008, en um 7% frá 2008 til 2017. Fjölgunin er einnig mismunandi á milli sveitarfélaga. Sé litið á höfuðborgarsvæðið er fjölgunin hlutfallslega mest í Garðabæ og Mosfellsbæ, en minnst á Seltjarnarnesi og í Reykjavík.

Í fjórum stærstu bæjunum utan höfuðborgarsvæðisins var fjölgun íbúða langmest í Reykjanesbæ og þar á eftir í Árborg. Athygli vekur að samkvæmt tölum Þjóðskrár hefur íbúðum fækkað í Reykjanesbæ á tímabilinu frá 2008 til 2017.

Á síðustu þremur árum, á þeim tíma sem þörfin er talin mjög mikil, hefur hlutfallsleg fjölgunin verið langmest í Mosfellsbæ og minnst í Reykjavík á höfuðborgarsvæðinu. Af bæjunum fjórum utan höfuðborgarsvæðisins er Árborg í nokkrum sérflokki, en þar fjölgaði íbúðum um tæp 9% frá 2014 til 2017.

Þær greiningar á íbúðaþörf sem hafa birst upp á síðkastið byggja m.a. á þróun íbúafjöldans og hugmyndum um hvaða nýting á íbúðum sé eðlileg. Sé litið á höfuðborgarsvæðið má sjá að á árinu 2017 bjuggu að meðaltali 2,5 íbúar í hverri íbúð og hafði fækkað um 0,1 íbúa á síðustu 17 árum. Á árinu 2017 bjuggu að meðaltali 2,4 íbúar í íbúð í Reykjavík og 2,8 í Hafnarfirði. Mesta minnkun á fjölda íbúa í íbúð milli 2000 og 2017 var í Mosfellsbæ, eða 0,5 íbúar. Sé litið á bæina fjóra sést að í fyrra bjuggu 2,7 íbúar í hverri íbúð á Akranesi og 2,3 á Akureyri og í Reykjanesbæ, sem er minna en í bæjunum á höfuðborgarsvæðinu.

Það gefur augaleið að þættir eins og mikil útleiga íbúða til ferðamanna hafa veruleg áhrif á hversu margir heimilisfastir í sveitarfélagi búa að meðaltali í hverri íbúð. T.d. má ætla að útleiga til ferðamanna sé mun víðtækari í Reykjavík en í nágrannasveitarfélögunum og því búa færri að meðaltali í hverri íbúð þar en í hinum bæjunum. Á síðustu áratugum hefur þróunin almennt verið í þá átt á vesturlöndum að sífellt færri búa í hverri íbúð að meðaltali. Þættir eins og útleiga til ferðamanna tefja þá þróun.

Sé litið á meðalfjölda íbúa á hverja íbúð á höfuðborgarsvæðinu á árunum 2008 og 2017 má sjá að fjöldinn er nákvæmlega sá sami, 2,5 íbúar á hverja íbúð að meðaltali. Staðan hefur því ekkert breyst. En sé litið á þróunina í hverju sveitarfélaganna fyrir sig kemur í ljós að hún hefur verið mjög mismunandi, íbúum á hverja íbúð hefur bæði fækkað og fjölgað. Í Reykjavík er staðan nær óbreytt, íbúum á hverja íbúð hefur fjölgað í Kópavogi, Garðabæ og Hafnafirði, en fækkað á Seltjarnarnesi, og Mosfellsbæ.

Miðað við óbreyttan fjölda íbúa á hverja íbúð í Reykjavík kemur eftirfarandi mynd upp. Sé gengið út frá því að íbúðum í útleigu til ferðamanna, þ.e. íbúðum sem enginn býr fast í, hafi fjölgað mikið í Reykjavík má að sama skapi ætla að meðalfjöldi íbúa í hverri hinna íbúðanna hafi aukist. Umræðan á síðustu misserum um mikla íbúðaþörf byggir einmitt á þeirri þróun og þeirri staðhæfingu að þarna sé m.a. um ungt fólk að ræða sem flutt hefur inn á foreldra sína eða fjölskyldur. Vandamálið er að ekki hefur verið kannað með nákvæmum hætti hvernig þessum málum er háttað og hvort samþjöppun fólks í íbúðir sé fyrst og fremst af þessum ástæðum. Það er t.d. hugsanlegt að nýting húsnæðis hafi aukist með þeim hætti að það sé auðveldara en áður fyrir fleiri en eina fjölskyldu að búa í sama húsi. T.d. er ljóst að hluti af sérbýli á höfuðborgarsvæðinu getur auðveldlega rúmað meira en eina fjölskyldu. Það er jafnframt hugsanlegt að breytingar í þessa átt sem í upphafi voru hugsaðar til bráðabirgða séu nú orðnar varanlegar þannig að allir sitji sáttir við sitt.

Það getur orkað tvímælis að reikna út húsnæðisþörf með því að nota lýðfræðilega þætti, sérstaklega ef aðrir utanaðkomandi þættir hafa veruleg áhrif á þær stærðir sem unnið er með. Við Íslendingar höfum slæma reynslu af því að byggja of mikið. Nauðsyn þess að fá rétt mat á raunverulegri þörf eftir íbúðum ætti að liggja í augum uppi og því þarf að kanna þetta sérstaklega með vönduðum hætti.

Lesa Hagsjána í heild

Hagsjá: Er eftirspurn eftir íbúðum ofmetin? (PDF)

Þú gætir einnig haft áhuga á
Epli
11. apríl 2024
Spáum lækkun verðbólgu úr 6,8% í 6,1%
Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,61% á milli mánaða í apríl og að ársverðbólgalækki töluvert, eða úr 6,8% í 6,1%. Mest áhrif til hækkunar í spá okkar hafa reiknuð húsaleiga, flugfargjöld til útlanda og matarkarfan. Apríl í fyrra var stór hækkunarmánuður og þar sem við gerum ráð fyrir töluvert minni mánaðarhækkun nú lækkar ársverðbólga töluvert. Á móti gerum við ekki ráð fyrir því að verðbólga lækki mikið næstu mánuði þar á eftir og búumst við því að hún verði 5,9% í júlí.
Gönguleið
8. apríl 2024
Vikubyrjun 8. apríl 2024
Um 14% fleiri ferðamenn fóru um Keflavíkurflugvöll í febrúar síðastliðnum en í febrúar í fyrra. Ferðamenn gistu þó skemur en áður, því skráðum gistinóttum fækkaði um 2,7% á milli ára í febrúar.
3. apríl 2024
Fréttabréf Hagfræðideildar 3. apríl 2024
Mánaðarlegt fréttabréf frá Hagfræðideild um nýjustu hagtölur og stöðu og horfur í efnahagsmálum.
2. apríl 2024
Vikubyrjun 2. apríl 2024
Um 30% fyrirtækja vilja fjölga starfsfólki á næstu sex mánuðum, samkvæmt nýjustu könnun Gallup meðal 400 stærstu fyrirtækja landsins sem var framkvæmd í mars. Hlutfallið eykst úr 23% frá síðustu könnun sem var gerð í desember.  
Íbúðir
26. mars 2024
Hækkandi íbúðaverð kyndir undir verðbólgu
Vísitala neysluverðs hækkaði um 0,8% milli mánaða í mars og við það jókst ársverðbólga úr 6,6% í 6,8%. Langmest áhrif til hækkunar í mælingunni má rekja til hækkunar á íbúðaverði, og þá sérstaklega utan höfuðborgarsvæðisins. Verð á nýjum bílum hafði mest áhrif til lækkunar í mars.
Seðlabanki
25. mars 2024
Vikubyrjun 25. mars 2024
Peningastefnunefnd Seðlabankans tilkynnti á miðvikudag að stýrivöxtum yrði haldið óbreyttum í 9,25%. Ákvörðunin var í samræmi við spá okkar, en tónninn í yfirlýsingunni var harðari en við bjuggumst við.
Ferðamenn
18. mars 2024
Vikubyrjun 18. mars 2024
Gögn síðasta árs benda til þess að þeir ferðamenn sem hingað komu hafi að meðaltali dvalið skemur en árið á undan en aftur á móti eytt meiru á dag.
Vélsmiðja Guðmundar
15. mars 2024
Að flytja út „annað“ er heldur betur að skila sér
Útflutningur hefur alltaf verið mjög mikilvægur fyrir Íslendinga og íslenskan efnahag. Lengst af var fiskurinn okkar aðal útflutningsvara, svo bættist álið við og nú síðasta áratuginn eða svo hefur ferðaþjónusta rutt sér til rúms og er orðin stærsta einstaka útflutningsvara Íslendinga. Á síðustu árum hefur annar útflutningur, þ.e. útflutningur sem ekki heyrir undir neinn þessara flokka, vaxið hratt og raunar hraðar en ferðaþjónustan, þó faraldurinn torveldi samanburðinn aðeins.
Fjölbýlishús
14. mars 2024
Spáum 6,6% verðbólgu í mars
Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,57% milli mánaða í mars og að ársverðbólga verði óbreytt í 6,6%. Mest áhrif til hækkunar í spá okkar hafa reiknuð húsaleiga, flugfargjöld til útlanda, föt og skór og matarkarfan. Við eigum enn von á að verðbólgan hjaðni rólega næstu mánuði og verði komin niður í 5,4% í júní.
14. mars 2024
Óbreytt vaxtastig en bjartur tónn
Þrátt fyrir hjaðnandi verðbólgu og sátt um langtímakjarasamning á stórum hluta vinnumarkaðar teljum við að peningastefnunefnd haldi meginvöxtum bankans óbreyttum í 9,25% í næstu viku, fjórða skiptið í röð. Verðlag hækkaði umfram væntingar í febrúar og verðbólguvæntingar hafa lítið breyst frá síðasta fundi nefndarinnar. Auk þess ríkir enn óvissa um framvindu kjarasamninga annarra hópa. Við teljum þó að tónninn í yfirlýsingunni verði bjartari en verið hefur og að vaxtalækkun kunni að vera handan við hornið.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur