Fyrstu kaupendum fækkar
Hækkandi húsnæðisverð, hærri vextir og þrengri lánþegaskilyrði hafa gert fólki erfiðara um vik að komast inn á fasteignamarkaðinn. Íbúðaverð hefur hækkað um 50% á þremur árum, stýrivextir hafa verið hækkaðir úr 0,75% í 6% á einu og hálfu ári og Seðlabankinn hefur hert þær kröfur sem gerðar eru til nýrra lánþega, bæði hvað varðar veðsetningu og greiðslubyrði.
Því er ekki furða þótt fyrstu kaupendur séu minni hluti af kaupendum nú en þegar hlutfallið var hæst í byrjun árs í fyrra. Þá höfðu stýrivextir verið lækkaðir niður í 0,75% til að örva hagkerfið í faraldrinum og fyrstu kaupendur hrúguðust inn á markaðinn. Eftir því sem vextir hafa hækkað og Seðlabankinn þrengt lánþegaskilyrðin hefur hlutfall fyrstu kaupenda farið lækkandi.
Lánþegaskilyrði Seðlabankans virðast hafa áhrif
Veðsetningarhlutfall er hlutfall veðsetningar fasteignar af markaðsverði hennar. Í júní 2021 lækkaði Seðlabankinn 85% hámarksveðsetningarhlutfallið í 80% fyrir alla nema fyrstu kaupendur. Ári síðar var það svo einnig lækkað fyrir fyrstu kaupendur, úr 90% í 85%. Fjármálastöðugleikanefnd fjallaði um það í júní að hækkandi fasteignaverð kæmi m.a. illa við fyrstu kaupendur og meðaltal bæði veðsetningar- og greiðslubyrðarhlutfalls þeirra hefði hækkað og hætta væri því á óhóflegri skuldsetningu. Reglur um hámarksveðsetningu voru ekki síst settar á til þess að vinna gegn aukinni kerfisáhættu, en þær eru einnig til þess fallnar að slá á eftirspurn með því að draga úr aðgengi að lánsfé. Eftir að reglurnar tóku gildi má sjá að meðalveðsetningarhlutfall, bæði fyrir alla og meðal fyrstu kaupenda, hefur farið lækkandi. Þótt enn sé of snemmt að leggja mat á áhrifin áætlar Seðlabankinn í nýjustu útgáfu Fjármálastöðugleika að þau séu þó nokkur. Þar kemur líka fram að frá miðju ári 2020 fram á þriðja ársfjórðung 2021 hafi um 20-25% af fjárhæð lánveitinga til fyrstu kaupenda verið með veðsetningarhlutfall yfir 85%. Hlutfallið hefur þó farið lækkandi síðan, en sérstaklega hratt eftir að reglurnar voru settar.
Annað tæki sem Seðlabankinn hefur til þess að halda skuldsetningu í skefjum er að setja takmörk á greiðslubyrði lántaka sem hlutfall af ráðstöfunartekjum þeirra. Nýjar reglur tóku gildi í desember í fyrra um að hlutfallið mætti ekki vera hærra en 35% og 40% meðal fyrstu kaupenda. Í júní á þessu ári tilkynnti Seðlabankinn svo að við útreikning á hámarksgreiðslubyrði fasteignalána ætti að miða við tiltekna lágmarksvexti, 5,5% vexti fyrir óverðtryggð lán og 3% fyrir verðtryggð lán. Þar að auki var gerð breyting á hámarki lánstíma við útreikning á greiðslubyrðarhlutfalli fyrir verðtryggð lán, niður í 25 ár.
Meðaltal greiðslubyrðarhlutfalls var í kringum 19% þegar stýrivextir höfðu verið keyrðir niður í 0,75% árið 2020. Það fór svo lítillega hækkandi eftir því sem vextir hækkuðu, sérstaklega meðal fyrstu kaupenda, en tók aftur að lækka á þessu ári. Lækkunin á árinu hlýtur að skýrast fyrst og fremst af breyttum reglum, því þótt meðaltalið, bæði allra og meðal fyrstu kaupenda, sé undir hámarkinu má ætla að reglurnar um hámark dragi meðaltalið niður. Seðlabankinn áætlar að ef reglurnar hefðu verið í gildi allt síðasta ár hefði það haft áhrif á 5-7% lánveitinga alls.
Fjármálastöðugleikanefnd Seðlabankans metur það svo að lánþegaskilyrðin hafi skilað árangri og í nýjustu yfirlýsingu nefndarinnar segir meðal annars: „Dregið hefur úr misvægi á íbúðamarkaði á síðustu mánuðum samhliða því sem framboð á eignum til sölu hefur aukist og sölutími fasteigna lengst. Beiting lánþegaskilyrða hefur dregið úr nýjum áhættusömum lánveitingum og stuðlað að hærra hlutfalli eiginfjár.“
Verðtryggingin ryður sér til rúms á ný
Til þess að lækka greiðslubyrði virðast lántakar í auknum mæli bregða á það ráð að taka verðtryggt lán í stað óverðtryggðs og víst má telja að nokkur fjöldi fyrstu kaupenda kæmist nú ekki inn á eignamarkaðinn öðruvísi en með því að taka verðtryggt lán. Vextir á verðtryggðum lánum eru lægri og sveiflast minna en á óverðtryggðum og greiðslubyrðin er lægri í upphafi lánstíma. Þegar vextir voru í lágmarki í faraldrinum voru hrein ný íbúðalán lánastofnana nær öll óverðtryggð og stærstur hluti með breytilegum vöxtum. Fljótlega fóru lántakar frekar að festa vexti á óverðtryggðum lánum en nú í haust virðist þróunin hafa snúist aftur í átt að verðtryggðum lánum. Meirihluti hreinna nýrra íbúðalána innlánastofnana var verðtryggður í október og með breytilegum vöxtum. Staðan er þó enn sú að meirihluti útistandandi íbúðalána alls, óháð lánveitanda, er óverðtryggður.
Ef tekin eru saman hrein ný íbúðalán innlánastofnana og lífeyrissjóða til heimila má sjá að í október á þessu ári var lánað fyrir næstum sömu upphæð í verðtryggð og óverðtryggð lán. Í ágúst voru hrein ný verðtryggð útlán hærri en umfram- og uppgreiðslur í fyrsta sinn síðan í febrúar 2020, rétt áður en faraldurinn skall á. Staðan nú er svipuð og hún var á seinni hluta árs 2019 hvað þróun í nýjum útlánum varðar.
Fjórðungur íbúða í eigu fólks sem á fleiri en eina íbúð – hlutfallið nokkuð stöðugt
Fjórðungur af öllum íbúðum á landinu sem eru í eigu einstaklinga, eru í eigu fólks sem á fleiri en eina íbúð. Þetta má lesa út úr gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um fasteignamarkaðinn. Hlutfallið hefur hækkað smám saman frá aldamótum þegar það var 18%, en haldist nokkuð stöðugt í kringum 25% síðustu tíu ár.
Ef einstaklingur á tvær íbúðir teljast þær báðar sem „íbúðir í eigu einstaklinga sem eiga fleiri en eina íbúð“. Sé einhver eigandi íbúðar jafnframt eigandi fleiri íbúða þá telst íbúðin í eigu einstaklinga sem eiga fleiri en eina íbúð. Á sama tíma hefur íbúðum í eigu lögaðila fjölgað hlutfallslega en gera má ráð fyrir að inni í þeim tölum séu meðal annars íbúðir í eigu leigufélaga og íbúðir í eigu opinberra aðila, svo sem í almenna íbúðakerfinu. Nú eru 17% íbúða á landinu í eigu lögaðila.
Í stuttu máli hafa litlar breytingar orðið á eignarhaldi íbúða á síðasta áratugnum: Fjöldi íbúða í eigu fólks sem á fleiri en eina hefur sveiflast á mjög svipaðan hátt og fjöldi íbúða þeirra sem eiga eina íbúð á síðasta áratugnum. Stærstu breytingarnar á kaupendahliðinni eru þær að fyrstu kaupendum er farið að fækka hlutfallslega, eftir að hafa fjölgað ört þegar vextir voru lækkaðir eftir að faraldurinn skall á. Val á húsnæðislánum hefur á sama tíma breyst, fleiri taka verðtryggð lán til þess að lækka greiðslubyrði og færri festa vextina.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara. Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti. Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
