Samkvæmt tölum Þjóðskrár Íslands er enn verulegur kraftur í íbúðamarkaði höfuðborgarsvæðisins eftir verulegar hækkanir síðustu mánaða. Íbúðaverð hækkaði um 1,6% í maímánuði, 1,4% á fjölbýli og 2,4% á sérbýli. Árshækkun íbúðarhúsnæðis hefur ekki verið meiri síðan í nóvember 2017. Mikil eftirspurn virðist enn vera eftir sérbýliseignum sem leiða hækkanirnar áfram.
12 mánaða hækkun sérbýlis mælist nú 18,1% og hefur ekki verið meiri síðan í nóvember 2017. Sérbýliseignum í byggingu hefur fækkað hlutfallslega á síðustu árum og er framboðið augljóslega ekki nægilegt til þess að anna aukinni eftirspurn. Um síðustu áramót var 20% af íbúðum í byggingu á höfuðborgarsvæðinu sérbýliseignir, til samanburðar við yfir 40% á árunum 2008 og 2009.
12 mánaða hækkun fjölbýlis er nú 13,1% og hefur heldur ekki verið meiri síðan í nóvember 2017. Vegin meðalhækkun íbúðarhúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu var 14,6% í mánuðinum, líka sú mesta frá nóvember 2017. Verð íbúðarhúsnæðis hefur nú tvöfaldast á tæplega 8 árum, eða frá september 2013.
Þrátt fyrir að verðbólga sé nú töluvert yfir verðbólgumarkmiðinu hefur raunverð íbúðarhúsnæðis hækkað töluvert á síðustu mánuðum. Á síðustu 12 mánuðum hefur vísitala neysluverðs án húsnæðis hækkað um 4% á meðan íbúðaverð hefur hækkað um 14,6% sem þýðir að raunverð íbúða hefur hækkað um rúmlega 10% á einu ári. Raunverð sérbýlis hefur hækkað mun meira, eða um 13,6%.
Það hefur verið mat Hagfræðideildar að þessi mikla eftirspurn sem nú er til staðar sé tímabundin og afleiðing lágra vaxta og þeirra aðstæðna sem Covid-faraldurinn hefur skapað, þar sem ferðalög og tækifæri til neyslu eru takmörkuð. Því megi gera ráð fyrir að neysluvenjur fólks og áherslur muni breytast nú þegar faraldrinum er að linna og þar með hægist á eftirspurn eftir stærri og dýrari fasteignum.
Hækkanir á fasteignaverði koma beint inn í mælingu á vísitölu neysluverðs í gegnum útreikning á kostnaði við að búa í eigin húsnæði (reiknuð húsaleiga). Reiknuð húsaleiga er samsett úr annars vegar fasteignaverði og hins vegar vaxtakjörum á íbúðalánum. Þessi kostnaður er núna 16,3% af vísitölu neysluverð. Um 1,2 prósentustig af 4,3% ársverðbólgu í maí skýrast af hækkunum á reiknaðri húsaleigu.
Síðustu ár hafa vaxtalækkanir vegið á móti hækkunum á fasteignaverði í reiknaðri húsaleigu. Samhliða vaxtahækkunum og að lækkanir síðasta árs detta út úr útreikningum Hagstofunnar má búast við að framlag vaxtabreytinga til lækkunar á reiknaðri húsaleigu fjari út þegar líður á árið. Það mun þýða, að öðru óbreyttu, að áhrif frekari hækkana á fasteignamarkað muni skila sér betur inn í verðbólguna en hefur verið síðustu mánuði.
