Áfram ásókn í verðtryggð lán og fyrstu kaupendum fjölgar
Heildarupphæð útistandandi íbúðalána var 2.552 ma. kr. í lok október. Þessi upphæð skiptist þannig á milli lánveitenda að 70% er hjá bönkum, 24% hjá lífeyrissjóðum og 6% hjá lánasjóðum ríkisins. Síðasta áratuginn hefur hlutdeild viðskiptabankanna á íbúðalánamarkaði stækkað verulega. Í byrjun árs 2014 var hlutdeild viðskiptabankanna 42%, lífeyrissjóða 13% og lánasjóða ríkisins 45%.
Á síðustu árum hefur samsetning lána eftir lánsformum einnig sveiflast mjög með breyttu vaxtastigi. Óverðtryggð íbúðalán sóttu hratt í sig veðrið þegar stýrivextir voru lækkaðir í faraldrinum og lánsupphæð í óverðtryggðum íbúðalánum hjá bönkum þrefaldaðist á augabragði. Fyrst voru lánin flest á breytilegum vöxtum en með tímanum fóru lántakar að festa vextina til að tryggja sig gegn aukinni greiðslubyrði seinna meir.
Lántakar hafa nú í auknum mæli fært sig yfir í verðtryggð lán, enda hafa afborganir af óverðtryggðum lánum hækkað verulega. Langstærstur hluti hreinna nýrra íbúðalána til heimila í október var verðtryggður á breytilegum vöxtum. Upphæðin nam rúmum 20 mö.kr., ef aðeins er litið til útlána bankanna. Nettó upp- og umframgreiðsla á óverðtryggðum lánum bankanna á breytilegum vöxtum nam næstum jafnmiklu, rétt tæpum 20 mö.kr., og hefur aukist með hverjum mánuðinum þetta árið.
Nettó ný lántaka óverðtryggðra lána með fasta vexti nam 2,4 mö.kr. í október. Það skýrist sennilega af því að fastir vextir eru þó nokkuð lægri en breytilegir um þessar mundir.
Stórir hópar njóta enn góðs af því að hafa fest vextina í faraldrinum, því stuttu lágvaxtatímabili fylgdi brattasta vaxtahækkunarferli frá upphafi. Vextir þeirra sem festu þá í faraldrinum hafa sumir losnað nú þegar og fjöldi fólks sér fram á að fastvaxtatímabilinu ljúki á næstunni.
Þó nokkur bunki óverðtryggðra íbúðalána kemur til vaxtaendurskoðunar á seinni helmingi næsta árs og fyrri helmingi ársins 2025, lán fyrir samtals um 360 ma.kr. Frá því lánin voru tekin og vextir festir á 4,5-5% vöxtum, að meðaltali, hefur vaxtaumhverfið breyst verulega.
Meðalvextir óverðtryggðra lána úr 3,5% í 10,6% á tveimur og hálfu ári
Seðlabankinn reiknar vegna meðalvexti óverðtryggðra íbúðalána bankanna. Nýjustu gögn frá júlímánuði sýna að breytilegir vextir óverðtryggðra lána hafa þrefaldast frá árinu 2021, farið úr 3,5% í 10,6% í júlí á þessu ári. Fastir vextir fóru lægst í 4,2% undir lok árs 2020 og voru komnir upp í 8,7% í júlí.
Verðtryggðir vextir hafa ekki sveiflast jafnmikið. Þeir föstu náðu lágmarki í 1,6% um mitt síðasta ár og voru svo komnir upp í 3,2% í sumar. Í staðinn hafa verðbætur bæst við höfuðstól verðtryggðra lána, í takt við verðbólgu síðustu mánaða.
Fyrstu kaupendum fjölgar á ný
Þegar aðgengi að lánsfé var hert í kjölfar faraldursins, bæði með hækkandi vöxtum og lánþegaskilyrðum, fækkaði nýjum kaupendum á íbúðamarkaði og hlutfall þeirra af heildinni fór minnkandi. Á þriðja ársfjórðungi þessa árs fjölgaði þeim skyndilega aftur. Milli annars og þriðja fjórðungs þessa árs fjölgaði fyrstu kaupendum um rúm 40% og hlutfall þeirra af heild varð aftur svipað og í faraldrinum, fór úr 26% í 33%. Þessi fjölgun kann að skýrast að einhverju leyti af aukinni lánveitingu hlutdeildarlána, sem eru einmitt ætluð til að hjálpa fólki inn á íbúðamarkað. Í sumar voru skilyrði fyrir slíkum lánum útvíkkuð svo stærri hópur ætti kost á að sækja um þau. Einnig kann hávær umræða um yfirvofandi íbúðaskort að ýta undir eftirspurn og óbreytt vaxtastig eftir tvo síðustu fundi peningastefnunefndar að ýta undir bjartsýni á markaðnum.
Þessir þættir kunna einnig að eiga þátt í því að halda lífi í eftirspurnarhliðinni almennt og koma í veg fyrir nafnverðslækkanir. Á síðustu mánuðum hefur vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkað, eftir að hafa lækkað í sumar, og húsnæðisverð er nú aftur einn megindrifkraftur verðbólgunnar.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara. Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti. Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
