Hvenær er skyn­sam­legt að end­ur­fjármagna íbúðalán­ið?

Það er alltaf skynsamlegt að hafa á hreinu hvaða kjör eru á íbúðaláninu þínu og kanna reglulega hvort það gæti verið hagstætt að skipta um lánsform eða lánveitanda. Með því að endurfjármagna getum við oft sparað okkur háar fjárhæðir.
Fjölskylda úti í náttúru
18. nóvember 2024 - Jónas R. Stefánsson

En hvenær borgar sig að endurfjármagna og hvaða lánaform henta best? Lykilspurningin er þessi: Er ég með hagstæð lán í dag? Til að átta sig á þessu er best að svara eftirfarandi spurningum:

  • Hvernig eru vextirnir? Byrjaðu á að bera saman vexti á íbúðaláninu eða -lánunum þínum og þau vaxtakjör sem eru í boði nú. Vextir eru ýmist fastir (í 3-5 ár) eða breytilegir og breytast þá í takt við vaxtaákvarðanir lánveitanda hverju sinni. Ef þú ert með lán á föstum vöxtum getur borgað sig að láta fastvaxtatímabilið klárast. En ef föstu vextirnir eru töluvert óhagstæðari en vextirnir sem eru í boði í dag, eða þú telur að vextir muni lækka, getur líka borgað sig að taka nýtt lán og greiða upp fastvaxtalánið. Athugaðu að þú gætir þurft að greiða uppgreiðslugjald, en ef þeir vextir sem eru í boði eru töluvert lægri, getur uppgreiðsla samt borgað sig. Uppgreiðslugjaldið getur aldrei orðið hærra en 0,2% af heildarfjárhæð lánsins fyrir hvert ár sem eftir er af fastvaxtatímanum.
    Dæmi: Ef miðað er við 35 milljóna króna lán og að tvö ár séu eftir af lánstímanum getur uppgreiðslugjaldið aldrei orðið hærri en 140.000 krónur.
  • Ertu með verðtryggt eða óverðtryggt lán? Ef markmið þitt er að greiða sem minnst af láninu eru verðtryggð lán alla jafna fyrsti kostur. Þau lán bera lægri vexti en hafa þann ókost að þau safna verðbótum. Ef þú vilt greiða lánið niður og tryggja eignamyndun henta óverðtryggð lán almennt betur.
  • Borgar sig að sameina lán? Ef þú ert með grunnlán og viðbótarlán getur borgað sig að sameina íbúðalán, samt ekki alltaf. Það er rétt að skoða vexti á hverju láni fyrir sig, sér í lagi ef við erum ýmist með breytilega eða fasta vexti lánunum.
  • Hvernig er greiðslubyrðin? Er hún ákjósanleg eða of há? Þrátt fyrir að við viljum helst setja lánin upp með ákveðnum hætti, t.d. hafa lánstímann stuttan, gæti það leitt til þess að við stöndumst ekki greiðslumat - ef lánstíminn er stuttur er greiðslubyrðin hærri. Það getur verið gott að stilla upp ólíkum lánaformum til að sjá hver greiðslubyrðin verður. Þú getur líka sótt um greiðslumat hér til að átta þig á þig hvaða greiðslubyrði þú þolir.
  • Stuttur eða langur lánstími? Þegar þú stillir upp mismunandi lánamöguleikum er um að gera að skoða áhrifin af að stytta lánstímann. Eftir því sem lánstíminn er styttri, því meira borgar þú inn á höfuðstól lánsins í hverjum mánuði. Þannig greiðir þú minna í vexti yfir lánsímann og heildarendurgreiðslan verður lægri. Mánaðarleg greiðslubyrði verður á hinn bóginn hærri.
  • Hver eru heildarkjörin? Þegar við berum saman ólíka lánakosti er rétt skoða sérstaklega árlega hlutfallstölu kostnaðar (ÁHK). Þessi tala sýnir okkur hver er heildarlántökukostnaður í prósentum og auðveldar okkur að bera saman ólík lánsform. ÁHK tekur til alls kostnaðar til fellur við lántöku, ekki bara vexti heldur einnig kostnaðar við að greiða af láninu og verðbætur, í tilviki verðtryggðra lána.
  • Hvað kostar að endurfjármagna? Við endurfjármögnun fellur til kostnaður vegna greiðslumats, lagt er á lántökugjald og einnig þarf að þinglýsa. Ef um er að ræða lágar fjárhæðir þarf að fara vel yfir hvort endurfjármögnun borgi sig.

Þessi listi er ekki tæmandi en gefur okkur innsýn inn í þau atriði sem rétt er að huga að þegar við veltum endurfjármögnun og lánamöguleikum fyrir okkur. Næst á dagskrá er að velta nokkrum almennum þáttum fyrir okkur.

Ólíkar ástæður fyrir endurfjármögnun

Þó ýmislegt geti komið til er algengast að fólk endurfjármagni til að fá betri kjör. Sumir endurfjármagna og hækka um leið íbúðalánið til að fjármagna endurbætur, enda eru íbúðalán oftast hagstæðustu lánin. Það er samt ekki endilega þannig að það borgi sig að endurfjármagna eldri lán um leið og tekið er lán fyrir framkvæmdum. Þú getur skoðað möguleikann á að halda núverandi lánum, ef þau eru hagstæð miðað við lánakjörin sem eru í boði í dag, en sækja um nýtt lán fyrir framkvæmdum og mögulega endurfjármagna um leið óhagstæðari lán.

Er einhvern tímann óskynsamlegt að endurfjármagna lán?

Já, til dæmis ef við erum með lán á hagstæðum föstum vöxtum og betri vextir er ekki í boði.

Það er nokkuð algengt að þegar veðrými myndast á íbúðarhúsnæði, endurfjármagni fólk neyslu- og bílalán og færi lánin yfir á íbúðina til að fá hagstæðari kjör. Það er þó rétt að spyrja sig að því hvort það sé skynsamlegt að endurfjármagna stutt bílalán með því að hækka íbúðalánið sem er e.t.v. með 20 ára lánstíma. Sennilega ekki, því þá lendir þú í að borga af bílnum lengur en hann dugar. Heildarvaxtagreiðslur á lánstímanum eru líka það háar að mögulega borgar sig ekki að endurfjármagna með þessum hætti.

Hvenær viltu verða skuldlaus?

Með  styttri lánstíma greiðir þú höfuðstól lánsins upp hraðar, þú greiðir minna í vexti, eignamyndun verður hraðari og endanleg endurgreiðslufjárhæð lægri. Þegar fólk lætur af störfum, byrjar að taka út lífeyri og tekjurnar minnka, getur verið gott að hafa greitt upp íbúðalánin og búa í skuldlausu húsnæði. Ef þú ert í framtíðarhúsnæði getur verið skynsamlegt að greiða lánið upp eins hratt og þú treystir þér til. Ef þú ætlar að stækka við þig á næstu árum eða ef þú þarft að safna fyrir endurbótum, þá getur verið betra að borga minna af láninu en safna í sjóð fyrir þessum útgjöldum.

Panta tíma hjá íbúðalánasérfræðingi

Í íbúðalánareiknivél Landsbankans getur þú reiknað út greiðslubyrði, afborganir og ÁHK fyrir ólíkar tegundir íbúðalána. Það auðveldar þér að bera saman ólíka lánakosti.

Þú getur líka alltaf pantað tíma hjá okkur til að fara yfir stöðuna. Við aðstoðum þig gjarnan við að finna svör við þeim spurningum sem vakna í ferlinu og hjálpum þér að komast að niðurstöðu sem hentar þér og þínum aðstæðum.

Þú gætir einnig haft áhuga á
26. nóv. 2024
Vantar þig fimmhundruðkalla?
Ertu á leiðinni með barnið í bekkjarafmæli og þarft að útvega nokkra fimmhundruðkalla í snatri? Við hjálpum þér að finna þá.
Rafræn greiðsla
20. nóv. 2024
Hvað kostar að taka skammtímalán og dreifa greiðslunum?
Til að bera saman kjör á skammtímalánum er ekki nóg að horfa á vextina eða vaxtaprósentuna eina og sér heldur þarf að taka allan kostnað inn í reikninginn, svo sem lántökugjöld og greiðslugjöld. Á lánum sem fela í sér greiðsludreifingu er algengt að kjörin jafngildi 30-40% ársvöxtum. Og það er slatti!
Íbúðahús
14. okt. 2024
Hvernig virka verðtryggð lán?
Verðtryggð lán eru bundin við vísitölu neysluverðs sem er notuð til að mæla verðbólgu. Það þýðir að höfuðstóll lánsins hækkar í takt við verðbólguna hverju sinni. Ef verðbólga er mikil getur hækkunin verið umtalsverð og haft þau áhrif að greiðslubyrði verðtryggðra lána hækkar þegar líður á lánstímann.
27. sept. 2024
Hvers vegna eignadreifingarsjóðir?
Þegar þú fjárfestir í eignadreifingarsjóði fjárfestir þú í vel dreifðu eignasafni. Markmið eignadreifingarsjóða er að ná ávöxtun og dreifa áhættu með virkri stýringu á fjárfestingum í íslenskum og erlendum fjármálagerningum.
Seðlabanki Íslands
4. sept. 2024
Hagstjórn á verðbólgutímum
Verðbólgan hjaðnar hægar en vonir stóðu til og þrátt fyrir hátt vaxtastig er markmið Seðlabankans um 2,5% verðbólgu ekki í sjónmáli. Hvers vegna gengur ekki betur að ná tökum á verðbólgunni og hvað er til ráða?
Ungt fólk
29. ágúst 2024
Fyrstu kaup og viðbótarlífeyrissparnaður
Viðbótarlífeyrissparnaður er frábær leið til að safna fyrir sinni fyrstu íbúð. Hægt er að nýta hann skattfrjálst til útborgunar við kaup á fyrstu íbúð eða til að greiða niður húsnæðislán í allt að 10 ár.
13. ágúst 2024
„Hafa bankarnir í alvöru leyfi til að gera þetta?“
Hvað eru áreiðanleikakannanir í raun og veru? Hvers vegna eru bankar að spyrja allra þessara spurninga og hvað er gert við svörin? Og þarf ég virkilega að svara þessu?
Maður með síma úti í náttúrunni
17. júlí 2024
Ellí svarar yfir 1.000 spurningum á dag – hér eru þær algengustu
Í vetur tókum við í notkun nýtt spjallmenni á netspjallinu á landsbankinn.is. Reynslan hefur verið góð og í meirihluta tilfella leysir Ellí úr erindum viðskiptavina. Hjá henni fá viðskiptavinir skjót svör á öllum tímum dags og um helgar og hún eykur þannig aðgengi að bankaþjónustu. En hverjar eru algengustu spurningarnar og svörin við þeim?
Hjón úti í náttúru
18. júní 2024
Lífeyrisgreiðslur TR á mannamáli
Sjálfsagt höfum við mjög ólíkar hugmyndir um hvernig við viljum eyða efri árunum. Öll eigum við samt sameiginlegt að þurfa að huga vel og tímanlega að því hvernig við fjármögnum þessi ár.
Rafbíll í hleðslu
20. maí 2024
Ertu að hugsa um að kaupa rafbíl?
Kaupverð og rekstrarkostnaður vega þungt í ákvarðanatöku um bílakaup en umhverfis- og samfélagsábyrgð skipta okkur flest æ meira máli. Til viðbótar við gerð, lit og stærð þarf að velja á milli orkugjafa, en rafbílar eru að hasla sér völl í öllum stærðarflokkum fólksbíla. Þannig eru nú til fjölmargar rafbílategundir í öllum flokkum sem mætt get fjölbreyttum þörfum neytenda. Allir ættu því að geta fundið eitthvað við sitt hæfi.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur