Þegar vextir byrjuðu að hækka árið 2021 varð algengara að fólk festi vextina, í 3 eða 5 ár. Þeir sem festu vextina þá hafa margir losnað af föstum vöxtum eða eru að losna á næstu mánuðum og fara þá lánin yfir á breytilega vexti. Í þessari grein er fjallað um muninn á föstum og breytilegum vöxtum og hvað þarf að hafa í huga þegar ákvörðun um lánsform er tekin.
Breytilegir vextir geta breyst eða sveiflast í takt við vaxtabreytingar Seðlabankans og önnur fjármögnunarkjör lánveitenda. Fastir vextir eru á hinn bóginn fastir í tiltekinn tíma, yfirleitt annað hvort í 3 eða 5 ár. Ef vaxtastigið er stöðugt eða ef vextir fara lækkandi getur verið betra að vera með lán á breytilegum vöxtum. Það fer eftir hvaða kjör eru í boði á breytilegum vöxtum samanborið við kjör á lánum á föstum vöxtum og hver þróun vaxta verður. Á hinn bóginn er sá möguleiki fyrir hendi að breytilegir vextir hækki enn frekar í fyrirsjáanlegri framtíð, umfram þá föstu vexti sem eru nú og þá væri mögulega hagstæðara að festa vextina.
Afborganir lækka við að festa vexti
Þegar þessi grein er skrifuð eru breytilegir vextir á íbúðalánum hærri en fastir vextir. Breytilegir vextir á nýju óverðtryggðu íbúðaláni hjá Landsbankanum í dag eru 9,25% en lægstu fastir vextir á óverðtryggðum lánum eru 8,15%, en fara hækkandi með hækkandi veðhlutfalli og hvort vextirnir eru festir í 3 eða 5 ár.
Eins og sést í töflunni hér fyrir neðan lækka mánaðarlegar afborganir við að fara úr breytilegum vöxtum yfir í fasta vexti mismikið, eða allt að 29.000 kr. á mánuði, sé miðað við 35 milljón króna húsnæðislán (munurinn eykst með hærri höfuðstól).
Samhliða því að festa vexti væri möguleiki að stytta lánstíma um allt að 15 ár og að halda sömu greiðslubyrði. Tökum dæmi: Ef við miðum við 35 milljón króna jafngreiðslulán til 40 ára á breytilegum vöxtum (9,25%) er greiðslubyrði 276.000 krónur. Ef vextir eru festir í 8,15% væri hægt að stytta lánstímann niður í 25 ár og greiðslubyrði væri áfram 276.000 krónur og eignarmyndun orðin hraðari.
Óverðtryggt íbúðalán að fjárhæð 35 milljónir, jafnar greiðslur, lánstími 40 ár*
| 50% veðhlutfall | Breytilegir vextir | Fastir vextir 3 ár | Fastir vextir 5 ár |
|---|---|---|---|
| Vextir | 9,25% | 8,40% | 8,15% |
| Mánaðarleg afborgun | 276.871 kr. | 254.064 kr. | 247.447 kr. |
| Lækkun úr breytilegum vöxtum | - | 22.807 kr. | 29.424 kr. |
| Lækkun á vöxtum | - | 0,85% | 1,10% |
| 60% veðhlutfall | |||
| Vextir | 9,25% | 8,50% | 8,25% |
| Mánaðarleg afborgun | 276.871 kr. | 256.723 kr. | 250.089 kr. |
| Hækkun úr breytilegum vöxtum | - | 20.148 kr. | 26.782 kr. |
| Hækkun á vöxtum | - | 0,75% | 1,00% |
Er líklegt að vextir muni hækka eða lækka?
Þegar þú leggur mat á hvort rétt sé að festa vextina þarftu m.a. að meta hvort líklegt sé að breytilegir vextir hækki umfram þá föstu vexti sem eru í boði núna. Um þetta er auðvitað erfitt að spá og sitt sýnist hverjum. Í þessari grein verður ekki gerð tilraun til að spá fyrir um þetta en ég mæli með að þú fylgist vel með fréttum, ræðir við bankann þinn og kannir hvað Seðlabankinn og greiningardeildir bankanna og fleiri segja um líklega vaxtaþróun.
Hér má nefna síðustu hagspá Greiningardeildar Landsbankans, sem kom út núna 9.apríl 2025, en þar er gert ráð fyrir samfelldum vaxtalækkunum á spátímanum, en þó í litlum skrefum. Þar er spáð að meginvextir (stýrivextir) Seðlabankans muni lækka í 7% í árslok 2025 og haldi áfram að lækka á spátímanum. Stýrivextir standa í 7,75% þegar þessi grein er skrifuð.
Þegar Seðlabankinn breytir meginvöxtum fylgja lánveitendur yfirleitt í kjölfarið. Sem dæmi má nefna hefur Seðlabankinn lækkað meginvexti sína um 1,5 prósentustig frá október 2024, úr 9,25% í 7,75%. Á sama tímabili hefur Landsbankinn lækkað breytilega vexti sína um það sama, úr 10,75% í 9,25% og föstu vextina um 0,7-0,95 prósentustig.
Athugið að þetta er aðeins nefnt sem eitt tímabil og segir ekki til um breytingar í framtíðinni.
Upplýsingar um þróun vaxta hjá Landsbankanum
Þróun breytilegra vaxta (PDF)
Þróun fastra vaxta (PDF)
En er hægt að fá svar við spurningunni: Á ég að festa vextina?
Það er ekki hægt að veita eitt rétt svar við spurningunni um hvort fólk eigi að festa vexti. Ákvörðunin byggir á mörgum ólíkum forsendum og það er ekkert víst að það sem hentar einum lántaka henti öðrum. Fólk með háar tekjur miðað við útgjöld á t.d. auðveldara með að takast á við sveiflur í útgjöldum en fólk sem er með lágar tekjur miðað við útgjöld. Sumum getur þótt betra að vita að greiðslubyrðin muni ekki hækka umfram tiltekna fjárhæð (með því að festa vexti) en öðrum finnst allt í lagi að taka áhættuna. Þeim sem vilja minnka áhættu og draga úr óvissu getur einfaldlega liðið betur með að festa vexti – þótt að mögulega muni þau borga meira þegar upp er staðið.
Get ég breytt aftur úr föstum vöxtum yfir í breytilega vexti?
Ef þú festir vextina en vilt síðan færa þig aftur yfir í breytilega vexti þarf að endurfjármagna og við það gætir þú þurft að greiða uppgreiðslugjald af láninu. Ef vextirnir sem eru í boði þegar þú vilt breyta eru jafnháir eða hærri en föstu vextirnir á láninu þínu, þarftu ekki að greiða uppgreiðslugjald. Ef föstu vextirnir sem eru í boði þegar þú vilt breyta eru lægri getur þú á hinn bóginn þurft að greiða uppgreiðslugjald. Uppgreiðslugjaldið getur þó aldrei orðið hærri en 0,2% af heildarfjárhæð lánsins fyrir hvert ár sem eftir er af fastvaxtatímanum.
Sem dæmi er uppgreiðslugjald á 35 milljón króna láni, tekið með fasta vexti til fimm ára, eftir tvö ár er gjaldið 204.000 kr. Kostnaðurinn myndi bætast við nýja lánið í endurfjármögnun.
Ef þú vilt borga inn á lánið þitt getur þú alltaf greitt allt að einni milljón króna inn á höfuðstól íbúðaláns með fasta vexti án þess að greiða uppgreiðslugjald. Gjaldið reiknast ef bankinn býður lægri fasta vexti á sambærilegu láni annars reiknast ekki uppgreiðslugjald.
Hægt er að nýta viðbótarlífeyrissparnað til greiðslu inn á íbúðalán og geta einstaklingar ráðstafað allt að 500.000 kr. á ári eða 1.000.000 kr. fyrir sambúðaraðila eða hjón (eldri úrræði 750.000 kr. á hjón). Ef þú vilt borga meira en eina milljón inn á íbúðalán, en hefur um leið áhuga á að festa vextina, getur þú t.d. ákveðið að skipta láninu í tvennt og hafa annað með föstum vöxtum en hitt með breytilegum vöxtum. Þá getur þú ráðstafað viðbótarlífeyrissparnaði og öðrum greiðslum inn á lánið sem ber breytilega vexti og þarft ekki að greiða uppgreiðslugjald.
Hér að ofan eru nefnd nokkur atriði hvað varðar breytilega og fasta vexti og tekur ekki á öllum þáttum sem geta haft áhrif á ákvörðun um að festa vexti og bendum við á hægt er að panta tíma í íbúðalánaráðgjöf hjá Landsbankanum á vefnum, haft samband í gegnum síma, tölvupóst eða netspjall og fengið frekari upplýsingar á vef bankans.
Höfundur er sérfræðingur í Viðskiptalausnum einstaklinga hjá Landsbankanum.
Greinin birtist fyrst 27. ágúst 2021 og var síðast uppfærð 15. apríl 2025.
