Ætti ég að festa vext­ina á íbúðalán­inu mínu?

Seðlabankinn hefur á árinu 2022 hækkað stýrivexti, úr 2% í 5,5% en lægstir voru stýrivextir 0,75% á árinu 2021. Þegar vextir byrjuðu að hækka varð algengara að fólk festi vextina, í 3 eða 5 ár. Í þessari grein er fjallað um muninn á föstum og breytilegum vöxtum og hvað þarf að hafa í huga þegar ákvörðun um lánsform er tekin.
Fasteignir
2. september 2022

Breytilegir vextir geta breyst eða sveiflast í takt við vaxtabreytingar Seðlabankans og önnur fjármögnunarkjör lánveitenda. Fastir vextir eru á hinn bóginn fastir í tiltekinn tíma, yfirleitt annað hvort í 3 eða 5 ár. Ef vaxtastigið er stöðugt eða ef vextir fara lækkandi er yfirleitt hagstæðara að vera með lán á breytilegum vöxtum. Á hinn bóginn er sá möguleiki fyrir hendi að breytilegir vextir hækki en frekar í fyrirsjáanlegri framtíð, umfram þá föstu vexti sem eru nú. Þá hefði mögulega verið hagstæðara að festa vextina.

Afborganir hækka við að festa vexti

Þegar þessi grein er skrifuð (og uppfærð, síðast 2. september 2022) er lítill  munur á breytilegum vöxtum og föstum vöxtum. Breytilegir vextir á nýju óverðtryggðu íbúðaláni hjá Landsbankanum eru t.d. 7% en fastir vextir á óverðtryggðum lánum eru frá 7%, en fara hækkandi með hækkandi veðhlutfalli og hvort vextirnir eru festir í 3 eða 5 ár.

Eins og sést í töflunni hér fyrir neðan hækka mánaðarlegar afborganir við að fara úr breytilegum vöxtum yfir í fasta vexti mismikið, eða allt að 9.885 kr. á mánuði, sé miðað við 30 milljón króna húsnæðislán.

Óverðtryggt íbúðalán að fjárhæð 30 milljónir, jafnar greiðslur, lánstími 40 ár*

50% veðhlutfall Breytilegir vextir Fastir vextir 3 ár Fastir vextir 5 ár
Vextir 7,00% 7,25% 7,00%
Mánaðarleg afborgun 186.569 kr. 192.042 kr. 186.569 kr.
Hækkun úr breytilegum vöxtum - 5.473 kr. 0 kr.
Hækkun á vöxtum - 0,25% 0,00%
       
70% veðhlutfall      
Vextir 7,00% 7,45% 7,20%
Mánaðarleg afborgun 186.569 kr. 196.454 kr. 190.943 kr.
Hækkun úr breytilegum vöxtum - 9.885 kr. 4.374 kr.
Hækkun á vöxtum - 0,45% 0,20%

*Nýtt íbúðalán, miðað við vaxtatöflu bankans 1. september 2022

Er líklegt að vextir muni hækka eða lækka?

Þegar þú leggur mat á hvort rétt sé að festa vextina þarftu m.a. að meta hvort líklegt sé að breytilegir vextir hækki umfram þá föstu vexti sem eru í boði núna. Um þetta er auðvitað erfitt að spá og sitt sýnist hverjum. Í þessari grein verður ekki gerð tilraun til að spá fyrir um þetta en ég mæli með að þú fylgist vel með fréttum, ræðir við bankann þinn og kannir hvað Seðlabankinn og greiningardeildir bankanna og fleiri segja um líklega vaxtaþróun.

Hér má nefna að í þjóðhags- og verðbólguspá Hagfræðideildar Landsbankans, sem kom út 19. maí 2022, var því spáð að meginvextir (stýrivextir) Seðlabankans myndu hækka í 6% í árslok 2022. Á næsta ári gætum við byrjað að sjá vaxtalækkanir og spáir deildin því að stýrivextir verði 5,5% við árslok 2023 og 4% í lok árs 2024.

Þegar Seðlabankinn breytir meginvöxtum fylgja lánveitendur yfirleitt í kjölfarið. Sem dæmi má nefna að frá árinu 2021 og fram í ágúst 2022 hækkaði Seðlabankinn meginvexti sína um 4,75 prósentustig. Á sama tímabili hækkaði Landsbankinn breytilega vexti á óverðtryggðum íbúðalánum um 3,7 prósentustig og fastir vextir á óverðtryggðum íbúðalánum hækkuðu um 2,5 – 3,2 prósentustig.

Athugið að þetta er aðeins nefnt sem eitt dæmi og segir ekki til um breytingar í framtíðinni.

Upplýsingar um þróun vaxta hjá Landsbanknum

Þróun breytilegra vaxta (PDF)
Þróun fastra vaxta (PDF)

En er hægt að fá svar við spurningunni: Á ég að festa vextina?

Það er ekki hægt að veita eitt rétt svar við spurningunni um hvort fólk eigi að festa vexti. Ákvörðunin byggir á mörgum ólíkum forsendum og það er ekkert víst að það sem hentar einum lántaka henti öðrum. Fólk með háar tekjur miðað við útgjöld á t.d. auðveldara með að takast á við sveiflur í útgjöldum en fólk sem er með lágar tekjur miðað við útgjöld. Sumum getur þótt betra að vita að greiðslubyrðin muni ekki hækka umfram tiltekna fjárhæð (með því að festa vexti) en öðrum finnst allt í lagi að taka áhættuna. Þeim sem vilja minnka áhættu og draga úr óvissu getur einfaldlega liðið betur með að festa vexti – þótt að mögulega muni þau borga meira þegar upp er staðið.

Hvernig sæki ég um að festa vextina?

Mjög einfalt er að sækja um að festa vextina, a.m.k. í tilfelli Landsbankans. Ef þú ert með íbúðalán með breytilegum vöxtum ýtir þú bara á einn hnapp í Landsbankaappinu. Þú finnur hann undir íbúðalán og á honum stendur „Festa vexti“. Í kjölfarið höfum við samband til að ganga frá umsókninni. Þú getur líka sent okkur póst eða haft samband í vefspjallinu á vefnum okkar. Kjörin á láninu miðast við það sem er í gildi daginn sem þú óskar eftir að festa vextina. Tekið er 19.900 króna gjald fyrir að festa vextina (kostnaður við skilmálabreytingu) auk þess sem sýslumaður tekur 2.500 kr. gjald fyrir þinglýsingu.

Festa vexti í appi: Skjáskot

Get ég breytt aftur úr föstum vöxtum yfir í breytilega vexti?

Ef þú festir vextina en vilt síðan færa þig aftur yfir í breytilega vexti, þá gætir þú þurft að greiða uppgreiðslugjald af láninu. Ef vextirnir sem eru í boði þegar þú vilt breyta eru jafnháir eða hærri en föstu vextirnir á láninu þínu, þarftu ekki að greiða uppgreiðslugjald. Ef föstu vextirnir sem eru í boði þegar þú vilt breyta eru lægri getur þú á hinn bóginn þurft að greiða uppgreiðslugjald. Uppgreiðslugjaldið getur þó aldrei orðið hærri en 0,2% af heildarfjárhæð lánsins fyrir hvert ár sem eftir er af fastvaxtatímanum.

Ef þú vilt borga inn á lánið þitt getur þú greitt allt að einni milljón króna inn á höfuðstól íbúðaláns með fasta vexti án þess að greiða uppgreiðslugjald. Hjón og aðrir sem uppfylla skilyrði samsköttunar geta ráðstafað allt að 750.000 kr. á ári úr viðbótarlífeyrissparnaði til greiðslu inn á íbúðalán og einstaklingar geta ráðstafað allt að 500.000 kr. Ef þú vilt borga meira en eina milljón inn á íbúðalán, en hefur um leið áhuga á að festa vextina, getur þú t.d. ákveðið að skipta láninu í tvennt og hafa annað með föstum vöxtum en hitt með breytilegum vöxtum. Þá getur þú ráðstafað viðbótarlífeyrissparnaði og öðrum greiðslum inn á lánið sem ber breytilega vexti og þarft ekki að greiða uppgreiðslugjald.

Að lokum minni ég á að þú getur pantað tíma í íbúðalánaráðgjöf hjá Landsbankanum á vefnum, haft samband í gegnum síma, tölvupóst eða netspjall og fengið frekari upplýsingar á vef bankans.

Höfundur er sérfræðingur í Viðskiptalausnum einstaklinga hjá Landsbankanum.

Greinin birtist fyrst 27. ágúst 2021 og var síðast uppfærð 2. september 2022.

Þú gætir einnig haft áhuga á
Grafarholt
1. júní 2023

Greiðslubyrðin þyngist - hvaða möguleikar eru í stöðunni?

Vextir hafa hækkað sem veldur því meðal annars að greiðslubyrði af óverðtryggðum íbúðalánum er nú töluvert meiri en áður. Þá sjá margir lántakar, sem festu vexti þegar þeir voru hvað lægstir, fram á að borga mun meira af láninu þegar fastvaxtatímabilinu lýkur. Hver eru áhrifin af vaxtahækkununum og hvaða möguleika höfum við til að létta á greiðslubyrðinni?
31. maí 2023

Hvaða áhrif hafa vaxtahækkanir á lánin mín?

Hærri stýrivextir leiða til þess að vextir og mánaðarleg greiðslubyrði á lánum sem eru með breytilega vexti hækka. Þetta á meðal annars við um neytendalán á borð við yfirdrátt og greiðsludreifingu á kreditkortum en mestu munar þó yfirleitt um íbúðalánin.
Evrópsk verslunargata
2. maí 2023

Góð ráð um kortanotkun og greiðslur í útlöndum

Við mælum með að fólk greiði með snertilausum hætti þegar það er á ferðalagi erlendis, annað hvort með Apple Pay, kortaappinu eða með því að nota snertilausa virkni kreditkorta. Það er samt enn nauðsynlegt að taka kortin sjálf með í ferðalagið.
Strákar með hjólabretti
12. apríl 2023

Hvað á að gera við fermingarpeninginn?

Áður voru fermingargjafir oft eigulegir gripir sem hjálpuðu fermingarbarninu inn í nýtt tímabil ævinnar – skatthol, pennar, orðabækur, merkileg skáldverk, hljómtæki, tjöld, armbandsúr eða ferðatöskur.
Íslenskir peningaseðlar
28. mars 2023

Hægt að lækka eða komast hjá þjónustugjöldum

Þjónustugjöldum er ætlað að mæta kostnaði við veitta þjónustu. Grunnþjónusta í appinu og netbankanum er gjaldfrjáls og hægt er að komast hjá því að greiða þjónustugjöld eða lækka þau með því að velja ódýrari eða gjaldfrjálsar þjónustuleiðir sem eru í boði hjá bankanum.
21. mars 2023

Bankaþjónusta fyrir börn og unglinga

Þegar börn verða níu ára geta þau, með samþykki foreldra eða forsjáraðila, fengið debetkort og skoðað bankareikningana sína í appi og netbanka. Þegar börnin verða unglingar við 13 ára aldur þurfa þau ekki lengur slíkt samþykki.
15. feb. 2023

Hvernig virkar greiðslubyrðarhlutfall þegar ég sæki um íbúðalán?

Greiðslubyrðarhlutfall er fyrir mörgum nýyrði þegar kemur að umsóknum um íbúða- og fasteignalán. Útreikningurinn á hlutfallinu – sem er misjafn eftir því hvort lán eru verðtryggð eða óverðtryggð – vefst líka fyrir mörgum.
24. jan. 2023

Auðvelt að bera saman ávöxtun á fjárfestingum

Það er gott að hefja nýtt ár á að fara yfir fjárfestingarnar sínar og skoða hvort maður sé að fá bestu ávöxtunina sem völ er á miðað við eigin markmið og áhættuvilja.
12. jan. 2023

Byrjum árið með góða yfirsýn og setjum okkur sparnaðarmarkmið

Við þekkjum það örugglega mörg að skilja ekkert í því í hvað peningarnir fara og hvers vegna okkur gengur svona hægt að spara. Einföld leið til að breyta þessu er að skapa sér betri yfirsýn yfir fjármálin.
Skipulagning framkvæmda
6. des. 2022

Hvað kostar að taka skammtímalán?

Óvænt útgjöld eða tekjufall geta valdið því að stundum þarf að taka lán til skamms tíma og með litlum fyrirvara. Ýmis skammtímalán eru í boði og það borgar sig að kanna hvar hægt er að fá bestu kjörin.
Vefkökur

Með því að smella á “Leyfa allar” samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur