Hvernig virka verð­tryggð lán?

Verðtryggð lán eru tengd verðbólgu sem þýðir að höfuðstóll lánsins hækkar í takt við verðbólgu. Óverðtryggð lán eru ekki bundin við verðbólgu sem þýðir að lánið hækkar aldrei, heldur lækkar jafnt og þétt út lánstímann.

Á árunum 2020-2022 fjölgaði þeim mikið sem tóku óverðtryggð lán. Fyrir því voru líklega einkum tvær ástæður. Annars vegar vaxtalækkun Seðlabankans vegna áhrifa Covid-19-faraldursins og hins vegar mikil umræða um ókosti verðtryggðra lána. Neikvæð umræða um verðtryggð íbúðalán var af gefnu tilefni, ekki síst vegna þess að verðtryggðu lánin hækkuðu mikið í þeirri verðbólgu sem hér varð í kringum árið 2008.

Hærri vextir hafa valdið því að fleiri sækjast nú eftir verðtryggðum íbúðaánum til að lækka greiðslubyrðina. Það er því full ástæða til að rifja upp og fjalla um hvernig verðtryggð lán virka, þannig að lántakar eigi auðveldara með að taka ákvörðun.

Verðbólga bætist ofan á höfuðstólinn

Eins og nafnið ber með sér eru verðtryggð útlán verðtryggð. Það þýðir að til viðbótar við vexti verðtryggðra lána eru reiknaðar verðbætur sem eru jafnháar verðbólgunni. Höfuðstóllinn, þ.e. heildarfjárhæð lánsins þegar það er tekið, heldur því verðgildi sínu og hækkar í takt við verðbólguna. Hið sama gerist raunar með verðtryggðan sparnað.

Ef þú tekur verðtryggt lán geta vextirnir í dag verið 4%. Ef verðbólgan er um 4,2% leggjast 4,2% verðbætur ofan á höfuðstólinn. Ef við reynum að átta okkur á heildarlántökukostnaði þ.e. vöxtum og verðbótum þá getum við horft á árlega hlutfallstölu kostnaðar en í þessu dæmi er hún um 8,45%. Þú borgar samt verðbæturnar (4,2%) ekki að fullu strax, heldur leggst stærstur hluti þeirra við höfuðstólinn. Ef verðbólga er há, hækkar höfuðstóll lánsins mikið og hratt, eins og sést vel í töflunni hér fyrir neðan. Ef við gerum ráð fyrir 9% verðbólgu í þrjú ár hækkar höfuðstóll 40 milljóna króna húsnæðisláns um rúmar 5,6 milljónir króna, þótt þú hafir á þessu tímabili greitt rúmar 8,5 milljónir króna í afborganir af láninu.

Við erum stundum spurð að því hvers vegna nafnvextir verðtryggðra lána séu svona lágir. Ástæðan er sú að vaxtastig óverðtryggðra lána gerir ráð fyrir verðbólgunni. Áætluð verðbólga er með öðrum orðum innifalin í vaxtaprósentu óverðtryggðra lána – þau eru m.a. verðlögð með tilliti til verðbólgu.

Dæmið hér fyrir neðan er af verðtryggðu lán með jöfnum afborgunum upp á 40 milljónir króna með lánstíma til 25 ára sem ber 4% vexti. Þar fyrir neðan er síðan verðtryggt jafngreiðsluláni uppá 40 milljónir króna með lánstíma til 30 ára en það lánsform er í boði fyrir fyrstu kaupendur. Ég setti upp áhrifin miðað við þrjár mögulegar verðbólguforsendur. Markmið Seðlabankans er að hér sé 2,5% verðbólga. Þegar þessi grein var síðast uppfærð er verðbólga um 4,2%. Athugaðu að þessi dæmi gefa mynd af því hvernig eftirstöðvar og afborgun verða ef verðbólgan er óbreytt á þessu þriggja ára tímabili.

Þú getur slegið inn mismunandi lánstíma, upphæð láns og lánstíma í íbúðalánareiknivélinni hér á vefnum.