Hvernig virka verð­tryggð lán?

Verðtryggð lán eru bundin við vísitölu neysluverðs sem er notuð til að mæla verðbólgu. Það þýðir að höfuðstóll lánsins hækkar í takt við verðbólguna hverju sinni. Ef verðbólga er mikil getur hækkunin verið umtalsverð og haft þau áhrif að greiðslubyrði verðtryggðra lána hækkar þegar líður á lánstímann.
Íbúðahús
9. nóvember 2022

Verðtryggð lán eru tengd verðbólgu sem þýðir að höfuðstóll lánsins hækkar í takt við verðbólgu. Óverðtryggð lán eru ekki bundin við verðbólgu sem þýðir að lánið hækkar aldrei, heldur lækkar jafnt og þétt út lánstímann.

Undanfarin ár hafa sífellt fleiri tekið óverðtryggð lán. Fyrir því eru líklega einkum tvær ástæður. Annars vegar vaxtalækkun Seðlabankans vegna áhrifa Covid-19-faraldursins og hins vegar mikil umræða um ókosti verðtryggðra lána. Neikvæð umræða um verðtryggð íbúðalán var af gefnu tilefni, ekki síst vegna þess að verðtryggðu lánin hækkuðu mikið í þeirri verðbólgu sem hér varð í kringum árið 2008. Í dag hefur hámarks lánstími verðtryggðra lána verið styttur í 25 ár sem dregur úr áhættu lántaka af þeirri einföldu ástæðu að tímabilið sem lánið getur hækkað er styttra.

Nú þegar vextir hafa hækkað á nýjan leik virðist sem fleiri íhugi að taka verðtryggð lán eða neyðist hálfpartinn til að skuldbreyta óverðtryggðum lánum yfir í verðtryggð til að lækka greiðslubyrðina. Það er því full ástæða til að rifja upp og fjalla um hvernig verðtryggð lán virka, þannig að lántakar eigi auðveldara með að taka ákvörðun.

Verðbólga bætist ofan á höfuðstólinn

Eins og nafnið ber með sér eru verðtryggð útlán verðtryggð. Það þýðir að til viðbótar við vexti verðtryggðra lána eru reiknaðar verðbætur sem eru jafnháar verðbólgunni. Höfuðstóllinn, þ.e. heildarfjárhæð lánsins þegar það er tekið, heldur því verðgildi sínu og hækkar í takt við verðbólguna. Hið sama gerist raunar með verðtryggðan sparnað – höfuðstóllinn hækkar samfara verðbólgunni.

Ef þú tekur verðtryggt lán geta vextirnir á því t.d. verið 2,35%. Ef verðbólgan er um 9% leggjast 9% verðbætur ofan á höfuðstólinn. Vextirnir eru síðan reiknaðir af höfuðstólnum og alls ber því lánið um 11,35% raunvexti. Þú borgar samt verðbæturnar (9%) ekki að fullu strax, heldur leggst stærstur hluti þeirra við höfuðstólinn. Ef verðbólga er há, hækkar höfuðstóll lánsins mikið og hratt, eins og sést vel í töflunni hér fyrir neðan. Ef við gerum ráð fyrir 9% verðbólgu í þrjú ár hækkar höfuðstóll 40 milljóna króna húsnæðisláns um rúmar 7 milljónir, þótt þú hafir á þessu tímabili greitt rúmar 7 milljónir króna í afborganir af láninu.

Við erum stundum spurð að því hvers vegna nafnvextir verðtryggðra lána séu svona lágir. Ástæðan er sú að vaxtastig óverðtryggðra lána gerir ráð fyrir verðbólgunni. Áætluð verðbólga er með öðrum orðum innifalin í vaxtaprósentu óverðtryggðra lána – þau eru verðlögð með tilliti til verðbólgu.

Dæmið hér fyrir neðan er af verðtryggðu jafngreiðsluláni upp á 40 milljónir króna með lánstíma til 25 ára sem ber 2,35% vexti. Ég setti upp áhrifin miðað við þrjár mögulegar verðbólguforsendur. Markmið Seðlabankans er að hér sé 2,5% verðbólga og undanfarin ár hefur verðbólgan verið nærri því marki. Nú hefur hún samt hækkað og þegar þessi grein er skrifuð er verðbólga ríflega 9%. Athugaðu að þessi dæmi gefa mynd af því hvernig eftirstöðvar og afborgun verða ef verðbólgan er óbreytt á þessu þriggja ára tímabili.

Þú getur slegið inn mismunandi lánstíma, upphæð láns og lánstíma í íbúðalánareiknivélinni hér á vefnum.

Verðbólga 2,5% 5% 9%
Fyrsta afborgun 176.943 177.299 177.852
Afborgun eftir 1 ár 180.991 185.402 192.460
Eftirstöðvar eftir 1 ár 39.780.207 40.750.456 42.302.854
Afborgun eftir 3 ár 190.146 204.391 228.635
Eftirstöðvar eftir 3 ár 39.138.936 42.073.178 47.067.043

Til samanburðar má nefna að fyrsta afborgun af óverðtryggðu íbúðaláni til 25 ára með 7,25% vöxtum er um 289.000 krónur. Ef óverðtryggða lánið er til 40 ára væri afborgunin 256.000 krónur. Munurinn á fyrstu afborgun verðtryggðs og óverðtryggðs láns miðað við sama lánstíma er því um 112.000 krónur. Þetta eru töluverðir fjármunir og þegar við ræðum við viðskiptavini um lánamöguleika heyrum við gjarnan að lægri greiðslubyrði í upphafi lánstímans sé helsta ástæðan fyrir því að þau velti verðtryggðu lánunum fyrir sér.

Þegar við setjumst niður með íbúðalánaráðgjafa og veltum fyrir okkur lánamöguleikum þá erum við oft með hugmynd um það hvað okkar svigrúm er til að geta greitt af láni. Gefum okkur að við finnum út með ráðgjafa og að okkar greiðslusvigrúm sé um 250.000 kr. og að lánsþörfin sé um 40 milljónir króna eins og í dæminu hér að ofan. Miðað við ósk okkar um afborgun upp á 250.000 kr. þá gæti uppsetning lánanna orðið svona.

  Verðtryggt Óverðtryggt
Lánstími 16 ár 40 ár
Vextir 2,35% * 7,25%
Fyrsta afborgun 251.309 256.009

* Auk verðbóta

Hafa verður í huga að verðbólgan hefur töluverð áhrif, sem og óvissan um þróun hennar. Ég minni líka á að það er nauðsynlegt að fylgjast með kjörum og þróun verðbólgu og íhuga reglulega hvort rétt sé að endurfjármagna. Endurfjármögnun er ekki ýkja kostnaðarsöm, a.m.k. ekki miðað við þann ávinning sem hún getur haft í för með sér.

Það er mjög auðvelt að sjá hvernig þetta virkar í reiknivél bankans og ég hvet þig til að skoða málið þar.

Áður en þú tekur ákvörðun um íbúðalán, hvort sem þú ert að kaupa eða hugsa um að endurfjármagna, er nauðsynlegt að afla sér upplýsinga og ráðgjafar. Viðskiptavinir okkar geta fengið vandaða íbúðlánaráðgjöf sér að kostnaðarlausu.

Reiknivél íbúðalána

Panta tíma í ráðgjöf

Þú gætir einnig haft áhuga á
11. okt. 2022

Hvaða áhrif hafa vaxtahækkanir á lánin mín?

Hærri stýrivextir leiða til þess að vextir og mánaðarleg greiðslubyrði á lánum sem eru með breytilega vexti hækka. Þetta á meðal annars við um neytendalán á borð við yfirdrátt og greiðsludreifingu á kreditkortum en mestu munar þó yfirleitt um íbúðalánin.
Fasteignir
2. sept. 2022

Ætti ég að festa vextina á íbúðaláninu mínu?

Seðlabankinn hefur á árinu 2022 hækkað stýrivexti, úr 2% í 5,5% en lægstir voru stýrivextir 0,75% á árinu 2021. Þegar vextir byrjuðu að hækka varð algengara að fólk festi vextina, í 3 eða 5 ár. Í þessari grein er fjallað um muninn á föstum og breytilegum vöxtum og hvað þarf að hafa í huga þegar ákvörðun um lánsform er tekin.
Fjölskylda heima í stofu
20. maí 2020

Er endurfjármögnun skynsamlegur kostur fyrir mig?

Margir geta haft hag af því að endurfjármagna lánin en ýmislegt þarf að hafa í huga þegar endurfjármögnun er skoðuð.
Fjölbýlishús
19. okt. 2018

Hvort er hagstæðara að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán?

Flest þeirra sem taka fasteignalán eða eru að hugsa um að endurfjármagna eldri lán velta því fyrir sér hvort hagstæðara sé að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán.
Vefkökur

Með því að smella á “Leyfa allar” samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur