Að velja íbúðalán - Fimm þætt­ir til um­hugs­un­ar

1. Er hægt að bera saman vexti á verðtryggðu og óverðtryggðu láni?

Já, að einhverju leyti. Einföld leið til að setja hlutina í samhengi er að hafa í huga að:

• Óverðtryggt lán: Vextirnir endurspegla allan vaxtakostnaðinn.
• Verðtryggt lán: Ber vexti og vaxtakostnað vegna verðtryggingar og þetta getur hækkað höfuðstólinn þegar verðbólga er mikil.

Þá má setja þetta fram sem mjög einfalt viðmið:

Vextir óverðtryggðs láns eru bornir saman við vexti verðtryggðs láns plús verðbólgu, ekki bara vexti lánsins. 

Þetta er vissulega einfölduð nálgun, en hún er samt gagnleg. Tökum dæmi sem byggir á núverandi tölum. 

Lægstu vextir Landsbankans á verðtryggðu íbúðaláni með allt að 75% veðsetningu eru 4,75%. Verðbólga mælist 5,2%. Út frá framangreindri nálgun eru heildarvextir á verðtryggða láninu  4,75% + 5,2% = 9,95%. 

Á sama tíma eru lægstu vextir á óverðtryggðu láni með allt að 75% veðsetningu 8,35% (fastir til 5 ára). Það sem við gerum þá er að bera saman heildarvextina fyrir verðtryggt lán og þessa tölu, 8,35%. Samkvæmt þessu má segja að í dag sé vaxtabyrði óverðtryggða lánsins (8,35%) lægri en á verðtryggða láninu (9,95%).  

Annað sem er gott að hugleiða er eignamyndun, þ.e. hvað þú ert lengi að eignast íbúðina. Með verðtryggðu láni eru mánaðarlegar afborganir lægri en það þýðir líka að þú ert lengur að eignast stærri hlut í íbúðinni. Hærri greiðslur sem fylgja óverðtryggðu láni þýða alla jafna að þú sért fljótari að eignast meira í íbúðinni. 

2. Hvenær er snjallt að festa vexti?

Kostir þess að festa vexti eru ekki alltaf þeir sömu og fer það eftir högum hvers og eins ásamt stöðu og horfum í efnahagsumhverfinu. Fastir vextir veita fyrirsjáanleika um ákveðinn tíma.

Landsbankinn býður upp á að festa vexti á verðtryggðum lánum til 20 ára, en það ver höfuðstólinn ekki fyrir breytingum vegna verðbólgu. Einnig er í boði að festa vexti óverðtryggðra lána til 1, 3 eða 5 ára. Sum fastvaxtalán Landsbankans bera uppgreiðslugjald á fastvaxtatímanum, sem virkjast ef fastir vextir á sambærilegu láni eru lægri en vextirnir sem þú ert með. Hjá Landsbankanum er ekki uppgreiðslugjald þegar vextir eru festir til eins árs.

Stundum eru fastir vextir hærri en breytilegir og þá geta þeir samt verið eftirsóknarverðir vegna fyrirsjáanleikans og varna gegn áhrifum mögulegra stýrivaxtahækkunar.

Stundum, eins og í núverandi umhverfi, getum við sótt okkur lægri vexti með því að festa þá til lengri eða skemmri tíma. Að auki verja fastir vextir fyrir áhrifum mögulegra stýrivaxtahækkana, en í staðinn verðum við af mögulegum ábata ef Seðlabankinn lækkar stýrivexti.

Að ákveða hvort það borgi sig að festa vexti er því list sem krefst þess að vera góður í að lesa framtíðina. Vaxtakúrfur, spár greiningardeilda (t.d. Landsbankans) og upplýsingar frá Seðlabankanum eru meðal þess sem hægt er að horfa til við mat á líklegri þróun næstu missera og ára.

3. Hvernig á að velja lánstímann?

Þumalputtareglan er:

• Styttri lánstími: Almennt minni heildarkostnaður við lánið og hraðari eignarmyndun.
• Lengri lánstími: Almennt lægri mánaðarleg greiðslubyrði.

Ef greiðslugeta er sterk gæti verið skynsamlegt að stytta lánstímann. Þá verður eignamyndun hraðari en ella.

4. Jafnar greiðslur eða jafnar afborganir?

Afborgunarleiðin skiptir líka miklu.

Jafnar greiðslur gera ráð fyrir því að greiðslurnar séu svipaðar á milli mánaða, en hlutfallið á milli afborgunar höfuðstóls og greiðslu kostnaðar (vaxta og eftir atvikum verðbóta) breytist yfir lánstímann.

Jafnar afborganir gera ráð fyrir jöfnum afborgunum höfuðstóls í hverjum mánuði og mánaðarlega bætast þá við vextir og eftir atvikum verðbætur. Greiðslurnar eru því oft hærri í upphafi lánstíma.

Jafnar greiðslur bera almennt lægri greiðslubyrði, en jafnar afborganir tryggja almennt hraðari eignamyndun.

5. Greiðslubyrðin er til alls fyrst

Flest hugum við fyrst að greiðslubyrðinni. Húsnæðislán er oft stærsti útgjaldaliður heimilisins og má segja að greiðslubyrðin ráði því hvers annars er hægt að taka tillits til við val á lánum.

Greiðslubyrði verðtryggðra lána er oft lægri en óverðtryggðra lána til að byrja með, þar sem hluta afborgunar lána er frestað í hverjum mánuði og bætt við höfuðstól. Eignamyndun óverðtryggðra lána er jafnan hraðari en verðtryggðra, en greiðslubyrðin getur oft verið hærri – sér í lagi ef stýrivextir eru háir.

Áður en þú ákveður þig

Í reiknivélinni okkar á Landsbankinn.is er hægt að bera saman valkosti og sjá áhrif á greiðslubyrði, eignamyndun og vaxtakostnað. Einnig er gott að kynna sér ítarefni á vefnum okkar auk þess sem ráðgjafar okkar eru boðnir og búnir til að fara yfir stöðuna með þér. Heyrðu endilega í okkur í síma, netspjallinu eða á bókuðum fundi!

Tölur, vöruframboð og efnahagsumhverfi sem vísað er til í greininni miðast við 11. mars 2026.