Spá­um hækk­andi íbúða­verði

Íbúðaverð hefur hækkað jafnt og þétt á síðustu mánuðum. Í nýrri hagspá spáum við því að það hækki um 7% á þessu ári og um 8-9% næstu tvö ár. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun spáir því að nýjum fullbúnum íbúðum fækki með hverju árinu og fjöldi þeirra komist ekki nálægt því að mæta íbúðaþörf.
Fjölbýlishús
10. maí 2024

Íbúðaverð er á uppleið, þrátt fyrir hátt vaxtastig og í nýrri hagspá gerum við ráð fyrir áframhaldandi eftirspurnarþrýstingi á næstu árum. Eftir kröftugar verðhækkanir á faraldursárunum kólnaði íbúðamarkaður verulega þegar vaxtastigið tók að hækka og um mitt síðasta ár fór að bera á verðlækkunum stöku mánuði. Markaðurinn náði sér þó hratt á strik og líklega hjálpaði til að hlutdeildarlánum fjölgaði vegna reglubreytingar um þau skilyrði sem umsækjendur þurfa að uppfylla. Íbúðaverð hækkaði um að meðaltali 5,1% á síðasta ári og í mars síðastliðnum hafði íbúðaverð hækkað um 5,2% á 12 mánuðum.

Húsnæðiskostnaður varð aftur einn helsti drifkraftur verðbólgunnar á seinni hluta síðasta árs og hefur þannig hækkað meira en flestir aðrir undirliðir verðbólgunnar upp á síðkastið.

Raunverð íbúða tók að lækka lítillega á milli ára á síðasta ári en er nú aftur á uppleið og var 0,5% hærra í mars á þessu ári en í mars í fyrra.

Íbúðasala eykst

Velta á íbúðamarkaði virðist einnig hafa aukist og kaupsamningum hefur fjölgað statt og stöðugt á síðustu mánuðum. Undirritaðir kaupsamningar voru 24% fleiri í mars á þessu ári en í mars í fyrra og 27% fleiri nú í febrúar en í sama mánuði í fyrra. Þar til í ágúst í fyrra fækkaði kaupsamningum á milli ára í hverjum mánuði í um það bil tvö ár. Því er óhætt að segja að markaðurinn hafi lifnað við á seinni helmingi síðasta árs, bæði hvað varðar verð og veltu.

Stærra hlutfall selst yfir ásettu verði

Í takt við hækkandi verð og fjölgun kaupsamninga fjölgar þeim íbúðum hlutfallslega sem seljast yfir ásettu verði. Hlutfallið fór yfir 50% í faraldrinum þegar eftirspurn hafði snaraukist vegna lágra vaxta, en gaf svo hratt eftir og var nokkuð stöðugt í kringum 10% allt síðasta ár. Nú hefur hlutfallið tekið að aukast aftur og mjakast í átt að 20%. Enn er það þó svo að mikill minnihluti íbúða selst yfir ásettu verði og frekar eldri íbúðir en nýbyggingar.

Verðhækkanir í kortunum og uppbygging undir þörf

Í nýrri hagspá spáum því að íbúðaverð hækki um á bilinu 7-9% á ári næstu þrjú árin. Hækkanirnar eru undir meðalhækkun á ári síðustu ár, en þó nokkuð umfram meðalhækkun íbúðaverðs á síðasta ári, sem mældist 5,1%. Að venju ráðast horfur á íbúðamarkaði af ýmsum ólíkum þáttum. Á eftirspurnarhliðinni má til dæmis nefna væntingar, bæði um vaxtalækkanir og verðhækkanir, sem geta ýtt undir eftirspurn. Þegar vextir taka að lækka er ekki ólíklegt að eftirspurn aukist enn frekar og verðið hækki. Eftirspurn Grindvíkinga á íbúðamarkaði og stuðningur stjórnvalda við þá, eykur eftirspurnarþrýsting, að minnsta kosti á ákveðnum svæðum á höfuðborgarsvæðinu og í grennd við það. Fólksfjölgun hefur svo ýtt undir íbúðaþörf, en líklega hægir lítillega á fólksfjölgun á næstu mánuðum eftir því sem peningalegt aðhald dregur þróttinn úr hagkerfinu.

Verðþróun til lengri tíma ræðst líka af framboðnu magni á íbúðum og því hvort uppbygging íbúða fullnægi íbúðaþörf. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) spáir því að íbúðir sem rísi fullbyggðar á þessu ári verði 400 færri en í fyrra og að þeim fækki áfram um 250 á næsta ári og svo aftur um næstum helming á milli áranna 2025 og 2026. Samkvæmt nýrri hálfsárslegri talningu HMS á íbúðum í byggingu virðast töluvert margar íbúðir ekki færast upp um framvindustig frá fyrri talningu. HMS telur það benda til þess að byggingaraðilar haldi að sér höndunum að einhverju marki.

HMS hefur gefið út að horfur séu á að uppbygging íbúðarhúsnæðis á næstu árum verði mun minni en þörf er á. Það er áhyggjuefni, ef rétt reynist. Samkvæmt þeirra mati er þörf fyrir yfir 10 þúsund nýjar íbúðir á þessu ári og því næsta, en stofnunin telur líkur á að aðeins 56% af þeirri þörf verði mætt með íbúðauppbyggingu.

Spáum minnkandi íbúðafjárfestingu í ár en aukningu næstu ár

Íbúðafjárfesting dróst saman um 0,3% í fyrra, mun minna en bráðabirgðaþjóðhagsreikningar höfðu gefið til kynna. Íbúðafjárfesting hefur nú ýmist dregist saman eða staðið í stað í fjögur ár eftir kröftuga íbúðauppbyggingu árin á undan. Samkvæmt spánni dregst íbúðafjárfesting örlítið saman í ár, enda má ætla að viðvarandi hátt vaxtastig haldi aftur af fjölgun byggingarverkefna. Í takt við spá okkar um hækkandi íbúðaverð næstu mánuði og smám saman lækkandi vexti, gerum við ráð fyrir auknum hvata til að byggja á seinni tveimur árum spátímans og að þá taki íbúðafjárfesting að aukast.

Því má búast við að þótt fáar fullbúnar íbúðir rísi árið 2026 verði þó nokkuð um framkvæmdir á fyrri byggingarstigum. Við spáum því að íbúðafjárfesting dragist saman um 1% í ár, aukist um 3% á næsta ári og um 6% árið 2026.

Spáum auknu lífi í eftirspurn og framboði á næstu árum

Eftir nokkuð stormasamt tímabil á fasteignamarkaði, með hörðum verðhækkunum og í kjölfarið snöggri kólnun, má nú líklega búast við auknu jafnvægi. Við sjáum fram á að aukið líf færist bæði yfir eftirspurnarhlið markaðarins og framboðshliðina eftir því sem vaxtastigið lækkar. Vissulega eru horfur á íbúðamarkaði margs konar óvissu háðar, en einmitt nú teljum við þær ráðast að mestu leyti af vaxtaþróun næstu ára.

Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.

Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.

Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
Þú gætir einnig haft áhuga á
Hús í Reykjavík
16. maí 2024
Spáum óbreyttri verðbólgu í maí
Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,38% á milli mánaða í maí og að ársverðbólga haldist óbreytt í 6,0%. Húsnæðiskostnaður og flugfargjöld til útlanda munu hafa mest áhrif á vísitöluna, en í sitthvora áttina. Húsnæði hækkar en flugfargjöld lækka. Við teljum að verðbólga verði nær óbreytt út sumarið.
Kranar á byggingarsvæði
15. maí 2024
Ennþá spenna á vinnumarkaði þótt hægi á efnahagsumsvifum
Vinnumarkaðurinn hefur staðið af sér vaxtahækkanir síðustu ára og þótt eftirspurn eftir starfsfólki hafi minnkað er enn þó nokkur spenna á markaðnum. Nýir kjarasamningar kveða á um hóflegri launahækkanir en þeir síðustu og líklega dregur úr launaskriði eftir því sem þensla í hagkerfinu minnkar.
Peningaseðlar
13. maí 2024
Vikubyrjun 13. maí 2024
Samhliða því sem vextir hafa hækkað hafa innlán heimilanna aukist verulega. Þetta hefur skilað sér í stórauknum vaxtatekjum til heimila sem eru nú orðnar meiri en vaxtagjöld.
Fólk við Geysi
7. maí 2024
Annað metár í ferðaþjónustu í uppsiglingu?
Síðasta ár var metár í íslenskri ferðaþjónustu á flesta mælikvarða, þó ekki hafi verið slegið met í fjölda ferðamanna. Hlutur ferðaþjónustunnar af landsframleiðslu var um 8,8% í fyrra og hefur aldrei verið stærri. Í nýrri hagspá gerum við ráð fyrir að fjöldi ferðamanna í ár jafni metið frá 2018 og að verðmætin sem greinin skili af sér verði meiri en nokkru sinni fyrr.
6. maí 2024
Vikubyrjun 6. maí 2024
Álit markaðsaðila á taumhaldi peningastefnu hefur breyst verulega á síðustu mánuðum þrátt fyrir að stýrivextir hafa verið óbreyttir síðan í ágúst í fyrra. Skýrist það af að verðbólga hefur hjaðnað og hægst hefur á hagkerfinu.
3. maí 2024
Væntingar og verðbólguhorfur aftra vaxtalækkun
Við spáum því að peningastefnunefnd haldi stýrivöxtum óbreyttum í næstu viku. Þótt verðbólga hafi hjaðnað verulega í apríl og ýmis merki séu komin fram um að undirliggjandi verðbólga fari hjaðnandi teljum við horfur á að verðbólga verði föst í kringum 6% fram yfir sumarmánuðina. Auk þess teljum við að nefndin líti svo á að verðbólguvæntingar hafi ekki gefið nægjanlega eftir og að enn séu merki um þó nokkra spennu í hagkerfinu.  
2. maí 2024
Fréttabréf Hagfræðideildar 2. maí 2024
Mánaðarlegt fréttabréf frá Hagfræðideild um nýjustu hagtölur og stöðu og horfur í efnahagsmálum.
Fólk að ganga við Helgafell
29. apríl 2024
Vikubyrjun 29. apríl 2024
Hagvöxtur verður takmarkaður á næstu árum, samkvæmt nýrri hagspá til ársins 2026 sem við gáfum út í morgun. Við spáum 0,9% hagvexti í ár, 2,2% á næsta ári og loks 2,6% árið 2026.
Fólk að ganga við Helgafell
29. apríl 2024
Hagspá 2024-2026: Þrautseigt hagkerfi við háa vexti
Hagfræðideild Landsbankans spáir því að hagvöxtur verði afar lítill í ár þar sem háir vextir halda aftur af umsvifum í hagkerfinu. Verðbólga verði þrálát og vextir lækki ekki fyrr en í haust.
Flugvél
24. apríl 2024
Verðbólgan lækkaði í 6,0%
Vísitala neysluverðs hækkaði um 0,55% milli mánaða í apríl og við það lækkaði ársverðbólga úr 6,8% í 6,0%. Í þetta sinn höfðu tveir undirliðir langmest áhrif á mælinguna, reiknuð húsaleiga og flugfargjöld til útlanda. Þessir tveir undirliðir skýra 95% af hækkun vísitölunnar milli mánaða. Við teljum að verðbólgan haldist í kringum 6% næstu þrjá mánuði.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur