Spáum hækkandi íbúðaverði
Íbúðaverð er á uppleið, þrátt fyrir hátt vaxtastig og í nýrri hagspá gerum við ráð fyrir áframhaldandi eftirspurnarþrýstingi á næstu árum. Eftir kröftugar verðhækkanir á faraldursárunum kólnaði íbúðamarkaður verulega þegar vaxtastigið tók að hækka og um mitt síðasta ár fór að bera á verðlækkunum stöku mánuði. Markaðurinn náði sér þó hratt á strik og líklega hjálpaði til að hlutdeildarlánum fjölgaði vegna reglubreytingar um þau skilyrði sem umsækjendur þurfa að uppfylla. Íbúðaverð hækkaði um að meðaltali 5,1% á síðasta ári og í mars síðastliðnum hafði íbúðaverð hækkað um 5,2% á 12 mánuðum.
Húsnæðiskostnaður varð aftur einn helsti drifkraftur verðbólgunnar á seinni hluta síðasta árs og hefur þannig hækkað meira en flestir aðrir undirliðir verðbólgunnar upp á síðkastið.
Raunverð íbúða tók að lækka lítillega á milli ára á síðasta ári en er nú aftur á uppleið og var 0,5% hærra í mars á þessu ári en í mars í fyrra.
Íbúðasala eykst
Velta á íbúðamarkaði virðist einnig hafa aukist og kaupsamningum hefur fjölgað statt og stöðugt á síðustu mánuðum. Undirritaðir kaupsamningar voru 24% fleiri í mars á þessu ári en í mars í fyrra og 27% fleiri nú í febrúar en í sama mánuði í fyrra. Þar til í ágúst í fyrra fækkaði kaupsamningum á milli ára í hverjum mánuði í um það bil tvö ár. Því er óhætt að segja að markaðurinn hafi lifnað við á seinni helmingi síðasta árs, bæði hvað varðar verð og veltu.
Stærra hlutfall selst yfir ásettu verði
Í takt við hækkandi verð og fjölgun kaupsamninga fjölgar þeim íbúðum hlutfallslega sem seljast yfir ásettu verði. Hlutfallið fór yfir 50% í faraldrinum þegar eftirspurn hafði snaraukist vegna lágra vaxta, en gaf svo hratt eftir og var nokkuð stöðugt í kringum 10% allt síðasta ár. Nú hefur hlutfallið tekið að aukast aftur og mjakast í átt að 20%. Enn er það þó svo að mikill minnihluti íbúða selst yfir ásettu verði og frekar eldri íbúðir en nýbyggingar.
Verðhækkanir í kortunum og uppbygging undir þörf
Í nýrri hagspá spáum því að íbúðaverð hækki um á bilinu 7-9% á ári næstu þrjú árin. Hækkanirnar eru undir meðalhækkun á ári síðustu ár, en þó nokkuð umfram meðalhækkun íbúðaverðs á síðasta ári, sem mældist 5,1%. Að venju ráðast horfur á íbúðamarkaði af ýmsum ólíkum þáttum. Á eftirspurnarhliðinni má til dæmis nefna væntingar, bæði um vaxtalækkanir og verðhækkanir, sem geta ýtt undir eftirspurn. Þegar vextir taka að lækka er ekki ólíklegt að eftirspurn aukist enn frekar og verðið hækki. Eftirspurn Grindvíkinga á íbúðamarkaði og stuðningur stjórnvalda við þá, eykur eftirspurnarþrýsting, að minnsta kosti á ákveðnum svæðum á höfuðborgarsvæðinu og í grennd við það. Fólksfjölgun hefur svo ýtt undir íbúðaþörf, en líklega hægir lítillega á fólksfjölgun á næstu mánuðum eftir því sem peningalegt aðhald dregur þróttinn úr hagkerfinu.
Verðþróun til lengri tíma ræðst líka af framboðnu magni á íbúðum og því hvort uppbygging íbúða fullnægi íbúðaþörf. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) spáir því að íbúðir sem rísi fullbyggðar á þessu ári verði 400 færri en í fyrra og að þeim fækki áfram um 250 á næsta ári og svo aftur um næstum helming á milli áranna 2025 og 2026. Samkvæmt nýrri hálfsárslegri talningu HMS á íbúðum í byggingu virðast töluvert margar íbúðir ekki færast upp um framvindustig frá fyrri talningu. HMS telur það benda til þess að byggingaraðilar haldi að sér höndunum að einhverju marki.
HMS hefur gefið út að horfur séu á að uppbygging íbúðarhúsnæðis á næstu árum verði mun minni en þörf er á. Það er áhyggjuefni, ef rétt reynist. Samkvæmt þeirra mati er þörf fyrir yfir 10 þúsund nýjar íbúðir á þessu ári og því næsta, en stofnunin telur líkur á að aðeins 56% af þeirri þörf verði mætt með íbúðauppbyggingu.
Spáum minnkandi íbúðafjárfestingu í ár en aukningu næstu ár
Íbúðafjárfesting dróst saman um 0,3% í fyrra, mun minna en bráðabirgðaþjóðhagsreikningar höfðu gefið til kynna. Íbúðafjárfesting hefur nú ýmist dregist saman eða staðið í stað í fjögur ár eftir kröftuga íbúðauppbyggingu árin á undan. Samkvæmt spánni dregst íbúðafjárfesting örlítið saman í ár, enda má ætla að viðvarandi hátt vaxtastig haldi aftur af fjölgun byggingarverkefna. Í takt við spá okkar um hækkandi íbúðaverð næstu mánuði og smám saman lækkandi vexti, gerum við ráð fyrir auknum hvata til að byggja á seinni tveimur árum spátímans og að þá taki íbúðafjárfesting að aukast.
Því má búast við að þótt fáar fullbúnar íbúðir rísi árið 2026 verði þó nokkuð um framkvæmdir á fyrri byggingarstigum. Við spáum því að íbúðafjárfesting dragist saman um 1% í ár, aukist um 3% á næsta ári og um 6% árið 2026.
Spáum auknu lífi í eftirspurn og framboði á næstu árum
Eftir nokkuð stormasamt tímabil á fasteignamarkaði, með hörðum verðhækkunum og í kjölfarið snöggri kólnun, má nú líklega búast við auknu jafnvægi. Við sjáum fram á að aukið líf færist bæði yfir eftirspurnarhlið markaðarins og framboðshliðina eftir því sem vaxtastigið lækkar. Vissulega eru horfur á íbúðamarkaði margs konar óvissu háðar, en einmitt nú teljum við þær ráðast að mestu leyti af vaxtaþróun næstu ára.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Hagfræðideildar Landsbankans hf. (hagfraedideild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Hagfræðideildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Hagfræðideild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
