Rólegri taktur á íbúðamarkaði?
Á síðustu tveimur mánuðum var íbúðaverð á minni siglingu en mánuðina á undan og merki eru um rólegri takt á markaðnum. Á fyrri hluta ársins spiluðu Grindavíkuráhrifin líklega stórt hlutverk í því að blása lífi í íbúðamarkaðinn. Kaupendum á markaðnum snarfjölgaði og eftirspurn Grindvíkinga í bland við væntingar um aukna sölu kynti undir verðhækkanir. Vísitala íbúðaverðs hækkaði aðeins um 0,2% á milli mánaða í október og lækkaði um 0,3% í september, eftir að hafa hækkað um að jafnaði eitt prósent mánuðina á undan. Nú eru Grindavíkuráhrifin líklega tekin að fjara út og hugsanlega heldur fólk að sér höndum einmitt þegar vaxtalækkunarferlið er nýhafið en vextir ennþá háir.
Ef íbúðaverð er skoðað með sama hætti og verðbólgan, þ.e. þróun vísitölunnar síðustu 12 mánuði, má greina miklar sveiflur síðustu mánuði. Tólf mánaða hækkun vísitölunnar jókst statt og stöðugt frá lægsta punkti í 0,8% í júlí í fyrra. Hún var komin upp í 11% í júlí á þessu ári en hefur nú aftur minnkað og mældist 8,7% í október. Verðið hefur hækkað nokkurn veginn jafnhratt á höfuðborgarsvæðinu og landsbyggðinni á síðustu tólf mánuðum, um 8,8% á landsbyggðinni og 8,6% á höfuðborgarsvæðinu.
Raunverð 5,7% hærra en á sama tíma í fyrra
Á síðustu 12 mánuðum hefur íbúðaverð hækkað þó nokkuð meira en verðlag í landinu almennt. Raunverð íbúða er nú 5,7% hærra en á sama tíma í fyrra og hefur lækkað örlítið á allra síðustu mánuðum eftir að hægja tók á hækkun íbúðaverðs. Raunverð fæst með því að taka tillit til verðbólgu, en til þess notum við vísitölu neysluverðs án húsnæðis. Raunverð lækkar þannig á milli ára ef árshækkun íbúðaverðs er minni en árshækkun vísitölu neysluverðs án húsnæðis. Í mars í fyrra tók raunverð að lækka og lækkunin varð mest 6% á ársgrundvelli í júlí í fyrra. Raunverð tók svo aftur við sér þegar verðbólga fór að hjaðna á sama tíma og lifnaði yfir íbúðamarkaðinum.
Kaupsamningum hefur snarfjölgað á árinu
Á vormánuðum fjölgaði kaupsamningum verulega vegna kaupa Grindvíkinga á íbúðum og kaupa eignaumsýslufélagsins Þórkötlu á íbúðum í Grindavík. Bein áhrif af þessum kaupum virðast hafa fjarað út þótt þau hljóti að hafa hrint af stað kaupkeðjum sem kunna enn að hafa áhrif á markaðinn.
Fjölgun kaupsamninga er að minnsta kosti ekki alfarið vegna beinna Grindavíkuráhrifa, eins og sjá má á myndinni hér að neðan. Undirritaðir kaupsamningar um íbúðarhúsnæði voru 1028 í september, tæpum 17% fleiri en í sama mánuði í fyrra, og aðeins örlítinn hluta má rekja beint til Grindavíkur. Samkvæmt HMS eru vísbendingar um að samningar í október hafi verið um það bil jafnmargir og í september.
Heimilin taka verðtryggð lán og greiða upp óverðtryggð
Vaxtastigið hefur haft áþreifanleg áhrif á eftirspurn eftir ólíkum tegundum íbúðalána. Vinsældir verðtryggðra lána tóku að aukast við upphaf síðasta árs, þegar vaxtastig var farið að hafa veruleg áhrif á afborganir af óverðtryggðum lánum.
Á síðustu tveimur árum hefur nettó ásókn í verðtryggð lán verið meiri en í óverðtryggð. Það kemur ekki á óvart að þessi þróun sé sérstaklega skýr um þessar mundir þegar verðbólga hefur hjaðnað verulega án þess að vaxtalækkanir haldi í við hjöðnunina.
Fyrstu kaupendur halda dampi
Ekki er að sjá að þröng fjármögnunarskilyrði til íbúðakaupa hafi alfarið fælt fyrstu kaupendur af markaðnum. Fyrstu kaupendur hafa gert þó nokkuð fleiri kaupsamninga á þessu ári en á því síðasta en hlutfall þeirra af heildinni er þó lægra en í fyrra. Þetta misræmi skýrist að öllum líkindum af kaupum tengdum Grindavík, en kaup Þórkötlu á íbúðum í Grindavík snertu þá sem áttu eignir fyrir en ekki fyrstu kaupendur. Þá má nefna að áfram búa fyrstu kaupendur við rýmri lánþegaskilyrði en aðrir kaupendur.
Ýmsir kraftar togast á í þróun íbúðaverðs
Eftir rúmt ár af 9,25% stýrivöxtum hóf Seðlabankinn vaxtalækkunarferli í október, sem hélt svo áfram í síðustu viku. Stýrivextir eru þó enn himinháir og standa í 8,5%. Vaxtalækkanir hljóta með tímanum að hleypa auknu lífi í íbúðamarkað en vextir eru enn háir og hert lánþegaskilyrði lánveitenda draga úr aðgengi að lánsfé. Þá getur hugsast að upphaf vaxtalækkunarferlisins hafi þau áhrif að einhverjir haldi að sér höndum og bíði þess að vaxtastigið þokist lengra niður áður en þeir kaupa fyrstu íbúð eða stækka við sig, frekar en að taka lán rétt áður en fjármögnunarskilyrði batna. Einnig ber að nefna að nýleg úthlutun hlutdeildarlána auðveldar fyrstu kaupendum að kaupa nýjar íbúðir og gæti haft áhrif til hækkunar á vísitölu íbúðaverðs. Til lengri tíma stýrist verðþróun á íbúðamarkaði ekki síður af því hvort takist að byggja íbúðir í takt við þörf og af þeim stærðum og gerðum sem helst er þörf á.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Greiningardeildar Landsbankans hf. (greiningardeild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Greiningardeildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.
Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Greiningardeild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
