Ró­legri takt­ur á íbúða­mark­aði?

Nýjustu gögn af íbúðamarkaði benda til þess að lítillega hafi dregið úr eftirspurn. Grindavíkuráhrifin eru líklega tekin að fjara út og hugsanlega heldur fólk að sér höndum nú þegar vaxtalækkunarferlið er nýhafið og loks glittir í ódýrari fjármögnun. Verðið gæti tekið hratt við sér þegar vextir lækka af meiri alvöru.
Hús í Reykjavík
26. nóvember 2024

Á síðustu tveimur mánuðum var íbúðaverð á minni siglingu en mánuðina á undan og merki eru um rólegri takt á markaðnum. Á fyrri hluta ársins spiluðu Grindavíkuráhrifin líklega stórt hlutverk í því að blása lífi í íbúðamarkaðinn. Kaupendum á markaðnum snarfjölgaði og eftirspurn Grindvíkinga í bland við væntingar um aukna sölu kynti undir verðhækkanir. Vísitala íbúðaverðs hækkaði aðeins um 0,2% á milli mánaða í október og lækkaði um 0,3% í september, eftir að hafa hækkað um að jafnaði eitt prósent mánuðina á undan. Nú eru Grindavíkuráhrifin líklega tekin að fjara út og hugsanlega heldur fólk að sér höndum einmitt þegar vaxtalækkunarferlið er nýhafið en vextir ennþá háir.

Ef íbúðaverð er skoðað með sama hætti og verðbólgan, þ.e. þróun vísitölunnar síðustu 12 mánuði, má greina miklar sveiflur síðustu mánuði. Tólf mánaða hækkun vísitölunnar jókst statt og stöðugt frá lægsta punkti í 0,8% í júlí í fyrra. Hún var komin upp í 11% í júlí á þessu ári en hefur nú aftur minnkað og mældist 8,7% í október. Verðið hefur hækkað nokkurn veginn jafnhratt á höfuðborgarsvæðinu og landsbyggðinni á síðustu tólf mánuðum, um 8,8% á landsbyggðinni og 8,6% á höfuðborgarsvæðinu.

Raunverð 5,7% hærra en á sama tíma í fyrra

Á síðustu 12 mánuðum hefur íbúðaverð hækkað þó nokkuð meira en verðlag í landinu almennt. Raunverð íbúða er nú 5,7% hærra en á sama tíma í fyrra og hefur lækkað örlítið á allra síðustu mánuðum eftir að hægja tók á hækkun íbúðaverðs. Raunverð fæst með því að taka tillit til verðbólgu, en til þess notum við vísitölu neysluverðs án húsnæðis. Raunverð lækkar þannig á milli ára ef árshækkun íbúðaverðs er minni en árshækkun vísitölu neysluverðs án húsnæðis. Í mars í fyrra tók raunverð að lækka og lækkunin varð mest 6% á ársgrundvelli í júlí í fyrra. Raunverð tók svo aftur við sér þegar verðbólga fór að hjaðna á sama tíma og lifnaði yfir íbúðamarkaðinum.

Kaupsamningum hefur snarfjölgað á árinu

Á vormánuðum fjölgaði kaupsamningum verulega vegna kaupa Grindvíkinga á íbúðum og kaupa eignaumsýslufélagsins Þórkötlu á íbúðum í Grindavík. Bein áhrif af þessum kaupum virðast hafa fjarað út þótt þau hljóti að hafa hrint af stað kaupkeðjum sem kunna enn að hafa áhrif á markaðinn.

Fjölgun kaupsamninga er að minnsta kosti ekki alfarið vegna beinna Grindavíkuráhrifa, eins og sjá má á myndinni hér að neðan. Undirritaðir kaupsamningar um íbúðarhúsnæði voru 1028 í september, tæpum 17% fleiri en í sama mánuði í fyrra, og aðeins örlítinn hluta má rekja beint til Grindavíkur. Samkvæmt HMS eru vísbendingar um að samningar í október hafi verið um það bil jafnmargir og í september.

Heimilin taka verðtryggð lán og greiða upp óverðtryggð

Vaxtastigið hefur haft áþreifanleg áhrif á eftirspurn eftir ólíkum tegundum íbúðalána. Vinsældir verðtryggðra lána tóku að aukast við upphaf síðasta árs, þegar vaxtastig var farið að hafa veruleg áhrif á afborganir af óverðtryggðum lánum.

Á síðustu tveimur árum hefur nettó ásókn í verðtryggð lán verið meiri en í óverðtryggð. Það kemur ekki á óvart að þessi þróun sé sérstaklega skýr um þessar mundir þegar verðbólga hefur hjaðnað verulega án þess að vaxtalækkanir haldi í við hjöðnunina.  

Fyrstu kaupendur halda dampi

Ekki er að sjá að þröng fjármögnunarskilyrði til íbúðakaupa hafi alfarið fælt fyrstu kaupendur af markaðnum. Fyrstu kaupendur hafa gert þó nokkuð fleiri kaupsamninga á þessu ári en á því síðasta en hlutfall þeirra af heildinni er þó lægra en í fyrra. Þetta misræmi skýrist að öllum líkindum af kaupum tengdum Grindavík, en kaup Þórkötlu á íbúðum í Grindavík snertu þá sem áttu eignir fyrir en ekki fyrstu kaupendur. Þá má nefna að áfram búa fyrstu kaupendur við rýmri lánþegaskilyrði en aðrir kaupendur.  

Ýmsir kraftar togast á í þróun íbúðaverðs

Eftir rúmt ár af 9,25% stýrivöxtum hóf Seðlabankinn vaxtalækkunarferli í október, sem hélt svo áfram í síðustu viku. Stýrivextir eru þó enn himinháir og standa í 8,5%. Vaxtalækkanir hljóta með tímanum að hleypa auknu lífi í íbúðamarkað en vextir eru enn háir og hert lánþegaskilyrði lánveitenda draga úr aðgengi að lánsfé.  Þá getur hugsast að upphaf vaxtalækkunarferlisins hafi þau áhrif að einhverjir haldi að sér höndum og bíði þess að vaxtastigið þokist lengra niður áður en þeir kaupa fyrstu íbúð eða stækka við sig, frekar en að taka lán rétt áður en fjármögnunarskilyrði batna.  Einnig ber að nefna að nýleg úthlutun hlutdeildarlána auðveldar fyrstu kaupendum að kaupa nýjar íbúðir og gæti haft áhrif til hækkunar á vísitölu íbúðaverðs. Til lengri tíma stýrist verðþróun á íbúðamarkaði ekki síður af því hvort takist að byggja íbúðir í takt við þörf og af þeim stærðum og gerðum sem helst er þörf á.

Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Greiningardeildar Landsbankans hf. (greiningardeild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Greiningardeildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.

Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.

Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Greiningardeild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
Þú gætir einnig haft áhuga á
Flugvél
9. des. 2024
Spáum 4,7% verðbólgu í desember
Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,35% á milli mánaða í desember og að verðbólga hjaðni úr 4,8% í 4,7%. Flugfargjöld til útlanda og húsnæðisliðurinn hafa mest áhrif til hækkunar í mánuðinum. Við eigum von á áframhaldandi hjöðnun næstu mánuði og að ársverðbólga verði komin niður í 3,9% í mars á næsta ári.
9. des. 2024
Vikubyrjun 9. desember 2024
Í vikunni fáum við tölur um fjölda ferðamanna sem komu hingað til lands í nóvember og skráð atvinnuleysi í október. Í síðustu viku birti Seðlabankinn tölur um viðskiptajöfnuð við útlönd á þriðja ársfjórðungi þar sem í ljós kom að minni afgangur var en á sama tíma í fyrra. Seðlabankinn birti einnig fundargerð peningastefnunefndar sem sýnir að allir nefndarmenn voru sammála um að lækka vexti um 0,5 prósentustig í síðasta mánuði.
Flutningaskip
5. des. 2024
Afgangur á 3. ársfjórðungi, en að öllum líkindum halli á árinu
Afgangur mældist á viðskiptum við útlönd á þriðja ársfjórðungi. Það var halli á vöruskiptum, frumþáttatekjum og rekstrarframlögum, sem afgangur á þjónustuviðskiptum náði þó að vega upp, enda háannatími ferðaþjónustu. Það sem af er ári mælist samt það mikill halli að nær öruggt er að það mælist halli á árinu í heild.
3. des. 2024
Fréttabréf Greiningardeildar 3. desember 2024
Mánaðarlegt fréttabréf frá Greiningardeild um nýjustu hagtölur og stöðu og horfur í efnahagsmálum.
Sendibifreið og gámar
2. des. 2024
Vikubyrjun 2. desember 2024
Í síðustu viku bárust upplýsingar um að verðbólga hefði lækkaði úr 5,1% niður í 4,5% í nóvember og að landsframleiðslan hefði dregist saman um 0,5% að raunvirði á milli ára á þriðja ársfjórðungi. Í vikunni birtir Seðlabankinn tölur um viðskiptajöfnuð við útlönd, fundargerð peningastefnunefndar og yfirlýsingu fjármálastöðugleikanefndar.
Lyftari í vöruhúsi
29. nóv. 2024
0,5% samdráttur á þriðja ársfjórðungi
Hagkerfið dróst saman á milli ára á þriðja ársfjórðungi, samkvæmt nýbirtum þjóðhagsreikningum Hagstofunnar. Verri afkoma þjónustuviðskipta við útlönd skýrir að stórum hluta samdráttinn á fjórðungnum. Innlend eftirspurn jókst um 0,8% milli ára og samneysla og aukin fjármunamyndun vógu þyngst til hækkunar.
29. nóv. 2024
Merki um minna framboð leiguhúsnæðis 
Skammtímaleiga í gegnum Airbnb hefur stóraukist eftir faraldurinn og framboð á íbúðum til langtímaleigu virðist hafa minnkað á móti. Þessi þróun gæti hafa átt þátt í að þrýsta upp leiguverðinu. Stærstur hluti Airbnb-íbúðanna er leigður út af leigusölum með fleiri en tvær íbúðir í útleigu.
28. nóv. 2024
Verðbólga yfir væntingum í nóvember
Vísitala neysluverðs hækkaði um 0,09% á milli mánaða í nóvember, samkvæmt nýbirtum tölum Hagstofu Íslands. Ársverðbólga lækkar því úr 5,1% í 4,8%, eða um 0,3 prósentustig. Reiknuð húsaleiga hafði mest áhrif til hækkunar vísitölunnar og flugfargjöld til útlanda mest áhrif til lækkunar.
Seðlabanki Íslands
25. nóv. 2024
Vikubyrjun 25. nóvember 2024
Seðlabankinn lækkaði stýrivexti um 0,5 prósentustig í síðustu viku, í takt við væntingar. Í þessari viku birtir Hagstofan verðbólgumælingu nóvembermánaðar en við eigum von á að verðbólga hjaðni úr 5,1% í 4,5%. Á föstudag, þegar Hagstofan birtir þjóðhagsreikninga, kemur svo í ljós hvernig hagvöxtur þróaðist á þriðja ársfjórðungi.
Paprika
19. nóv. 2024
Mun verðbólga húrrast niður næstu mánuði? 
Við spáum því að verðbólga lækki nokkuð hratt allra næstu mánuði og í nýlegri verðbólguspá gerum við ráð fyrir að verðbólga verði komin niður í 3,5% í febrúar, sem er talsverð hjöðnun frá núverandi gildum. Það er því ágætt að staldra við og skoða hvaða þættir munu skýra lækkunina, gangi spá okkar eftir. 
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur