Íbúðaverð tók stökk í janúar
Vísitala íbúðaverðs hækkaði um 1,5% á milli mánaða í janúar. Svo mikið hefur hún ekki hækkað síðan í febrúar 2024. Sé hækkunin borin saman við síðustu janúarmánuði má sjá að hún er svipuð og í janúar 2023, en í janúar 2024 lækkaði vísitalan um 1%. Vísitalan hefur verið nokkuð reikul síðustu mánuðina. Hún breyttist lítið á haustmánuðum en lækkaði um 0,6% í desember.
Hækkunin skýrist af sérbýli á höfuðborgarsvæðinu
Hækkunin í janúar var drifin áfram af verðhækkun á sérbýli á höfuðborgarsvæðinu, sem hækkaði um 3,7%. Verð á sérbýli sveiflast mun meira en á fjölbýli og þar sem sérbýli eru mun færri og fjölbreytilegri en íbúðir í fjölbýli segja skammtímaverðbreytingar á þeim minna um undirliggjandi verðþrýsting.
Ef íbúðaverð er skoðað á sama hátt og verðbólgan, sem breyting á vísitölu á síðustu 12 mánuðum, má segja að húsnæðisverðbólgan hafi mælst 10,4% í janúar. Hún jókst verulega á milli mánaða, en mældist 7,7% í desember.
Raunverð 7,2% hærra en á sama tíma í fyrra
Áfram eru íbúðaverðshækkanir á ársgrundvelli þó nokkuð umfram hækkanir á almennu verðlagi. Árshækkun vísitölu íbúðaverðs umfram VNV án húsnæðis (raunverðshækkun) er nú 7,2%. Raunverð fæst með því að taka tillit til verðbólgu, en til þess notum við vísitölu neysluverðs án húsnæðis. Raunverð hækkar þannig á milli ára ef árshækkun íbúðaverðs er meiri en árshækkun vísitölu neysluverðs án húsnæðis.
Fleiri íbúðir á sölu og birgðatími langur
Síðustu mánuði hefur mátt greina þó nokkuð flökt í vísitölunni og erfitt að sjá þróunina fyrir. Stökkið í janúar kemur aðeins á óvart, íbúðum á sölu hefur fjölgað hratt síðustu mánuði og birgðatími lengst, auk þess sem verulega hefur hægt á fólksfjölgun síðustu mánuði.
Lager af íbúðum til sölu hefur stækkað hratt á síðustu tveimur árum og nú eru rúmlega 4.000 íbúðir á sölu. Þær eru um 16% fleiri en á sama tíma í fyrra og um helmingur íbúða á sölu eru nýjar.
Hlutdeild nýrra íbúða af íbúðum til sölu hefur aldrei verið jafnstór og nú og HMS fjallaði nýlega um að það skýrðist að hluta til af því að það hafi færst í aukana að íbúðir séu settar á sölu áður en þær eru tilbúnar. Rúmlega helmingur nýrra íbúða eru enn á matsstigi 1-5, þ.e. ekki tilbúnar.
Ekki nóg með að mun fleiri íbúðir séu á sölu en áður heldur hefur birgðatími líka lengst verulega á allra síðustu árum. Birgðatími hefur ekki verið lengri frá því byrjað var að afla gagna um hann árið 2017 og á nýjum íbúðum er hann nú yfir 9 mánuðum.
Þess ber þó að geta að í nýjustu mánaðarskýrslu HMS er fjallað um að hugsanlega hafi komist hreyfing á markaðinn í janúar. Óvenjumargar íbúðir hafi verið teknar úr sölu í janúarmánuði og að þannig megi greina einhvers konar viðsnúning á markaðnum eftir fremur rólegan desembermánuð.
Líklegt að íbúðamarkaður verði áfram hófstilltur
Þótt lækkandi vextir ættu að öðru óbreyttu að lífga upp á íbúðamarkaðinn má nefna ýmsa þætti sem gætu temprað áhrif vaxtalækkana. Í fyrsta lagi hefur verðtryggð lántaka færst verulega í aukana og nú eru um 60% útistandandi útlána með veði í íbúð verðtryggð. Vaxtalækkanir hafa ekki jafnmikil áhrif á afborganir af verðtryggðum lánum og síðast í haust hækkuðu verðtryggðir vextir vegna hárra raunstýrivaxta. Í öðru lagi má telja ljóst að þótt nafnvextir hafi lækkað og gætu lækkað lítillega áfram næstu mánuði verður raunstýrivöxtum áfram haldið háum, að minnsta kosti þar til verðbólga kemst nær markmiði og eftirspurn í hagkerfinu hefur gefið enn meira eftir. Líklega má áfram gera ráð fyrir að íbúðaverð hækki á næstu mánuðum, en þó hóflega.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Greiningardeildar Landsbankans hf. (greiningardeild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Greiningardeildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.
Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Greiningardeild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
