Hag­sjá: Fram­boð íbúða í mið­borg of mik­ið?

Á árinu 2017 var meðalverð í miðborginni 20% hærra en í nálægum hverfum og rúmlega 30% hærra en á höfuðborgarsvæðinu öllu. Það sem af er árinu 2019 hefur söluverð nýrra íbúða í miðborginni einungis verið 6% hærra en í nálægum hverfum og um 16% hærra en meðaltal höfuðborgarsvæðisins.
31. október 2019

Samantekt

Uppbygging í miðborginni hefur verið mikil á síðustu árum og á það jafnt við um hótel, verslunarhúsnæði og íbúðir. Uppbygging inni í grónum hverfum er að jafnaði erfiðari og dýrari en í úthverfum. Í miðborginni hefur verið lögð töluverð áhersla á að bjóða fram íbúðir sem taldar eru vandaðri en gerist í öðrum hverfum.

Töluverð umræða hefur verið um að hægt gangi að selja lúxusíbúðir í miðborginni og að framboðið sé nú þegar töluvert meira en eftirspurn á því verði sem býðst.

Sé litið á söluverð nýrra íbúða síðustu 3 ár sést að munurinn á fermetraverði í miðborg og öðrum hverfum (svokallað miðborgarálag) hefur minnkað mikið. Á árinu 2017 var meðalverð í miðborginni 20% hærra en í nálægum hverfum og rúmlega 30% hærra en á höfuðborgarsvæðinu öllu. Það sem af er árinu 2019 hefur söluverð nýrra íbúða í miðborginni einungis verið 6% hærra en í nálægum hverfum og um 16% hærra en meðaltal höfuðborgarsvæðisins. Það er því ljóst að miðborgarálagið hefur lækkað verulega á þessu tímabili.

Á árinu 2017 var meðalstærð nýrra seldra íbúða í miðborginni um 133 m2 samkvæmt vefsjá Þjóðskrár Íslands. Í ár hafa þær verið um 86 m2 þannig að seldar íbúðir í ár eru töluvert minni en áður. Slíkt ætti að öðru jöfnu að skila hærra fermetraverði en ella. Það hefur ekki gerst í tilviki miðborgarinnar sem gerir verðbreytinguna enn áhugaverðari.

Verð á nýjum seldum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu hefur þróast mjög misjafnlega eftir hverfum á síðustu þremur árum. Eins og áður segir hefur meðalfermetraverð í miðborginni lækkað og sama má segja um Laugardal. Mesta verðhækkunin hefur verið í Hlíðum/Háaleiti og í Urriðaholti. Það er athyglisvert að mikil verðhækkun í Hlíðum/Háaleiti helst í hendur við að meðalstærð íbúða sem skipt hafa um hendur hefur farið minnkandi í þeim hverfum, öfugt við það sem gildir um miðborgina.

Meðalhækkun á verði nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu á þessum tíma var 12%. Opinber vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um u.þ.b. 10% á sama tíma, en þar er verið að mæla bæði nýjar og eldri íbúðir.

Eins og getið var um hér að ofan hafa nýjar seldar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu minnkað, en eftir sem áður hafa þær verið álíka stórar í ár og seldar eldri íbúðir. Nýjar seldar íbúðir í ár eru töluvert stærri en þær eldri í Vesturbæ og Kópavogi en töluvert minni í Hlíðum/Háaleiti og Völlum. Niðurstaðan fyrir Velli byggir reyndar á fáum viðskiptum.

Sé litið á hve þungt nýjar íbúðir vega af öllum viðskiptum í nokkrum bæjum það sem af er árinu sést að Árborg er með mikla sérstöðu, en meira en helmingur allra viðskipta þar hefur verið með nýjar íbúðir. Nýjar íbúðir vega líka nokkuð mikið í Garðabæ, Kópavogi og Mosfellsbæ. Staðan í Reykjavík er töluvert önnur og því togar Reykjavík meðalatal höfuðborgarsvæðisins nokkuð niður á við. Það sem af er árinu hafa um 16% viðskipta á íbúðamarkaði á höfuðborgarsvæðinu verið með nýjar íbúðir.

Lesa Hagsjána í heild

Hagsjá: Framboð íbúða í miðborg of mikið? (PDF)

Þú gætir einnig haft áhuga á
Fiskveiðinet
22. okt. 2024
Meiri hagvöxtur ef loðna finnst
Hafrannsóknarstofnun leggur til að ekki verði gefinn út loðnukvóti fyrir veiðitímabilið 2024/2025. Ráðgjöfin verður uppfærð í janúar, þegar nýjar mælingar fara fram og því er ekki útséð um loðnuveiðar á næsta ári. Fyndist loðna í nægilegu magni hefði það töluverð áhrif á hagvöxt á næsta ári. Loðna hefur verið veidd hér á landi frá árinu 1962 og aðeins þrisvar orðið algjör loðnubrestur, árin 2019, 2020 og nú síðast í ár. 
21. okt. 2024
Vikubyrjun 21. október 2024
Í síðustu viku birtum við hagspá til ársins 2027. Vísitala íbúðaverðs og vísitala leiguverðs lækkuðu á milli mánaða í september og greiðslukortavelta heimilanna dróst saman á milli ára innanlands en jókst erlendis. Seðlabankinn birti fundargerð peningastefnunefndar og voru allir nefndarmenn sammála um að lækka vexti. Nokkur fyrirtæki birta uppgjör í þessari viku.
15. okt. 2024
Morgunfundur um hagspá til 2027 - upptökur
Hagspá Landsbankans til ársins 2027 var kynnt á morgunfundi í Silfurbergi Hörpu þriðjudaginn 15. október 2024 en auk þess var fjallað um stöðu og horfur á alþjóðlegum mörkuðum og í áhugaverðum pallborðsumræðum ræddu forstjórar fjögurra útflutningsfyrirtækja um tækifæri og áskoranir í útflutningi.
Hagspá Landsbankans
15. okt. 2024
Hagspá til 2027: Hagkerfið nær andanum
Greiningardeild Landsbankans spáir því að hagkerfið standi nánast í stað á milli ára í ár og að landsframleiðsla dragist saman um 0,1%. Bakslag í útflutningsgreinum setti svip sinn á fyrri hluta árs, loðnubrestur og hægari vöxtur ferðaþjónustu ollu samdrætti á sama tíma og háir vextir hafa kælt eftirspurnina sem engu að síður mælist nokkuð kröftug.
Smiður
14. okt. 2024
Vikubyrjun 14. október 2024
Í fyrramálið kynnum við nýja hagspá til ársins 2027 á morgunfundi í Hörpu. HMS birtir í vikunni vísitölu íbúðaverðs, vísitölu leiguverðs og mánaðarskýrslu um húsnæðismarkaðinn. Á miðvikudag birtist svo fundargerð peningastefnunefndar. Í síðustu viku bar hæst að erlendum ferðamönnum fjölgaði aðeins á milli ára í september á sama tíma og atvinnuleysi jókst lítillega.
Frosnir ávextir og grænmeti
10. okt. 2024
Spáum að verðbólga hjaðni í 5,1% í október 
Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,27% á milli mánaða í október og að verðbólga lækki úr 5,4% niður í 5,1%. Við eigum von á áframhaldandi hjöðnun næstu mánuði og að ársverðbólga verði komin niður í 4,2% í janúar á næsta ári.
Seðlabanki Íslands
7. okt. 2024
Vikubyrjun 7. október 2024
Peningastefnunefnd Seðlabankans lækkaði vexti í síðustu viku, í fyrsta sinn í fjögur ár. Stýrivextir eru nú 9% eftir að hafa staðið í 9,25% í meira en ár. Verðbólga á evrusvæðinu er enn á niðurleið og mældist 1,8% í september, undir 2% verðbólgumarkmiði. Verðbólgutölur í Bandaríkjunum verða birtar í þessari viku.
1. okt. 2024
Fréttabréf Hagfræðideildar 1. október 2024
Mánaðarlegt fréttabréf frá Hagfræðideild um nýjustu hagtölur og stöðu og horfur í efnahagsmálum.
Byggingakrani og fjölbýlishús
30. sept. 2024
Vikubyrjun 30. september 2024
Verðbólga í september var nokkuð undir væntingum og lækkaði úr 6,0% niður í 5,4%. Þrátt fyrir það teljum við að peningastefnunefnd vilji sýna varkárni þegar hún hittist í byrjun vikunnar og haldi vöxtum óbreyttum á miðvikudaginn.
Bakarí
27. sept. 2024
Verðbólga undir væntingum annan mánuðinn í röð - lækkar í 5,4%
Vísitala neysluverðs lækkaði um 0,24% á milli mánaða í september, samkvæmt nýbirtum tölum Hagstofu Íslands. Ársverðbólga lækkar því úr 6,0% í 5,4%, eða um 0,6 prósentustig. Verðbólga hefur ekki mælst lægri síðan í desember 2021.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur