Hag­sjá: Fram­boð íbúða í mið­borg of mik­ið?

Á árinu 2017 var meðalverð í miðborginni 20% hærra en í nálægum hverfum og rúmlega 30% hærra en á höfuðborgarsvæðinu öllu. Það sem af er árinu 2019 hefur söluverð nýrra íbúða í miðborginni einungis verið 6% hærra en í nálægum hverfum og um 16% hærra en meðaltal höfuðborgarsvæðisins.
31. október 2019

Samantekt

Uppbygging í miðborginni hefur verið mikil á síðustu árum og á það jafnt við um hótel, verslunarhúsnæði og íbúðir. Uppbygging inni í grónum hverfum er að jafnaði erfiðari og dýrari en í úthverfum. Í miðborginni hefur verið lögð töluverð áhersla á að bjóða fram íbúðir sem taldar eru vandaðri en gerist í öðrum hverfum.

Töluverð umræða hefur verið um að hægt gangi að selja lúxusíbúðir í miðborginni og að framboðið sé nú þegar töluvert meira en eftirspurn á því verði sem býðst.

Sé litið á söluverð nýrra íbúða síðustu 3 ár sést að munurinn á fermetraverði í miðborg og öðrum hverfum (svokallað miðborgarálag) hefur minnkað mikið. Á árinu 2017 var meðalverð í miðborginni 20% hærra en í nálægum hverfum og rúmlega 30% hærra en á höfuðborgarsvæðinu öllu. Það sem af er árinu 2019 hefur söluverð nýrra íbúða í miðborginni einungis verið 6% hærra en í nálægum hverfum og um 16% hærra en meðaltal höfuðborgarsvæðisins. Það er því ljóst að miðborgarálagið hefur lækkað verulega á þessu tímabili.

Á árinu 2017 var meðalstærð nýrra seldra íbúða í miðborginni um 133 m2 samkvæmt vefsjá Þjóðskrár Íslands. Í ár hafa þær verið um 86 m2 þannig að seldar íbúðir í ár eru töluvert minni en áður. Slíkt ætti að öðru jöfnu að skila hærra fermetraverði en ella. Það hefur ekki gerst í tilviki miðborgarinnar sem gerir verðbreytinguna enn áhugaverðari.

Verð á nýjum seldum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu hefur þróast mjög misjafnlega eftir hverfum á síðustu þremur árum. Eins og áður segir hefur meðalfermetraverð í miðborginni lækkað og sama má segja um Laugardal. Mesta verðhækkunin hefur verið í Hlíðum/Háaleiti og í Urriðaholti. Það er athyglisvert að mikil verðhækkun í Hlíðum/Háaleiti helst í hendur við að meðalstærð íbúða sem skipt hafa um hendur hefur farið minnkandi í þeim hverfum, öfugt við það sem gildir um miðborgina.

Meðalhækkun á verði nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu á þessum tíma var 12%. Opinber vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um u.þ.b. 10% á sama tíma, en þar er verið að mæla bæði nýjar og eldri íbúðir.

Eins og getið var um hér að ofan hafa nýjar seldar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu minnkað, en eftir sem áður hafa þær verið álíka stórar í ár og seldar eldri íbúðir. Nýjar seldar íbúðir í ár eru töluvert stærri en þær eldri í Vesturbæ og Kópavogi en töluvert minni í Hlíðum/Háaleiti og Völlum. Niðurstaðan fyrir Velli byggir reyndar á fáum viðskiptum.

Sé litið á hve þungt nýjar íbúðir vega af öllum viðskiptum í nokkrum bæjum það sem af er árinu sést að Árborg er með mikla sérstöðu, en meira en helmingur allra viðskipta þar hefur verið með nýjar íbúðir. Nýjar íbúðir vega líka nokkuð mikið í Garðabæ, Kópavogi og Mosfellsbæ. Staðan í Reykjavík er töluvert önnur og því togar Reykjavík meðalatal höfuðborgarsvæðisins nokkuð niður á við. Það sem af er árinu hafa um 16% viðskipta á íbúðamarkaði á höfuðborgarsvæðinu verið með nýjar íbúðir.

Lesa Hagsjána í heild

Hagsjá: Framboð íbúða í miðborg of mikið? (PDF)

Þú gætir einnig haft áhuga á
29. feb. 2024
Skýr viðsnúningur í hagkerfinu á síðasta ári
Hagvöxtur mældist 4,1% árið 2023, samkvæmt fyrsta mati Hagstofunnar. Vöxturinn var meiri en búist var við, en það skýrist ekki síst af miklum breytingum í nýjustu uppfærslu Hagstofunnar á gögnum um 1. til 3. ársfjórðung. Árið hófst af miklum krafti en eftir því sem leið á það hægðist um og hver fjórðungur var rólegri en sá á undan.
Bananar í verslun
28. feb. 2024
Verðbólga 6,6% og hjaðnar mun minna en búist var við
Vísitala neysluverðs hækkaði um 1,33% milli mánaða í febrúar og við það hjaðnaði ársverðbólga lítillega, úr 6,7% í 6,6%. Janúarútsölur gengu hraðar til baka en oft áður og gjaldskrárhækkanir fyrir sorphirðu, holræsi og kalt vatn höfðu meiri áhrif til hækkunar en við höfðum spáð. Reiknuð húsaleiga hækkaði minna en við gerðum ráð fyrir, en flugfargjöld til útlanda hækkuðu þvert á spá okkar um lækkun á milli mánaða.
Vöruhótel
26. feb. 2024
Vikubyrjun 26. febrúar 2024
Á árunum 2010 til 2019 var samfelldur afgangur af vöru- og þjónustuviðskiptum við útlönd. Nokkur halli var árin 2020 og 2021 á meðan heimsfaraldurinn geisaði, en síðan hafa utanríkisviðskipti verið nokkurn veginn í jafnvægi.
Gata í Reykjavík
22. feb. 2024
Vísitala íbúðaverðs hækkar áfram örlítið milli mánaða
Vísitala íbúðaverðs hækkaði um 0,4% á milli mánaða í janúar. Sérbýli hækkaði um 0,1% og fjölbýli um 0,4%. Raunverð íbúða er nokkurn veginn það sama og fyrir einu ári. Undirrituðum kaupsamningum á höfuðborgarsvæðinu fjölgaði á milli ára síðustu fjóra mánuði eftir að hafa fækkað sífellt frá miðju ári 2021.
Bátur
19. feb. 2024
Vikubyrjun 19. febrúar 2024
Nokkur breyting hefur orðið á samsetningu vinnumarkaðarins hér á landi frá árinu 1991. Stjórnendum, sérfræðingum, sérmenntuðu starfsfólki, þjónustu- og verslunarfólki hefur fjölgað verulega á sama tíma og skrifstofufólki, bændum og fiskveiðifólki hefur fækkað.
Peningaseðlar
15. feb. 2024
Spáum áframhaldandi hjöðnun í febrúar: Úr 6,7% í 6,1%
Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,89% milli mánaða í febrúar og að ársverðbólga hjaðni úr 6,7% í 6,1%. Útsölulok munu hafa mest áhrif til hækkunar á milli mánaða í febrúar, samkvæmt spánni. Þá koma gjaldskrárhækkanir á sorphirðu, fráveitu og köldu vatni inn í mælingar nú í febrúar. Lægri flugfargjöld til útlanda vega þyngst á móti hækkunum, gangi spáin eftir.
Flugvél
12. feb. 2024
Ferðamenn dvelja skemur og eyða færri krónum
Um 131 þúsund erlendir ferðamenn fóru um Keflavíkurflugvöll í janúar. Þeir voru fleiri en í janúar í fyrra en færri en árin fyrir faraldur. Fjórði ársfjórðungur síðasta árs var sá fjölmennasti frá upphafi.
Smiður
12. feb. 2024
Vikubyrjun 12. febrúar 2024
Á fjórða ársfjórðungi síðasta árs voru fleiri atvinnulausir á Íslandi en sem nam lausum störfum. Því var öfugt farið um mitt ár 2022 þegar spennan á vinnumarkaði var sem mest og fyrirtæki kepptust um starfsfólk. Þessi viðsnúningur er eitt merki þess að tekið sé að draga út spennu á vinnumarkaði, ekki síst vegna aukins peningalegs aðhalds.
Hús í Reykjavík
9. feb. 2024
Meirihluti útistandandi íbúðalána nú verðtryggður
Hátt vaxtastig hefur breytt samsetningu íbúðalána til heimila. Meirihluti útistandandi íbúðalána heimila er nú verðtryggður, en heimili hafa frá byrjun síðasta árs í auknum mæli fært sig úr óverðtryggðum lánum yfir í verðtryggð. Hrein ný íbúðalán banka og lífeyrissjóða hafa aukist frá miðju síðasta ári en drógust nú saman milli mánaða í desember.
5. feb. 2024
Mánaðaryfirlit yfir sértryggð skuldabréf - janúar 2024
Meðfylgjandi er mánaðarlegt yfirlit sértryggðra skuldabréfa.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur