Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur

Hag­sjá: Fram­boð íbúða í mið­borg of mik­ið?

Á árinu 2017 var meðalverð í miðborginni 20% hærra en í nálægum hverfum og rúmlega 30% hærra en á höfuðborgarsvæðinu öllu. Það sem af er árinu 2019 hefur söluverð nýrra íbúða í miðborginni einungis verið 6% hærra en í nálægum hverfum og um 16% hærra en meðaltal höfuðborgarsvæðisins.
31. október 2019

Samantekt

Uppbygging í miðborginni hefur verið mikil á síðustu árum og á það jafnt við um hótel, verslunarhúsnæði og íbúðir. Uppbygging inni í grónum hverfum er að jafnaði erfiðari og dýrari en í úthverfum. Í miðborginni hefur verið lögð töluverð áhersla á að bjóða fram íbúðir sem taldar eru vandaðri en gerist í öðrum hverfum.

Töluverð umræða hefur verið um að hægt gangi að selja lúxusíbúðir í miðborginni og að framboðið sé nú þegar töluvert meira en eftirspurn á því verði sem býðst.

Sé litið á söluverð nýrra íbúða síðustu 3 ár sést að munurinn á fermetraverði í miðborg og öðrum hverfum (svokallað miðborgarálag) hefur minnkað mikið. Á árinu 2017 var meðalverð í miðborginni 20% hærra en í nálægum hverfum og rúmlega 30% hærra en á höfuðborgarsvæðinu öllu. Það sem af er árinu 2019 hefur söluverð nýrra íbúða í miðborginni einungis verið 6% hærra en í nálægum hverfum og um 16% hærra en meðaltal höfuðborgarsvæðisins. Það er því ljóst að miðborgarálagið hefur lækkað verulega á þessu tímabili.

Á árinu 2017 var meðalstærð nýrra seldra íbúða í miðborginni um 133 m2 samkvæmt vefsjá Þjóðskrár Íslands. Í ár hafa þær verið um 86 m2 þannig að seldar íbúðir í ár eru töluvert minni en áður. Slíkt ætti að öðru jöfnu að skila hærra fermetraverði en ella. Það hefur ekki gerst í tilviki miðborgarinnar sem gerir verðbreytinguna enn áhugaverðari.

Verð á nýjum seldum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu hefur þróast mjög misjafnlega eftir hverfum á síðustu þremur árum. Eins og áður segir hefur meðalfermetraverð í miðborginni lækkað og sama má segja um Laugardal. Mesta verðhækkunin hefur verið í Hlíðum/Háaleiti og í Urriðaholti. Það er athyglisvert að mikil verðhækkun í Hlíðum/Háaleiti helst í hendur við að meðalstærð íbúða sem skipt hafa um hendur hefur farið minnkandi í þeim hverfum, öfugt við það sem gildir um miðborgina.

Meðalhækkun á verði nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu á þessum tíma var 12%. Opinber vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um u.þ.b. 10% á sama tíma, en þar er verið að mæla bæði nýjar og eldri íbúðir.

Eins og getið var um hér að ofan hafa nýjar seldar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu minnkað, en eftir sem áður hafa þær verið álíka stórar í ár og seldar eldri íbúðir. Nýjar seldar íbúðir í ár eru töluvert stærri en þær eldri í Vesturbæ og Kópavogi en töluvert minni í Hlíðum/Háaleiti og Völlum. Niðurstaðan fyrir Velli byggir reyndar á fáum viðskiptum.

Sé litið á hve þungt nýjar íbúðir vega af öllum viðskiptum í nokkrum bæjum það sem af er árinu sést að Árborg er með mikla sérstöðu, en meira en helmingur allra viðskipta þar hefur verið með nýjar íbúðir. Nýjar íbúðir vega líka nokkuð mikið í Garðabæ, Kópavogi og Mosfellsbæ. Staðan í Reykjavík er töluvert önnur og því togar Reykjavík meðalatal höfuðborgarsvæðisins nokkuð niður á við. Það sem af er árinu hafa um 16% viðskipta á íbúðamarkaði á höfuðborgarsvæðinu verið með nýjar íbúðir.

Lesa Hagsjána í heild

Hagsjá: Framboð íbúða í miðborg of mikið? (PDF)

Þú gætir einnig haft áhuga á
Flugvél
16. okt. 2025
Spáum 4,2% verðbólgu í október
Við spáum því að verðbólga aukist lítillega í október, úr 4,1% í 4,2%. Mest áhrif til hækkunar á vísitölunni hafa flugfargjöld til útlanda, reiknuð húsaleiga og matarkarfan. Gangi spáin eftir verður október níundi mánuðurinn í röð þar sem verðbólga er á bilinu 3,8% til 4,2%. Við teljum að verðbólga verði áfram á þessu bili næstu mánuði.
Fjölskylda við matarborð
13. okt. 2025
Vikubyrjun 13. október 2025
Peningastefnunefnd hélt vöxtum óbreyttum í síðustu viku, eins og við var búist. Þó mátti greina aukna bjartsýni í yfirlýsingu nefndarinnar. Skráð atvinnuleysi var 3,5% í september og jókst um 0,1 prósentustig á milli mánaða. Brottförum erlendra ferðamanna um Keflavíkurflugvöll fjölgaði um 0,5% í september og utanlandsferðum Íslendinga fjölgaði um 14%.
Play
6. okt. 2025
Vikubyrjun 6. október 2025
Fall Fly Play hf. var stærsta fréttin í síðustu viku. Um 400 manns misstu vinnuna og má búast við að atvinnuleysi aukist um um það bil 0,2 prósentustig þess vegna. Við búumst ekki við verulegum þjóðhagslegum áhrifum af falli Play. Peningastefnunefnd kemur saman á miðvikudaginn og við búumst við að stýrivöxtum verði áfram haldið í 7,50%.  
Seðlabanki Íslands
2. okt. 2025
Þrálát verðbólga kallar á óbreytta vexti
Við spáum því að peningastefnunefnd haldi stýrivöxtum óbreyttum í næstu viku. Verðbólga hefur haldist á þröngu bili í kringum 4% frá því í febrúar og horfur eru á nær óbreyttri verðbólgu á næstu mánuðum. Áfram má greina skýr merki um þenslu í hagkerfinu og nær óhugsandi að peningastefnunefnd telji tímabært að halda vaxtalækkunarferlinu áfram. 
1. okt. 2025
Mánaðamót 1. október 2025
Mánaðarlegt fréttabréf frá Greiningardeild um nýjustu hagtölur og stöðu og horfur í efnahagsmálum.
Íbúðahús
29. sept. 2025
Vikubyrjun 29. september 2025
Verðbólga mældist í takt við væntingar í september og fór úr 3,8% í 4,1%, samkvæmt vísitölu neysluverðs, sem Hagstofan birti í síðustu viku. Aukin verðbólga var fyrirséð og mælingin ber þess ekki merki að verðbólguþrýstingur í hagkerfinu hafi aukist. Kaupmáttur launa er 3,8% meiri en í ágúst í fyrra.
Litríkir bolir á fataslá
25. sept. 2025
Verðbólga eykst í takt við væntingar
Vísitala neysluverðs hækkaði um 0,11% á milli mánaða í september og verðbólga jókst úr 3,8% í 4,1%. Hækkunin skýrist að langmestu leyti af því að lækkunaráhrif gjaldfrjálsra skólamáltíða duttu nú úr 12 mánaða taktinum. Fátt í septembermælingunni kom á óvart en við spáðum 0,07% hækkun á vísitölunni og 4,1% verðbólgu. Við gerum ráð fyrir að verðbólga verði áfram á þessu bili út árið og verði 4,0% í árslok.
Bílar
23. sept. 2025
Aukin neysla, aldrei jafnmargar utanlandsferðir og bílakaup færast í aukana
Greiðslukortavelta heimila heldur áfram að aukast samhliða aukinni einkaneyslu. Það sama má segja um utanlandsferðir Íslendinga en það sem af er ári hafa Íslendingar farið í rúmlega 20% fleiri utanlandsferðir en á sama tímabili í fyrra. Auk þess að fara meira til útlanda virðast landsmenn kaupa þó nokkuð fleiri bíla en í fyrra. Á fyrstu átta mánuðum þessa árs voru nýskráðir bílar um 28% fleiri en á sama tíma í fyrra.
Íbúðahús
22. sept. 2025
Vikubyrjun 22. september 2025
Raunverð íbúða lækkaði á milli ára í ágúst, í fyrsta skipti frá því í byrjun árs 2024. Nafnverð íbúða hefur aðeins hækkað um 2,2% á einu ári og sífellt lengri tíma tekur að selja íbúðir. Leiguvísitalan hækkaði þó í ágúst og hækkandi leiguverð hefur með tímanum áhrif á verðbólgumælingar. Hagstofan birtir vísitölu neysluverðs næsta fimmtudag.
Fólk við Geysi
15. sept. 2025
Vikubyrjun 15. september 2025
Ferðamönnum hélt áfram að fjölga af krafti í ágúst og Íslendingar slógu enn eitt metið í fjölda utanlandsferða. Atvinnuleysi hélst óbreytt á milli mánaða í 3,4% og er lítillega meira en á sama tíma í fyrra. Í þessari viku birtir HMS nýjustu gögn um íbúðamarkað og við fylgjumst með vaxtaákvörðunum í Bandaríkjunum og Bretlandi.