Hag­sjá: Fram­boð íbúða í mið­borg of mik­ið?

Á árinu 2017 var meðalverð í miðborginni 20% hærra en í nálægum hverfum og rúmlega 30% hærra en á höfuðborgarsvæðinu öllu. Það sem af er árinu 2019 hefur söluverð nýrra íbúða í miðborginni einungis verið 6% hærra en í nálægum hverfum og um 16% hærra en meðaltal höfuðborgarsvæðisins.
31. október 2019

Samantekt

Uppbygging í miðborginni hefur verið mikil á síðustu árum og á það jafnt við um hótel, verslunarhúsnæði og íbúðir. Uppbygging inni í grónum hverfum er að jafnaði erfiðari og dýrari en í úthverfum. Í miðborginni hefur verið lögð töluverð áhersla á að bjóða fram íbúðir sem taldar eru vandaðri en gerist í öðrum hverfum.

Töluverð umræða hefur verið um að hægt gangi að selja lúxusíbúðir í miðborginni og að framboðið sé nú þegar töluvert meira en eftirspurn á því verði sem býðst.

Sé litið á söluverð nýrra íbúða síðustu 3 ár sést að munurinn á fermetraverði í miðborg og öðrum hverfum (svokallað miðborgarálag) hefur minnkað mikið. Á árinu 2017 var meðalverð í miðborginni 20% hærra en í nálægum hverfum og rúmlega 30% hærra en á höfuðborgarsvæðinu öllu. Það sem af er árinu 2019 hefur söluverð nýrra íbúða í miðborginni einungis verið 6% hærra en í nálægum hverfum og um 16% hærra en meðaltal höfuðborgarsvæðisins. Það er því ljóst að miðborgarálagið hefur lækkað verulega á þessu tímabili.

Á árinu 2017 var meðalstærð nýrra seldra íbúða í miðborginni um 133 m2 samkvæmt vefsjá Þjóðskrár Íslands. Í ár hafa þær verið um 86 m2 þannig að seldar íbúðir í ár eru töluvert minni en áður. Slíkt ætti að öðru jöfnu að skila hærra fermetraverði en ella. Það hefur ekki gerst í tilviki miðborgarinnar sem gerir verðbreytinguna enn áhugaverðari.

Verð á nýjum seldum íbúðum á höfuðborgarsvæðinu hefur þróast mjög misjafnlega eftir hverfum á síðustu þremur árum. Eins og áður segir hefur meðalfermetraverð í miðborginni lækkað og sama má segja um Laugardal. Mesta verðhækkunin hefur verið í Hlíðum/Háaleiti og í Urriðaholti. Það er athyglisvert að mikil verðhækkun í Hlíðum/Háaleiti helst í hendur við að meðalstærð íbúða sem skipt hafa um hendur hefur farið minnkandi í þeim hverfum, öfugt við það sem gildir um miðborgina.

Meðalhækkun á verði nýrra íbúða á höfuðborgarsvæðinu á þessum tíma var 12%. Opinber vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um u.þ.b. 10% á sama tíma, en þar er verið að mæla bæði nýjar og eldri íbúðir.

Eins og getið var um hér að ofan hafa nýjar seldar íbúðir á höfuðborgarsvæðinu minnkað, en eftir sem áður hafa þær verið álíka stórar í ár og seldar eldri íbúðir. Nýjar seldar íbúðir í ár eru töluvert stærri en þær eldri í Vesturbæ og Kópavogi en töluvert minni í Hlíðum/Háaleiti og Völlum. Niðurstaðan fyrir Velli byggir reyndar á fáum viðskiptum.

Sé litið á hve þungt nýjar íbúðir vega af öllum viðskiptum í nokkrum bæjum það sem af er árinu sést að Árborg er með mikla sérstöðu, en meira en helmingur allra viðskipta þar hefur verið með nýjar íbúðir. Nýjar íbúðir vega líka nokkuð mikið í Garðabæ, Kópavogi og Mosfellsbæ. Staðan í Reykjavík er töluvert önnur og því togar Reykjavík meðalatal höfuðborgarsvæðisins nokkuð niður á við. Það sem af er árinu hafa um 16% viðskipta á íbúðamarkaði á höfuðborgarsvæðinu verið með nýjar íbúðir.

Lesa Hagsjána í heild

Hagsjá: Framboð íbúða í miðborg of mikið? (PDF)

Þú gætir einnig haft áhuga á
Byggingakrani og fjölbýlishús
25. sept. 2023
Vikubyrjun 25. september 2023
Vísitala íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,7% milli mánaða í ágúst, samkvæmt gögnum sem HMS birti í síðustu viku. Vísitalan lækkaði þó nokkuð í júní og júlí og hækkunin kom því nokkuð á óvart. Í næstu viku ber hæst birting Hagstofunnar á vísitölu neysluverðs á fimmtudag.
Fasteignir
20. sept. 2023
Vísitala íbúðaverðs hækkar lítillega og verðbólguspáin með
Vísitala íbúðaverðs hækkaði um 0,7% milli mánaða í ágúst. Árshækkun vísitölunnar fór úr 0,8% í 2,0%. Undirritaðir kaupsamningar á höfuðborgarsvæðinu voru 9,6% færri í júlí en í sama mánuði í fyrra. Vísitalan er hærri en við gerðum ráð fyrir við gerð verðbólguspár fyrir septembermánuð og því færum við hana upp og spáum 7,8% ársverðbólgu í stað 7,7%.
Flugvöllur, Leifsstöð
18. sept. 2023
Aukinn þjónustuútflutningur skýrist allur af vexti ferðaþjónustu
Um 282 þúsund erlendir ferðamenn fóru um Keflavíkurflugvöll í ágúst. Ef sumarmánuðirnir eru teknir saman hafa aðeins einu sinni komið fleiri ferðamenn að sumri, árið 2018. Samkvæmt nýjustu þjóðhagsreikningum Hagstofunnar jókst þjónustuútflutningur á fyrstu tveimur fjórðungum ársins um 21%, og má rekja allan þann vöxt til ferðaþjónustunnar.
Hverasvæði
18. sept. 2023
Vikubyrjun 18. september 2023
Í síðustu viku komu tölur um brottfarir frá Leifsstöð, skráð atvinnuleysi og veltu greiðslukorta. Í þessari viku ber hæst vísitala íbúðaverðs, sem kemur á þriðjudag, og yfirlýsing fjármálastöðugleikanefndar Seðlabanka Íslands, sem gefin verður út á miðvikudaginn.
Símagreiðsla
15. sept. 2023
Frekari merki um hægari takt
Nýjar kortaveltutölur bera með sér frekari vísbendingar um að verulega sé að hægja á innlendri eftirspurn. Heildarkortavelta íslenskra heimila dróst saman um 3,4% milli ára í ágúst. Kortavelta Íslendinga innanlands var 4,3% minni en í ágúst í fyrra á föstu verðlagi og hefur nú dregist saman sex mánuði í röð. Erlendis jókst kortavelta Íslendinga um 0,7% á milli ára og kortaveltujöfnuður er jákvæður um 19,2 milljarða.
Flugvél
14. sept. 2023
Spáum 7,7% verðbólgu í september
Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,07% milli mánaða í september og að ársverðbólga standi í stað og verði áfram 7,7%. Útsölulok hafa aftur mest áhrif til hækkunar milli mánaða í september samkvæmt spánni. Það sem helst dregur spána niður er árstíðabundin lækkun á flugfargjöldum til útlanda. Við gerum ráð fyrir að verðbólga lækki áfram næstu mánuði og verði 6,6% í desember.
Foss
11. sept. 2023
Vikubyrjun 11. september 2023
Í síðustu viku birti Seðlabankinn fundargerð peningastefnunefndar. Samkvæmt henni greiddi einn nefndarmaður atkvæði gegn tillögu seðlabankastjóra um að hækka vexti um 0,50 prósentustig á síðasta fundi nefndarinnar og hefði heldur kosið að hækka þá um 0,25 prósentustig. Í þessari viku berast gögn yfir fjölda brottfara um Leifsstöð, skráð atvinnuleysi og kortaveltu.
4. sept. 2023
Mánaðaryfirlit yfir sértryggð skuldabréf - ágúst 2023
Meðfylgjandi er mánaðarlegt yfirlit um sértryggð skuldabréf.
Bláa lónið
4. sept. 2023
Vikubyrjun 4. september 2023
Verðbólga jókst úr 7,6% í 7,7% samkvæmt ágústmælingu Hagstofunnar. Hagvöxtur mældist 4,5% á öðrum ársfjórðungi samkvæmt nýjum þjóðhagsreikningum sem Hagstofan birti í vikunni, en hagvöxtur á fyrsta ársfjórðungi mældist 7,1%. Minni vöxtur einkaneyslu skýrir að stórum hluta minni hagvöxt á öðrum ársfjórðungi.
Fataverslun
31. ágúst 2023
Hægir á hagvexti og einkaneysla á mann dregst saman
Hagvöxtur mældist 4,5% á öðrum ársfjórðungi, samkvæmt fyrsta mati Hagstofunnar. Eins og við var að búast benda tölurnar til þess að hægt hafi á hagkerfinu, en hagvöxtur mældist 7,1% á fyrsta ársfjórðungi. Vaxtahækkanir hafa tekið að tempra innlenda eftirspurn á sama tíma og hægt hefur á vexti kaupmáttar á síðustu misserum. Einkaneysla jókst örlítið en vegna hraðrar fólksfjölgunar dróst hún saman á mann.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur