Samantekt
Samkvæmt tölum Þjóðskrár hækkaði fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu um 1,0% milli október og nóvember. Verð á fjölbýli hækkaði um 0,8% og verð á sérbýli hækkaði um 1,7%. Verð á fjölbýli hefur hækkað um 5,9% á síðustu 12 mánuðum og verð á sérbýli um 5,4%. Árshækkun húsnæðisverðs nemur nú 5,9%.
Veruleg hækkun fasteignaverðs á síðustu misserum hefur orðið samhliða lágri verðbólgu og reyndar var verðbólga án húsnæðis lengi neikvæð, eða allt þar til í maí síðastliðnum. Raunverð íbúðarhúsnæðis hefur aldrei verið hærra en einmitt nú. Raunverð fór hæst í október 2007 fyrir hrun en lækkaði svo mikið. Það náði aftur sama stigi í apríl 2017 og síðan hefur það hækkað um 8,7%.
Verulega hefur hægt á árshækkuninni síðustu mánuði. Þannig var raunverð fasteigna nú í nóvember um 3,4% hærra en í nóvember 2017. Þar sem verðbólga er enn tiltölulega lág helst raunverð fasteigna nokkuð stöðugt, þrátt fyrir hóflegar hækkanir sem halda nokkurn veginn í við verðbólgu. Hækkun raunverðs síðustu 12 mánuði er mun minni en árin tvö þar á undan. Samsvarandi tölur voru 17,9% fyrir 2017 og 15,2% fyrir 2016.
Viðskipti með íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu voru töluvert fleiri í nóvember en mánuðina tvo þar á undan. Meðalfjöldi viðskipta síðustu 4 mánuði fram til nóvember var um 670 viðskipti til samanburðar við u.þ.b. 560 viðskipti á sama tíma á síðasta ári og um 650 á árinu 2016. Markaðurinn er því þokkalega líflegur miðað við síðustu ár.
Sala á nýjum íbúðum hefur aukist mikið að undanförnu. Samkvæmt gögnum Þjóðskrár var um 22% viðskipta það sem af er árinu með nýja íbúðir. Sambærileg tala fyrir árið 2017 var 4,6%.
Þá hefur verð nýrra íbúða hækkað talsvert meira en þeirra eldri á fyrstu 11 mánuðum þessa árs miðað við sama tíma í fyrra. Nýjar íbúðir hafa hækkað um 5,1% á þessu tímabili en þær eldri um 4%. Þetta felur líka í sér að munur á fermetraverði nýrra og eldri íbúða hefur aukist. Á fyrstu 11 mánuðum ársins 2017 voru nýjar íbúðir 15,5% dýrari en þær eldri, samanborið við að þær hafa verð 17,8% dýrari á þessu ári.
Verðþróun nýrra íbúða á þessu ári hefur verið nokkuð sveiflukennd innan ársins. Verðhækkunin frá janúar fram í nóvember er 15,4% samkvæmt verðsjá Þjóðskrár.
Mikil umræða hefur verið um skort á minni íbúðum á markaði. Fyrstu 11 mánuði ársins 2017 voru seldar nýjar íbúðir að jafnaði um 116 m2 samkvæmt tölum Þjóðskrár. Meðalstærð seldra nýrra íbúða er mun minni í ár, eða um 102 m2. Á þessum tíma í fyrra voru nýjar íbúðir að jafnaði 18,5% stærri en seldar eldri íbúðir. Í ár hafa nýjar íbúðir verið 4,1% stærri en þær eldri. Þessi minnkun nýrra íbúða skýrir meiri verðhækkun þeirra að einhverju leyti.
Það er hins vegar ólíklegt að meðalstærð nýrra íbúða upp á rúmlega 1oo m2 sé nógu stórt skref til þess að svara þeim kröfum sem markaðurinn er talinn hafa um litlar íbúðir.
Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 18,9% milli áranna 2016 og 2017 og var það langmesta hækkunin frá árinu 2005. Nú lítur út fyrir að hækkunin milli áranna 2017 og 2018 verði í kringum 5% sem verður þá minnsta hækkun milli ára allt frá árinu 2010 þegar verðið lækkaði um 3,8% milli ára. Árshækkunin nú er sú mesta síðan í mars á þessu ári þannig að þróunin er heldur upp á við. Engu að síður hefur þó orðið grundvallarbreyting á fasteignamarkaðnum á höfuðborgarsvæðinu á síðustu misserum.
