Hagsjá: Fasteignaverð – er markaðurinn að hitna aftur?
Samantekt
Samkvæmt tölum Þjóðskrár hækkaði fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu um 0,8% milli maí og júní. Verð á fjölbýli hækkaði um 0,6% og verð á sérbýli um 1,7%. Verð á fjölbýli hefur hækkað um 3,7% á síðustu 12 mánuðum og verð á sérbýli um 9,3%. Árshækkun húsnæðisverðs nemur 5,2% og hækkar nú í fyrsta skipti frá því í september 2017. Árshækkunin var 4,6% í maí.
Nú er liðið ár síðan verðhækkanir á fasteignamarkaðinum á höfuðborgarsvæðinu stöðvuðust mjög snögglega. Samanburður á milli ára er því farinn að miðast við mun rólegra ástand sem ríkti á seinni hluta ársins 2017. Eins og áður segir eru 12 mánaða tölurnar farnar að mjakast upp aftur, en það eru hreyfingar frá mun lægri stöðu en hefur verið síðustu ár. Það á sérstaklega við um fjölbýlið, en árshækkun fjölbýlis í maí var sú lægsta frá því í febrúar 2011.
Vísitala, janúar 2018 = 100Heimild: Þjóðskrá Íslands, Hagfræðideild
Væntingar hafa lengi staðið til þess að framboð á nýjum íbúðum myndi aukast. Þetta myndi líklega þrýsta vísitölu íbúðaverðs upp á við þar sem fermetraverð á nýjum íbúðum er jafnan hærra en á eldri íbúðum. Vaxandi hluti nýrra íbúða af viðskiptum ætti að öllu jöfnu að draga verð upp á við.
Sé litið á fyrri hluta ársins 2017 og 2018 í verðsjá fasteigna Þjóðskrár má sjá að nýjar íbúðir voru um 10% af viðskiptum á árinu 2017 og um 23% í ár. Hlutfall nýrra íbúða hefur því aukist töluvert með tilheyrandi áhrifum á heildarmyndina. Nýjar íbúðir voru reyndar 15,4% dýrari pr. m2 en eldri íbúðir á árinu 2017 og 16,2% dýrari í ár. Nýjar íbúðir hækkuðu um 5,2% milli þessara tímabila þannig að nokkur munur er á verðþróun nýrra og eldri íbúða. Sé litið á verðþróunina frá áramótum hafa nýrri íbúðir hækkað verulega meira en þær eldri.
Á fyrstu sex mánuðum þessa árs var meðalstærð nýrra seldra íbúða 102 m2 en stærð eldri íbúða 99 m2. Þessi munur (3,4%) var mun meiri á sama tíma í fyrra þegar nýjar seldar íbúðir voru að meðaltal 121 m2 og eldri íbúðir 98 m2 (23,2%). Þessar tölur benda til þess að það gangi betur nú að svara eftirspurn eftir minni íbúðum en verið hefur á síðustu árum. Ef þróunin í byggingastarfseminni er sú að tiltölulega fleiri minni íbúðir komi á markað mun það að öðru jöfnu þrýsta verði upp á við. Fermetraverð er jafnan hærra á minni íbúðum en þeim stærri.
Það er ætíð varasamt að einblína á niðurstöðu einstakra mánaða við mat á verðþróun á fasteignamarkaði. Þróunin allt frá miðju síðasta ári sýndi að kaflaskil urðu á fasteignamarkaðnum á höfuðborgarsvæðinu. Síðustu tölur gætu verið vísbendingar um að staðan sé að breytast. Ársbreyting fasteignaverðs er nú tekin að hækka eftir samfellda lækkun í langan tíma. Þá virðist sem framboð sé að aukast á minni íbúðum sem að öðru jöfnu ætti að þrýsta verði upp á við. Reyndar styður mismunandi verðþróun nýrra og eldri íbúða frá áramótum þá kenningu. Niðurstaðan gæti því verið sú að vænta megi nýrra verðhækkana, en örugglega í mun hægari takti en á undanförnum árum.
Lesa Hagsjána í heild
Hagsjá: Fasteignaverð – er markaðurinn að hitna aftur? (PDF)
