Hagsjá: Ávöxtun af útleigu íbúðarhúsnæðis er lág og fer lækkandi
Samantekt
Vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,6% milli júní og júlí. Vísitalan er nú 1,4% hærri en fyrir 3 mánuðum síðan en hefur hækkað um 12% sé horft 12 mánuði aftur í tímann. Leiguverð hefur gefið nokkuð eftir í samanburði við kaupverð fjölbýlis á síðustu misserum. Þannig hefur kaupverð hækkað 7 prósentustig umfram leiguverð síðustu 12 mánuði og rúmlega 17 prósentustig umfram leiguverð frá ársbyrjun 2012.
Umræða um húsaleigu fer yfirleitt fram út frá sjónarhóli leigjandans, þ.e. með því að skoða verðþróun. Hin hliðin, sem minna er rædd, er staða leigusalans, þ.e. arðsemi þess að leigja út íbúðarhúsnæði. Þjóðskrá birtir reglulega tölur um ársávöxtun leiguhúsnæðis þar sem ávöxtun er reiknuð sem hlutfall af ársleigu m.v. upplýsingar úr þinglýstum leigusamningum og fasteignamati íbúða. Síðustu tölur um þetta eru um tímabilið júlí 2016 til júlí 2017 og byggir úrvinnslan á um 5.200 nýjum samningum sem þinglýst var á því tímabili ásamt fasteignamati ársins 2018.
Í útreikningum Þjóðskrár er ekki tekið tillit til kostnaðar við fjármögnun, viðhald eða umsýslu og því er raunveruleg ávöxtun af útleigu lægri sem þeim kostnaði nemur. Hér er fasteignamat notað sem nálgun á markaðsvirði, en líklegt er að þar sé oft um vanmat að ræða á þeim svæðum þar sem sá markaður er hvað virkastur.
Töluverður munur er á ávöxtun húsaleigu milli svæða á höfuðborgarsvæðinu og bæja utan þess. Fasteignamat er jafnan töluvert lægra úti á landi og ávöxtunin því að öðru jöfnu hærri eftir því sem fasteignamat er lægra. Séu landsvæði borin saman má sjá að ávöxtun útleigu er mun betri úti á landi en á höfuðborgarsvæðinu. Ávöxtun af útleigu batnaði yfirleitt fram til 2013-14 en hefur lækkað nær allsstaðar á síðustu tveimur tímabilum.
Ávöxtun af útleigu 2ja og 3ja herbergja íbúða í Reykjavík var um 6% á síðasta ári og greinilegt er að ávöxtunin þar er lægri en víða annars staðar. Eins og áður segir eru þessar ávöxtunartölur Þjóðskrár ófullkomnar og í rauninni einungis hægt að nota þær til þess að bera saman svæði og meta þróun yfir tíma. Það er því augljóst að raunveruleg ávöxtun af útleigu húsnæðis er mun lægri en tölurnar frá Þjóðskrá sýna .
Ávöxtunarkrafa á óverðtryggð ríkisskuldabréf til átta ára hefur legið á milli 4,5% og 5,2% það sem af er ári. Í því tilviki er um áhættulitla fjárfestingu að ræða. Í samanburði við þá ávöxtun er varla hægt að segja að áhættuþóknunin fyrir að leigja út húsnæði í stað þess að fjárfesta í ríkisskuldabréfum sé há þegar tekið er tillit til þess að ávöxtun útleigunnar þarf einnig að standa straum af tilfallandi kostnaði við rekstur og viðhald húsnæðisins. Yrði reynt að meta þann kostnað væri ávöxtun af útleigu íbúðarhúsnæðis væntanlega vel undir ávöxtun ríkisskuldabréfa hjá mörgum þeirra sem leigja út. Sú staða gildir einkum um höfuðborgarsvæðið. Arðurinn af útleigu húsnæðis hefur þó farið batnandi miðað við ríkisskuldabréf á síðustu árum. Á árunum 2011 og 2012 var um svipaða ávöxtun að ræða, en á síðasta tímabili er munurinn orðinn vel yfir 2 prósentustig.
Lesa Hagsjána í heild
Hagsjá: Ávöxtun af útleigu íbúðarhúsnæðis er lág og fer lækkandi
