Ró­ast fast­eigna­mark­að­ur­inn án brot­lend­ing­ar?

Hratt – hægt og hvað svo?

Fasteignaverð tók mikinn kipp upp á við á fyrri hluta árs 2016, fyrst sérbýli og svo fjölbýli. Árshækkanir höfðu þá lengi verið á bilinu 8-10% en í ársbyrjun 2016 fór fasteignaverð á fleygiferð og vorið 2017 nam árshækkun vel yfir 20%.

Á þeim tíma var eins og allir kaupendur héldu að íbúðin sem þeir voru að skoða væri sú síðasta sem kæmi á markaðinn í bráð. Hraðinn var mikill og minnti ástandið töluvert á stöðuna eins og hún var á árunum 2005-2007.

Í júní 2017 var eins og fólk hefði fengið nóg og ró færðist yfir markaðinn. Verðbreytingar seinni hluta ársins urðu mun minni en sést hafði í langan tíma, en þó var árshækkunartakturinn enn mun hærri en áður en allt fór af stað. Fyrstu tölur ársins 2018 sýndu að fasteignaverð byrjaði aftur að hækka og því spurning hvort þróunin sé að fara í sitt eðlilega horf.

Hvað er eðlilegt horf?

f fasteignamarkaðurinn er skoðaður aftur til ársins 2002 sést að á þessu tímabili hafa fasteignir hækkað mikið í verði. Á tímabilinu frá 2002-2017 var meðalhækkun fasteigna 9,3% á ári og það var einungis á árunum 2009 og 2010 að nafnverð fasteigna lækkaði. Hagfræðideild Landsbankans hefur spáð því að fasteignaverð hækki um 8,5% á þessu ári og má því kannski segja að spáin gangi út á að allt færist í eðlilegt horf, sé miðað við þróunina frá 2002. Í gegnum árin hefur verðbólgan svo étið hluta af þessum verðhækkunum þannig að frá aldamótum til 2017 hækkaði raunverð fasteigna að meðaltali um 5,4% á ári.

Var sagan um það bil að endurtaka sig?

Á árunum 2005 til 2008 hækkaði fasteignaverð langt umfram kaupmátt launa og ráðstöfunartekjur. Eftir að fasteignamarkaðurinn fór að taka við sér eftir hrun fylgdi fasteignaverð lengi þróun kaupmáttar launa. Það var ekki fyrr en á árinu 2016 sem fór að skilja verulega á milli og verð á fasteignum hækkaði mun hraðar en kaupmáttur launa. Þróunin minnti þannig ískyggilega á það sem gerðist í aðdraganda hrunsins. Þessi þróun stoppaði hins vegar sl. sumar og nú er stóra spurningin hvort hún tekur við sér aftur eða hvort búast megi við meira jafnvægi á fasteignamarkaði.

Mikill munur á aðstæðum þá og nú

Hagfræðideild Landsbankans benti á það sl. vetur að grundvallarmunur væri á ýmsum efnahaglegum aðstæðum sem tengjast fasteignamarkaði í núverandi uppsveiflu miðað við það sem var í þeirri síðustu. Þá jukust útlán til heimila verulega og fasteignaverð hækkaði mun meira en atvinnutekjur. Á síðustu árum hefur skuldsetning heimila minnkað og samræmi milli atvinnutekna og fasteignaverðs verið betra en þá var. Reyndar tóku skuldir heimila að aukast á árinu 2017, en ekkert svipað því sem var fyrir hrun. Að þessu leyti eru heimilin mun betur í stakk búin til þess að takast á við áföll en þá. Þessu til viðbótar eru veðsetningarhlutföll vegna útlána til íbúðakaupa mun lægri en þá. Eiginfjárstaða heimilanna er því mun traustari nú en var í síðustu uppsveiflu.

Hækkun fasteignaverðs skapar betri eiginfjárstöðu

Sé litið á hækkun fasteignaverðs annars vegar og meðaltalsaukningu skulda heimilanna hins vegar sést að það er langur vegur á milli þessara stærða, þ.e.a.s. fasteignaverð hefur hækkað mun meira en sem nemur auknum skuldum Jafnvel þótt íslenska hagkerfið lenti í einhverjum ytri áföllum sem myndu leiða til mikilla lækkana á fasteignaverði eru heimilin að jafnaði mun betur búin undir að mæta þeim áföllum en var t.d. á árunum eftir 2008.

Óvissan snýr meira að framboði og eftirspurn

Það eru því litlar líkur á því að hrun verði á fasteignamarkaði eins og gerðist fyrir tíu árum. Óvissan í þessum málum snýr meira að framboði og eftirspurn. Líkt og var fyrir 1tíu árum vitum við þó ótrúlega lítið um hversu mikið er verið að byggja, hvernig húsnæði og hvar. Almennt er talið að eftirspurn eftir húsnæði sé miklu meira en framboð og rætt er um að byggja þurfi þúsundir íbúða á allra næstu árum til þess að já jafnvægi. Það er á hinn bóginn ekki líklegt að byggingariðnaðurinn ráði við meira byggingarmagn en nú er. Þá byggja hugmyndir um ætlaða eftirspurn ekki á sérlega nákvæmum könnunum um hvað fólk vill í raun og veru og t.d. er óvíst hvort þær íbúðir sem verið er að byggja henti þeim sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð. Miðað við takmarkaðar upplýsingar sem liggja fyrir um byggingarmarkaðinn og raunverulega eftirspurn fylgir því mikil ábyrgð að hvetja til þess að byggingarstarfsemi verði aukin verulega.