Hvort er hag­stæð­ara að taka verð­tryggt eða óverð­tryggt lán?

Flest þeirra sem taka fasteignalán eða eru að hugsa um að endurfjármagna eldri lán velta því fyrir sér hvort hagstæðara sé að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán.
Fjölbýlishús
19. október 2018

Í sjálfu sér er ekki hægt að svara því hvort hagstæðara er að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán fyrr en að lánstíma liðnum því mjög misjafnt er milli ára hvort lánsformið er hagstæðara. Ef við berum saman kjörvexti Landsbankans á verðtryggðum og óverðtryggðum lánum sl. 20 ár voru meðalraunvextir á óverðtryggðum lánum 5,45% en meðalraunvextir á verðtryggðum lánum 5,71%. Það hefði því verið örlítið hagstæðara árið 1998 að taka óverðtryggt lán til 20 ára frekar en verðtryggt. Munurinn er á hinn bóginn lítill og ómögulegt hefði verið að spá fyrir um hann.

Það er einnig athyglisvert að skipta þessu 20 ára tímabili upp og skoða fimm ára tímabil í senn. Þá sést að óverðtryggðu lánin voru aðeins hagstæðari á einu þessara tímabila. Samanburðurinn er athyglisverður en segir þó ekki til um hvernig þróunin verður í framtíðinni.

Samanburður lána Raunvextir
Árin 1998-2002  
Óverðtryggð lán 7,15%
Verðtryggð lán 6,88%
   
Árin 2003-2007  
Óverðtryggð lán 6,70%
Verðtryggð lán 5,92%
   
Árin 2008-2012  
Óverðtryggð lán 3,09%
Verðtryggð lán 5,78% 
   
Árin 2013-2017  
Óverðtryggð lán 4,87%
Verðtryggð lán 4,25%

Munur á nafnvöxtum en ekki endilega raunvöxtum

Helsti munurinn á verðtryggðum og óverðtryggðum lánum er að vextir (nafnvextir) óverðtryggðra lána eru hærri en á verðtryggðum lánum. Ástæðan er sú að vaxtastig óverðtryggðra lána gerir ráð fyrir verðbólgu - áætluð verðbólga er með öðrum orðum innifalin í vaxtaprósentu óverðtryggðra lána.

Verðtryggð lán bera lægri nafnvexti en til viðbótar eru reiknaðar verðbætur sem eru jafnháar verðbólgunni. Ef nafnvextir eru 3,5% og verðbólga 2,5% leggjast 2,5% verðbætur ofan á höfuðstólinn. Vextirnir eru síðan reiknaðir af höfuðstólnum og nafnávöxtun verður því rúmlega 6%.

Þar sem verðbætur leggjast við höfuðstólinn eru afborganir af verðtryggðum lánum lægri í upphafi lánstímans en höfuðstóllinn lækkar hægar.

Vextir á óverðtryggðum lánum greiðast á hinn bóginn að fullu í hvert sinn sem þarf að greiða af láninu og leggjast ekki við höfuðstólinn. Af þeim sökum er greiðslubyrði af óverðtryggðum lánum þyngri í upphafi en lækkar síðan eftir því sem líður á lánstímann.

Fasteignir hækka yfirleitt í takt við launahækkanir

Margir eru smeykir við verðtryggð lán, ekki síst eftir að þau hækkuðu mikið í verðbólguskotinu sem varð í kringum hrunið 2008. Ef verðtryggt lán til 40 ára er slegið inn í reiknivélar, og gert ráð fyrir hefðbundinni íslenskri verðbólgu, sést að heildarafborganir af láninu verða mjög háar ef miðað er við verðlag dagsins í dag.

Það þarf þó að huga að ýmsu öðru. Reynslan sýnir t.d. að fasteignir hafa hækkað álíka mikið og laun. Á meðan hlutfallið af launum sem fer í afborganir og vexti af verðtryggðum lánum sveiflast ekki mikið ættu lántakar ekki að þurfa að hafa miklar áhyggjur. Sá sem þetta ritar keypti t.a.m. parhús fyrir 37 árum á 600.000 krónur en mánaðarlaunin voru þá milli 6-7.000 krónur. Kaupin voru fjármögnuð með verðtryggðu láni, enda ekki hægt að fá óverðtryggð lán til langs tíma árið 1981. Höfuðstóll lánsins hækkaði með verðbólgunni en það gerðu launin og verðmæti hússins líka (en það er auðvitað ekki ávísun á hið sama gerist í framtíðinni).

Kostir og gallar við báðar tegundir

Valið á milli verðtryggðra og óverðtryggðra lána snýst eiginlega um það hvort lánsformið hentar og hugnast fólki betur. Greiðslubyrði af óverðtryggðum lánum er þyngri og stundum stenst fólk ekki greiðslumat nema gert sé ráð fyrir verðtryggðu láni. Óverðtryggð lán greiðast hraðar niður og eignamyndun lántaka er því meiri í upphafi lánstímans. Ef markmiðið er að greiða lánið niður sem hraðast er líka hægt að greiða aukalega inn á verðtryggt lán eða hafa lánstímann styttri.

Bæði lánsformin hafa kosti og galla. Því hafa margir farið þá leið að fara bil beggja með því að skipta lánsfjárhæðinni upp og hafa annan hlutann verðtryggðan og hinn óverðtryggðan. Einnig er gott að skoða hvort vextir séu fastir annað hvort að hluta eða allan lánstímann. Það getur verið gott að geta fest vexti, sérstaklega ef lántaki gerir ráð fyrir að vextir muni hækka.

Samanburður á ólíkum lánsformum

Hægt er að bera saman óverðtryggð, verðtryggð og blönduð íbúðalán í reiknivélum sem m.a. er að finna á vef Landsbankans.

Íbúðalánareiknivél Landsbankans

Þú gætir einnig haft áhuga á
Fjölskylda við rafmagnsbíl
20. maí 2024
Ertu að hugsa um að kaupa rafbíl?
Kaupverð og rekstrarkostnaður vega þungt í ákvarðanatöku um bílakaup en umhverfis- og samfélagsábyrgð skipta okkur flest æ meira máli. Til viðbótar við gerð, lit og stærð þarf að velja á milli orkugjafa, en rafbílar eru að hasla sér völl í öllum stærðarflokkum fólksbíla. Þannig eru nú til fjölmargar rafbílategundir í öllum flokkum sem mætt get fjölbreyttum þörfum neytenda. Allir ættu því að geta fundið eitthvað við sitt hæfi.
Íbúðir
8. maí 2024
Getur borgað sig að festa vexti þegar þeir eru svona háir?
Þau sem festu vexti á óverðtryggðum íbúðalánum þegar vextir voru sem lægstir, sjá nú fram á að greiðslubyrðin af lánunum muni hækka verulega þegar vextirnir losna. Margar leiðir eru færar til að lækka greiðslubyrði af íbúðalánum og ein þeirra er að festa vextina. En getur það borgað sig þegar vextir eru svona háir og fara vonandi lækkandi?
Lyftari í vöruhúsi
8. maí 2024
Verðbólgan á allra vörum - nokkur lykilatriði til að hafa á hreinu
Verðbólga, stýrivextir, verðbólguvæntingar og gengi. Hvað þýða þessi hugtök og af hverju skipta þau máli?
Ungt fólk
5. apríl 2024
Hvað breytist við að verða fjárráða?
Þegar þú verður fjárráða berð þú ábyrgð á peningunum þínum og viðskiptasögu. Við þessi tímamót er gott að staldra við, kynna sér mikilvæg atriði um fjármálin sín og fá sem besta yfirsýn yfir hlutina.
Stúlkur á hlaupahjólum
15. mars 2024
Hvað á að gera við fermingarpeninginn?
Áður voru fermingargjafir oft eigulegir gripir sem hjálpuðu fermingarbarninu inn í nýtt tímabil ævinnar – skatthol, pennar, orðabækur, merkileg skáldverk, hljómtæki, tjöld, armbandsúr eða ferðatöskur.
Hjón úti í náttúru
12. mars 2024
Það gæti borgað sig að spara í sjóðum ef þú færð greiðslur frá TR
Þau sem fá greiðslur frá Tryggingastofnun ríkisins hafa mörg hver rekið sig á að fjármagnstekjur umfram ákveðna fjárhæð geta skert greiðslurnar. Það er eðlilegt að spyrja sig hvaða leiðir séu bestar fyrir sparnaðinn, sérstaklega eftir að vextir tóku að hækka, og hvernig best er að haga sparnaði með tilliti til fjármagnstekna.
Verðbréfasíða í netbanka
24. jan. 2024
Viltu ná árangri með eignadreifingu?
Okkur er oft ráðlagt að dreifa eignum okkar til þess að draga úr sveiflum. Viðkvæðið „ekki setja öll eggin í sömu körfuna“ stendur fyrir sínu, en með því að dreifa áhættunni getum við varið okkur gegn ófyrirséðu tapi af stökum fjárfestingum.
18. jan. 2024
Hvernig er fjármálaheilsan?
Við upphaf nýs árs er mjög algengt að fólk byrji í heilsuátaki, enda oft ekki vanþörf á eftir margra vikna sykurát og óhóflega neyslu á mat og drykk. Það er upplagt að nota tækifærið til að velta líka fyrir sér fjármálaheilsunni og setja sér markmið um að bæta fjármálin.
16. jan. 2024
Hægt að spara stórfé með því að leggja bílnum
Svigrúmið til að skera niður föst útgjöld heimilisins þannig að virkilega muni um er oft lítið. Eitt liggur þó betur við höggi en flest annað, nefnilega hinn rándýri einkabíll!
Verðbréf í appi
4. jan. 2024
Þetta er gott að vita áður en þú kaupir í sjóði
Fjárfesting í verðbréfa- og fjárfestingarsjóðum er vinsæl leið til að ávaxta sparifé. Ef þú ert að velta fyrir þér að setja sparnaðinn þinn, eða hluta af honum, í sjóð er gott að þekkja nokkur lykilhugtök.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur