Hvað þarftu til að kaupa fyrstu íbúð­ina?

Skortur er á íbúðum fyrir ungt fólk á viðráðanlegu verði. Fasteignaverð hefur stórhækkað og kaupendur að fyrstu íbúð þurfa annað hvort að eiga nokkrar milljónir króna í sparifé eða fá hjálp frá fjölskyldu eða öðrum til að geta keypt íbúð.
Kranar á byggingarsvæði
11. október 2018

Í kjölfar fjármálakreppunnar og falls íslensku bankanna haustið 2008 fraus fasteignamarkaður nær algerlega hér á landi. Árin á undan hafði ríkt nær einstakt ástand á þessum markaði. Eftir að bankarnir komu inn á íbúðalánamarkaðinn á árinu 2004 varð aðgangur að lánsfé mun auðveldari en verið hafði fram að því, lánskjör betri, veðhlutföll hærri og sama má segja um lánsupphæðir.

Segja má að þessi stutti tími sé eina tímabilið hér á landi þar sem það hefur verið tiltölulega auðvelt að kaupa sér þak yfir höfuðið.

Allt breyttist þetta á svipstundu og markaðurinn fraus. Miklar breytingar urðu á aðgangi að lánsfé og má segja að við hafi tekið forsjárhyggja af hálfu hins opinbera.

Markmiðið var skýrt: Aldrei skyldi það gerast aftur að fólk, sérstaklega ungt fólk og lágtekjufólk, tæki á sig skuldabyrði sem það réði ekki við. Veðhlutföll voru lækkuð, greiðslumat hert til muna og lánsveð bönnuð svo eitthvað sé nefnt.

Hægt að fylgjast með fyrstu kaupum frá 2008

Mikil umræða var um að heil kynslóð af ungu fólki hefði þurft að flytja inn á foreldra sína og að þetta fólk myndi eiga mjög erfitt með að eignast húsnæði. Fasteignamarkaður fór svo smám saman í gang og viðskipti jukust. Til þess að auka möguleika fólks til þess að eignast húsnæði var fljótlega ákveðið að gefa afslátt af þinglýsingargjöldum við fyrstu kaup á húsnæði. Afslátturinn af þinglýsingargjöldum gerir það að verkum að nú er haldin opinber skrá um fyrstu kaup og því er hægt að fylgjast með þróun á fyrstu kaupum á fasteignamarkaði síðan þá. Auðvitað er ekki gefið að fyrstu kaup á fasteign séu yfirleitt gerð af ungu fólki, en það er mjög líklegt. Á árunum 2008-2011 voru fyrstu kaup undir 10% af öllum fasteignaviðskiptum sem bendir til þess að það hafi verið erfitt fyrir yngra fólk að afla sér húsnæðis.

Fyrstu kaup sem hlutfall af öllum fasteignaviðskiptum hafa aukist nær samfellt frá árinu 2009 þegar þau voru í lágmarki. Á fyrri hluta ársins 2018 voru um 26% af öllum viðskiptum með íbúðir fyrstu kaup. Staðan á höfuðborgarsvæðinu er svipuð og á landinu öllu, enda fer langstærstur hluti viðskiptanna fram þar. Á síðustu árum hafa fyrstu kaup þó alltaf verið hlutfallslega flest úti á landi. Árið 2015 var hlutfallið hæst á Austurlandi, 2016 og 2017 var það hæst á Suðurnesjum og á fyrri hluta þessa árs voru þau algengust á Vestfjörðum.

Tölur um fyrstu kaup eru ekki til nema frá árinu 2008 og því erfitt að segja hvað sé eðlilegt í þessu sambandi. Algengt er að fólk kaupi íbúðarhúsnæði nokkrum sinnum á ævinni þannig að það er ekki einfalt að slá föstu hvað sé mikið eða lítið varðandi fyrstu kaup. Það er þó allavega ljóst að fyrstu kaupum hefur fjölgað mikið hlutfallslega á síðustu árum og fjöldi þeirra var svipaður á árunum 2016 og 2017. Þróunin á fyrri hluta þessa árs bendir til að þeim muni fjölga á þessu ári.

Hvað vill ungt fólk?

Mikil umræða hefur farið fram um nauðsyn þess að auka framboð á smærri og ódýrari íbúðum sem ungt fólk ræður vel við að kaupa. Markaðurinn hefur verið frekar seinn að bregðast við þeirri eftirspurn. Það má þó geta þess að meðalstærð nýrra seldra íbúða hefur farið minnkandi. Fyrstu sjö mánuði ársins 2017 voru seldar nýbyggðar íbúðir að jafnaði 23% stærri en þær eldri. Þetta hefur breyst mikið síðan. Á þessu ári voru nýjar seldar íbúðir um 3% stærri en þær eldri. Þær nýju voru að jafnaði 102 m2 og þær eldri 99 m2. Margir eru eflaust á því að þessi meðalstærð íbúða við fyrstu kaup, um 100 m2, sýni að markaðurinn hafi ekki beinlínis svarað ákalli um smærri og þar af leiðandi ódýrari íbúðir.

Stúdentagarðar

Lengi vel beindist fókus fyrstu kaupenda að smærri íbúðum miðsvæðis á höfuðborgarsvæðinu, helst innan marka 101 Reykjavík. Þegar hamagangurinn var sem mestur á fasteignamarkaði veturinn 2016-2017 mættu oft tugir ungmenna með foreldrum sínum á opin hús þegar svona íbúðir voru sýndar. Oftar en ekki fékk fólk þau skilaboð á opnu húsinu að nú þegar væri komið tilboð í eignina sem væri yfir ásettu verði. Því væri um að gera að flýta sér að gera tilboð til að missa ekki af tækifærinu.

Í byrjun sumars 2017 endaði þessi hamagangur snögglega. Það var eins og fólk hefði skyndilega fengið nóg og síðan hefur meiri ró verið á markaðnum. Framboð íbúða á miðsvæði hefur enn minnkað. Óskasvæði ungs fólks hefur stækkað og eftirspurnin hefur því dreifst á stærra svæði.

Hvað kosta smærri íbúðir í dag?

Samkvæmt tölum Þjóðskrár Íslands var meðalsöluverð 40-80 fermetra íbúða á höfuðborgasvæðinu um 515 þús. kr. á hvern fermetra á fyrri hluta ársins. Meðalstærð íbúða af þessu tagi var um 66 m2. Meðalverð þessara íbúða hefur því verið rúmlega 34 milljónir króna. Þetta er meðaltalið og auðvitað eru til smærri og ódýrari íbúðir sem og stærri og dýrari.

Hvað kostar að kaupa meðalíbúðina?

Hjá Landsbankanum er hægt að fá lánað fyrir allt að 85% af markaðsvirði eða verðmati eignar; 70% íbúðalán til allt að 40 ára og 15% viðbótarlán til allt að 15 ára. Þau 15% sem út af standa þarf að fjármagna með öðrum hætti, helst með eigin fé. Á árum áður tíðkaðist að fólk tæki lán með lánsveði frá foreldrum eða ættingjum til þess að brúa þetta bil. Það er bannað nú og því hefur tíðkast í einhverjum mæli að foreldrar leggi til það sem á vantar og eigi þá annaðhvort hlut í íbúð eða taki á sig skuld, enda er sparnaður ungs fólks oft af skornum skammti.

Kaffihús við háskólann

Ef miðað er við meðalíbúðina hér að ofan (66 m2 á 34 milljónir króna) fengist tæplega 24 milljón króna íbúðalán og rúmlega 5 milljón króna viðbótarlán, samtals 29 milljónir króna. Þá vantar 5 milljónir króna upp á sem þarf að útvega með öðrum hætti. Svarið við spurningunni sem var kastað fram í titli greinarinnar (Hvað þarf til að kaupa fyrstu íbúðina?) er því um fimm milljónir króna.

Afborganir geta verið um 150.000 krónur á mánuði

Sé miðað við að íbúðalánið (upp á 24 milljónir króna) sé verðtryggt jafngreiðslulán til 40 ára verða mánaðarlegar greiðslur af því láni um 96 þúsund krónur á mánuði. Sé viðbótarlánið (upp á 5 milljónir króna) óverðtryggt til 15 ára verða mánaðarlegar greiðslur af því tæpar 52 þúsund krónur í upphafi. Greiðslubyrðin af þessum kaupum er því tæpar 150 þúsund krónur á mánuði og er hér miðað við að kaupandinn hafi sjálfur getað lagt fram 5 milljónirnar sem upp á vantaði. Þessi kostnaður nær einungis til kaupanna sjálfra en auðvitað kemur til mun meiri kostnaður við að kaupa íbúð.

Álíka dýrt að kaupa og leigja

Margir velta fyrir sér hvort það borgi sig betur að leigja eða kaupa. Til samanburðar var meðalleiguverð fyrir tveggja herbergja íbúð í Reykjavík milli Kringlumýrarbrautar og Reykjanesbrautar 156 þúsund krónur á mánuði á fyrri hluta ársins 2018, samkvæmt tölum frá Þjóðskrá Íslands. Miðað við opinberar tölur og algeng lánskjör kostar því álíka mikið á mánuði að kaupa og leigja meðalíbúð. Rétt er að taka fram að reiknað er með að íbúðin sé keypt með jafngreiðsluláni til 40 ára sem þýðir að eignamyndun mun verða frekar hæg á fyrstu 10-15 árum tímabilsins.

Þú gætir einnig haft áhuga á
Fjölskylda við rafmagnsbíl
20. maí 2024
Ertu að hugsa um að kaupa rafbíl?
Kaupverð og rekstrarkostnaður vega þungt í ákvarðanatöku um bílakaup en umhverfis- og samfélagsábyrgð skipta okkur flest æ meira máli. Til viðbótar við gerð, lit og stærð þarf að velja á milli orkugjafa, en rafbílar eru að hasla sér völl í öllum stærðarflokkum fólksbíla. Þannig eru nú til fjölmargar rafbílategundir í öllum flokkum sem mætt get fjölbreyttum þörfum neytenda. Allir ættu því að geta fundið eitthvað við sitt hæfi.
Íbúðir
8. maí 2024
Getur borgað sig að festa vexti þegar þeir eru svona háir?
Þau sem festu vexti á óverðtryggðum íbúðalánum þegar vextir voru sem lægstir, sjá nú fram á að greiðslubyrðin af lánunum muni hækka verulega þegar vextirnir losna. Margar leiðir eru færar til að lækka greiðslubyrði af íbúðalánum og ein þeirra er að festa vextina. En getur það borgað sig þegar vextir eru svona háir og fara vonandi lækkandi?
Lyftari í vöruhúsi
8. maí 2024
Verðbólgan á allra vörum - nokkur lykilatriði til að hafa á hreinu
Verðbólga, stýrivextir, verðbólguvæntingar og gengi. Hvað þýða þessi hugtök og af hverju skipta þau máli?
Ungt fólk
5. apríl 2024
Hvað breytist við að verða fjárráða?
Þegar þú verður fjárráða berð þú ábyrgð á peningunum þínum og viðskiptasögu. Við þessi tímamót er gott að staldra við, kynna sér mikilvæg atriði um fjármálin sín og fá sem besta yfirsýn yfir hlutina.
Stúlkur á hlaupahjólum
15. mars 2024
Hvað á að gera við fermingarpeninginn?
Áður voru fermingargjafir oft eigulegir gripir sem hjálpuðu fermingarbarninu inn í nýtt tímabil ævinnar – skatthol, pennar, orðabækur, merkileg skáldverk, hljómtæki, tjöld, armbandsúr eða ferðatöskur.
Hjón úti í náttúru
12. mars 2024
Það gæti borgað sig að spara í sjóðum ef þú færð greiðslur frá TR
Þau sem fá greiðslur frá Tryggingastofnun ríkisins hafa mörg hver rekið sig á að fjármagnstekjur umfram ákveðna fjárhæð geta skert greiðslurnar. Það er eðlilegt að spyrja sig hvaða leiðir séu bestar fyrir sparnaðinn, sérstaklega eftir að vextir tóku að hækka, og hvernig best er að haga sparnaði með tilliti til fjármagnstekna.
Verðbréfasíða í netbanka
24. jan. 2024
Viltu ná árangri með eignadreifingu?
Okkur er oft ráðlagt að dreifa eignum okkar til þess að draga úr sveiflum. Viðkvæðið „ekki setja öll eggin í sömu körfuna“ stendur fyrir sínu, en með því að dreifa áhættunni getum við varið okkur gegn ófyrirséðu tapi af stökum fjárfestingum.
18. jan. 2024
Hvernig er fjármálaheilsan?
Við upphaf nýs árs er mjög algengt að fólk byrji í heilsuátaki, enda oft ekki vanþörf á eftir margra vikna sykurát og óhóflega neyslu á mat og drykk. Það er upplagt að nota tækifærið til að velta líka fyrir sér fjármálaheilsunni og setja sér markmið um að bæta fjármálin.
16. jan. 2024
Hægt að spara stórfé með því að leggja bílnum
Svigrúmið til að skera niður föst útgjöld heimilisins þannig að virkilega muni um er oft lítið. Eitt liggur þó betur við höggi en flest annað, nefnilega hinn rándýri einkabíll!
Verðbréf í appi
4. jan. 2024
Þetta er gott að vita áður en þú kaupir í sjóði
Fjárfesting í verðbréfa- og fjárfestingarsjóðum er vinsæl leið til að ávaxta sparifé. Ef þú ert að velta fyrir þér að setja sparnaðinn þinn, eða hluta af honum, í sjóð er gott að þekkja nokkur lykilhugtök.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur