Í kjölfar fjármálakreppunnar og falls íslensku bankanna haustið 2008 fraus fasteignamarkaður nær algerlega hér á landi. Árin á undan hafði ríkt nær einstakt ástand á þessum markaði. Eftir að bankarnir komu inn á íbúðalánamarkaðinn á árinu 2004 varð aðgangur að lánsfé mun auðveldari en verið hafði fram að því, lánskjör betri, veðhlutföll hærri og sama má segja um lánsupphæðir.
Segja má að þessi stutti tími sé eina tímabilið hér á landi þar sem það hefur verið tiltölulega auðvelt að kaupa sér þak yfir höfuðið.
Allt breyttist þetta á svipstundu og markaðurinn fraus. Miklar breytingar urðu á aðgangi að lánsfé og má segja að við hafi tekið forsjárhyggja af hálfu hins opinbera.
Markmiðið var skýrt: Aldrei skyldi það gerast aftur að fólk, sérstaklega ungt fólk og lágtekjufólk, tæki á sig skuldabyrði sem það réði ekki við. Veðhlutföll voru lækkuð, greiðslumat hert til muna og lánsveð bönnuð svo eitthvað sé nefnt.
Hægt að fylgjast með fyrstu kaupum frá 2008
Mikil umræða var um að heil kynslóð af ungu fólki hefði þurft að flytja inn á foreldra sína og að þetta fólk myndi eiga mjög erfitt með að eignast húsnæði. Fasteignamarkaður fór svo smám saman í gang og viðskipti jukust. Til þess að auka möguleika fólks til þess að eignast húsnæði var fljótlega ákveðið að gefa afslátt af þinglýsingargjöldum við fyrstu kaup á húsnæði. Afslátturinn af þinglýsingargjöldum gerir það að verkum að nú er haldin opinber skrá um fyrstu kaup og því er hægt að fylgjast með þróun á fyrstu kaupum á fasteignamarkaði síðan þá. Auðvitað er ekki gefið að fyrstu kaup á fasteign séu yfirleitt gerð af ungu fólki, en það er mjög líklegt. Á árunum 2008-2011 voru fyrstu kaup undir 10% af öllum fasteignaviðskiptum sem bendir til þess að það hafi verið erfitt fyrir yngra fólk að afla sér húsnæðis.
Fyrstu kaup sem hlutfall af öllum fasteignaviðskiptum hafa aukist nær samfellt frá árinu 2009 þegar þau voru í lágmarki. Á fyrri hluta ársins 2018 voru um 26% af öllum viðskiptum með íbúðir fyrstu kaup. Staðan á höfuðborgarsvæðinu er svipuð og á landinu öllu, enda fer langstærstur hluti viðskiptanna fram þar. Á síðustu árum hafa fyrstu kaup þó alltaf verið hlutfallslega flest úti á landi. Árið 2015 var hlutfallið hæst á Austurlandi, 2016 og 2017 var það hæst á Suðurnesjum og á fyrri hluta þessa árs voru þau algengust á Vestfjörðum.
Tölur um fyrstu kaup eru ekki til nema frá árinu 2008 og því erfitt að segja hvað sé eðlilegt í þessu sambandi. Algengt er að fólk kaupi íbúðarhúsnæði nokkrum sinnum á ævinni þannig að það er ekki einfalt að slá föstu hvað sé mikið eða lítið varðandi fyrstu kaup. Það er þó allavega ljóst að fyrstu kaupum hefur fjölgað mikið hlutfallslega á síðustu árum og fjöldi þeirra var svipaður á árunum 2016 og 2017. Þróunin á fyrri hluta þessa árs bendir til að þeim muni fjölga á þessu ári.
Hvað vill ungt fólk?
Mikil umræða hefur farið fram um nauðsyn þess að auka framboð á smærri og ódýrari íbúðum sem ungt fólk ræður vel við að kaupa. Markaðurinn hefur verið frekar seinn að bregðast við þeirri eftirspurn. Það má þó geta þess að meðalstærð nýrra seldra íbúða hefur farið minnkandi. Fyrstu sjö mánuði ársins 2017 voru seldar nýbyggðar íbúðir að jafnaði 23% stærri en þær eldri. Þetta hefur breyst mikið síðan. Á þessu ári voru nýjar seldar íbúðir um 3% stærri en þær eldri. Þær nýju voru að jafnaði 102 m2 og þær eldri 99 m2. Margir eru eflaust á því að þessi meðalstærð íbúða við fyrstu kaup, um 100 m2, sýni að markaðurinn hafi ekki beinlínis svarað ákalli um smærri og þar af leiðandi ódýrari íbúðir.
Lengi vel beindist fókus fyrstu kaupenda að smærri íbúðum miðsvæðis á höfuðborgarsvæðinu, helst innan marka 101 Reykjavík. Þegar hamagangurinn var sem mestur á fasteignamarkaði veturinn 2016-2017 mættu oft tugir ungmenna með foreldrum sínum á opin hús þegar svona íbúðir voru sýndar. Oftar en ekki fékk fólk þau skilaboð á opnu húsinu að nú þegar væri komið tilboð í eignina sem væri yfir ásettu verði. Því væri um að gera að flýta sér að gera tilboð til að missa ekki af tækifærinu.
Í byrjun sumars 2017 endaði þessi hamagangur snögglega. Það var eins og fólk hefði skyndilega fengið nóg og síðan hefur meiri ró verið á markaðnum. Framboð íbúða á miðsvæði hefur enn minnkað. Óskasvæði ungs fólks hefur stækkað og eftirspurnin hefur því dreifst á stærra svæði.
Hvað kosta smærri íbúðir í dag?
Samkvæmt tölum Þjóðskrár Íslands var meðalsöluverð 40-80 fermetra íbúða á höfuðborgasvæðinu um 515 þús. kr. á hvern fermetra á fyrri hluta ársins. Meðalstærð íbúða af þessu tagi var um 66 m2. Meðalverð þessara íbúða hefur því verið rúmlega 34 milljónir króna. Þetta er meðaltalið og auðvitað eru til smærri og ódýrari íbúðir sem og stærri og dýrari.
Hvað kostar að kaupa meðalíbúðina?
Hjá Landsbankanum er hægt að fá lánað fyrir allt að 85% af markaðsvirði eða verðmati eignar; 70% íbúðalán til allt að 40 ára og 15% viðbótarlán til allt að 15 ára. Þau 15% sem út af standa þarf að fjármagna með öðrum hætti, helst með eigin fé. Á árum áður tíðkaðist að fólk tæki lán með lánsveði frá foreldrum eða ættingjum til þess að brúa þetta bil. Það er bannað nú og því hefur tíðkast í einhverjum mæli að foreldrar leggi til það sem á vantar og eigi þá annaðhvort hlut í íbúð eða taki á sig skuld, enda er sparnaður ungs fólks oft af skornum skammti.
Ef miðað er við meðalíbúðina hér að ofan (66 m2 á 34 milljónir króna) fengist tæplega 24 milljón króna íbúðalán og rúmlega 5 milljón króna viðbótarlán, samtals 29 milljónir króna. Þá vantar 5 milljónir króna upp á sem þarf að útvega með öðrum hætti. Svarið við spurningunni sem var kastað fram í titli greinarinnar (Hvað þarf til að kaupa fyrstu íbúðina?) er því um fimm milljónir króna.
Afborganir geta verið um 150.000 krónur á mánuði
Sé miðað við að íbúðalánið (upp á 24 milljónir króna) sé verðtryggt jafngreiðslulán til 40 ára verða mánaðarlegar greiðslur af því láni um 96 þúsund krónur á mánuði. Sé viðbótarlánið (upp á 5 milljónir króna) óverðtryggt til 15 ára verða mánaðarlegar greiðslur af því tæpar 52 þúsund krónur í upphafi. Greiðslubyrðin af þessum kaupum er því tæpar 150 þúsund krónur á mánuði og er hér miðað við að kaupandinn hafi sjálfur getað lagt fram 5 milljónirnar sem upp á vantaði. Þessi kostnaður nær einungis til kaupanna sjálfra en auðvitað kemur til mun meiri kostnaður við að kaupa íbúð.
Álíka dýrt að kaupa og leigja
Margir velta fyrir sér hvort það borgi sig betur að leigja eða kaupa. Til samanburðar var meðalleiguverð fyrir tveggja herbergja íbúð í Reykjavík milli Kringlumýrarbrautar og Reykjanesbrautar 156 þúsund krónur á mánuði á fyrri hluta ársins 2018, samkvæmt tölum frá Þjóðskrá Íslands. Miðað við opinberar tölur og algeng lánskjör kostar því álíka mikið á mánuði að kaupa og leigja meðalíbúð. Rétt er að taka fram að reiknað er með að íbúðin sé keypt með jafngreiðsluláni til 40 ára sem þýðir að eignamyndun mun verða frekar hæg á fyrstu 10-15 árum tímabilsins.
