Hvort er hag­stæð­ara að taka verð­tryggt eða óverð­tryggt lán?

Flest þeirra sem taka fasteignalán eða eru að hugsa um að endurfjármagna eldri lán velta því fyrir sér hvort hagstæðara sé að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán.
Fjölbýlishús
19. október 2018

Í sjálfu sér er ekki hægt að svara því hvort hagstæðara er að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán fyrr en að lánstíma liðnum því mjög misjafnt er milli ára hvort lánsformið er hagstæðara. Ef við berum saman kjörvexti Landsbankans á verðtryggðum og óverðtryggðum lánum sl. 20 ár voru meðalraunvextir á óverðtryggðum lánum 5,45% en meðalraunvextir á verðtryggðum lánum 5,71%. Það hefði því verið örlítið hagstæðara árið 1998 að taka óverðtryggt lán til 20 ára frekar en verðtryggt. Munurinn er á hinn bóginn lítill og ómögulegt hefði verið að spá fyrir um hann.

Það er einnig athyglisvert að skipta þessu 20 ára tímabili upp og skoða fimm ára tímabil í senn. Þá sést að óverðtryggðu lánin voru aðeins hagstæðari á einu þessara tímabila. Samanburðurinn er athyglisverður en segir þó ekki til um hvernig þróunin verður í framtíðinni.

Samanburður lána Raunvextir
Árin 1998-2002  
Óverðtryggð lán 7,15%
Verðtryggð lán 6,88%
   
Árin 2003-2007  
Óverðtryggð lán 6,70%
Verðtryggð lán 5,92%
   
Árin 2008-2012  
Óverðtryggð lán 3,09%
Verðtryggð lán 5,78% 
   
Árin 2013-2017  
Óverðtryggð lán 4,87%
Verðtryggð lán 4,25%

Munur á nafnvöxtum en ekki endilega raunvöxtum

Helsti munurinn á verðtryggðum og óverðtryggðum lánum er að vextir (nafnvextir) óverðtryggðra lána eru hærri en á verðtryggðum lánum. Ástæðan er sú að vaxtastig óverðtryggðra lána gerir ráð fyrir verðbólgu - áætluð verðbólga er með öðrum orðum innifalin í vaxtaprósentu óverðtryggðra lána.

Verðtryggð lán bera lægri nafnvexti en til viðbótar eru reiknaðar verðbætur sem eru jafnháar verðbólgunni. Ef nafnvextir eru 3,5% og verðbólga 2,5% leggjast 2,5% verðbætur ofan á höfuðstólinn. Vextirnir eru síðan reiknaðir af höfuðstólnum og nafnávöxtun verður því rúmlega 6%.

Þar sem verðbætur leggjast við höfuðstólinn eru afborganir af verðtryggðum lánum lægri í upphafi lánstímans en höfuðstóllinn lækkar hægar.

Vextir á óverðtryggðum lánum greiðast á hinn bóginn að fullu í hvert sinn sem þarf að greiða af láninu og leggjast ekki við höfuðstólinn. Af þeim sökum er greiðslubyrði af óverðtryggðum lánum þyngri í upphafi en lækkar síðan eftir því sem líður á lánstímann.

Fasteignir hækka yfirleitt í takt við launahækkanir

Margir eru smeykir við verðtryggð lán, ekki síst eftir að þau hækkuðu mikið í verðbólguskotinu sem varð í kringum hrunið 2008. Ef verðtryggt lán til 40 ára er slegið inn í reiknivélar, og gert ráð fyrir hefðbundinni íslenskri verðbólgu, sést að heildarafborganir af láninu verða mjög háar ef miðað er við verðlag dagsins í dag.

Það þarf þó að huga að ýmsu öðru. Reynslan sýnir t.d. að fasteignir hafa hækkað álíka mikið og laun. Á meðan hlutfallið af launum sem fer í afborganir og vexti af verðtryggðum lánum sveiflast ekki mikið ættu lántakar ekki að þurfa að hafa miklar áhyggjur. Sá sem þetta ritar keypti t.a.m. parhús fyrir 37 árum á 600.000 krónur en mánaðarlaunin voru þá milli 6-7.000 krónur. Kaupin voru fjármögnuð með verðtryggðu láni, enda ekki hægt að fá óverðtryggð lán til langs tíma árið 1981. Höfuðstóll lánsins hækkaði með verðbólgunni en það gerðu launin og verðmæti hússins líka (en það er auðvitað ekki ávísun á hið sama gerist í framtíðinni).

Kostir og gallar við báðar tegundir

Valið á milli verðtryggðra og óverðtryggðra lána snýst eiginlega um það hvort lánsformið hentar og hugnast fólki betur. Greiðslubyrði af óverðtryggðum lánum er þyngri og stundum stenst fólk ekki greiðslumat nema gert sé ráð fyrir verðtryggðu láni. Óverðtryggð lán greiðast hraðar niður og eignamyndun lántaka er því meiri í upphafi lánstímans. Ef markmiðið er að greiða lánið niður sem hraðast er líka hægt að greiða aukalega inn á verðtryggt lán eða hafa lánstímann styttri.

Bæði lánsformin hafa kosti og galla. Því hafa margir farið þá leið að fara bil beggja með því að skipta lánsfjárhæðinni upp og hafa annan hlutann verðtryggðan og hinn óverðtryggðan. Einnig er gott að skoða hvort vextir séu fastir annað hvort að hluta eða allan lánstímann. Það getur verið gott að geta fest vexti, sérstaklega ef lántaki gerir ráð fyrir að vextir muni hækka.

Samanburður á ólíkum lánsformum

Hægt er að bera saman óverðtryggð, verðtryggð og blönduð íbúðalán í reiknivélum sem m.a. er að finna á vef Landsbankans.

Íbúðalánareiknivél Landsbankans

Þú gætir einnig haft áhuga á
Fasteignir
2. sept. 2022

Ætti ég að festa vextina á íbúðaláninu mínu?

Seðlabankinn hefur á árinu 2022 hækkað stýrivexti, úr 2% í 5,5% en lægstir voru stýrivextir 0,75% á árinu 2021. Þegar vextir byrjuðu að hækka varð algengara að fólk festi vextina, í 3 eða 5 ár. Í þessari grein er fjallað um muninn á föstum og breytilegum vöxtum og hvað þarf að hafa í huga þegar ákvörðun um lánsform er tekin.
2. sept. 2022

Hvaða áhrif hafa vaxtahækkanir á lánin mín?

Hærri stýrivextir leiða til þess að vextir og mánaðarleg greiðslubyrði á lánum sem eru með breytilega vexti hækka. Þetta á meðal annars við um neytendalán á borð við yfirdrátt og greiðsludreifingu á kreditkortum en mestu munar þó yfirleitt um íbúðalánin.
26. ágúst 2022

Kaup í sjóðum getur verið einfaldasta leiðin til að dreifa áhættunni

Sjóðir eru í stuttu máli safn margra fjárfestinga og er ætlað að einfalda fólki dreifingu eigna til að draga úr áhættu og sveiflum. Margar tegundir sjóða eru í boði og fylgja þeir ólíkum markmiðum. Sumir sjóðir stefna til dæmis að því að lágmarka áhættu eða sérhæfa sig í tilteknum atvinnugreinum eða hugmyndafræði, s.s. sjálfbærni.
26. ágúst 2022

Hvernig kaupi ég hlutabréf?

Það er mjög einfalt að kaupa hlutabréf. Til dæmis er hægt að fjárfesta í hlutabréfum einstakra félaga og margskonar sjóðum í netbanka Landsbankans og í Landsbankaappinu á einfaldan hátt og fylgjast þar með þróun fjárfestingarinnar.
26. ágúst 2022

Fyrstu skrefin í verðbréfafjárfestingum

Áður en byrjað er að fjárfesta í verðbréfum er mikilvægt að hafa ákveðin lykilatriði á hreinu og vera meðvituð um áhættuna.
15. júní 2022

Hvað á að borga fyrir barnapössun?

Stundum þurfa foreldrar að skreppa eða geta ekki sótt börn á réttum tíma vegna vinnu eða náms. Sumarnámskeið eru líka yfirleitt styttri en vinnudagur. Því þarf stundum að redda pössun. En hvað á að borga á tímann fyrir barnapössun?
10. júní 2022

Hafðu bankann í vasanum í sumarfríinu

Þú getur nýtt þér nánast alla þjónustu bankans í símanum og tölvunni. Í þessari grein er fjallað um nokkrar algengustu aðgerðirnar í appinu og netbankanum sem geta komið sér vel í sumarfríinu.
17. maí 2022

Viltu spara hluta af sumarlaununum þínum?

Það skiptir flesta máli að fá góðar tekjur af sumarvinnunni og eiga sem mest eftir í lok sumars. Hér fjöllum við um nokkur atriði sem er gott að hafa í huga þegar þú ræður þig í sumarvinnuna og vilt byrja að spara.
Evrópsk verslunargata
11. apríl 2022

Góð ráð um kortanotkun og greiðslur í útlöndum

Við mælum með að fólk greiði með snertilausum hætti þegar það er á ferðalagi erlendis, annað hvort með Apple Pay, kortaappinu eða með því að nota snertilausa virkni kreditkorta. Það er samt enn nauðsynlegt að taka kortin sjálf með í ferðalagið.
Strákar með hjólabretti
7. apríl 2022

Hvað á að gera við fermingarpeninginn?

Áður voru fermingargjafir oft eigulegir gripir sem hjálpuðu fermingarbarninu inn í nýtt tímabil ævinnar – skatthol, pennar, orðabækur, merkileg skáldverk, hljómtæki, tjöld, armbandsúr eða ferðatöskur.
Vefkökur

Með því að smella á “Leyfa allar” samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur