Samantekt
Samkvæmt tölum Þjóðskrár lækkaði fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu um 0,7% í nóvember. Þar af lækkaði verð á fjölbýli um 0,9% og verð á sérbýli um 0,2%. Lækkanir á fasteignaverði eru frekar sjaldgæfar milli mánaða og þarf að fara aftur til sumarsins 2014 til þess að finna jafn mikla lækkun og þessa.
Verð á fjölbýli hefur hækkað um 13,8% á síðustu 12 mánuðum og verð á sérbýli um 19%. Heildarhækkun húsnæðisverðs nemur 15,1%. Fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu hafði nú í nóvember hækkað um 1,8% á síðustu sex mánuðum, en hækkaði um 13,1% næstu sex mánuði þar á undan. Tími mikilla verðhækkana virðist því nær örugglega vera liðinn og vænta má að meiri ró verði á þessum markaði á næstu misserum.
Veruleg hækkun fasteignaverðs á síðustu misserum hefur orðið samhliða mjög lítilli verðbólgu og reyndar hefur verðbólga án húsnæðis verið neikvæð í langan tíma. Raunhækkun húsnæðisverðs mælt á föstu verðlagi án húsnæðis hefur því verið veruleg. Þannig var raunverð fasteigna nú í nóvember um 18% hærra en það var í desember 2016. Þar af var raunverð fjölbýlis um 17% hærra og raunverð sérbýlis um 22% hærra.
Viðskipti með fasteignir á höfuðborgarsvæðinu voru mun meiri í nóvember en í marga mánuði þar á undan og gildir það sérstaklega um fjölbýli þar sem viðskipti hafa ekki verið meiri síðan í mars sl. Viðskipti með sérbýli tóku einnig vel við sér eftir lægð undanfarna tvo mánuði. Sé litið á fjölda viðskipta í lengra samhengi má sjá að þeim hefur heldur fækkað frá síðasta ári og stefnir nú í að þau verði svipuð og á árinu 2015. Tímabili síaukinna viðskipta lauk því á árinu 2016, í bili a.m.k.
Á tímabilinu frá september fram í miðjan desember voru viðskipti með nýtt húsnæði í fjölbýli einungis um 10% af viðskiptum. Nýjar íbúðir sem seldar voru á þessu tímabili voru að jafnaði um 6% stærri en þær eldri og um 19% dýrari, ef tekið er mið af fermetraverði. Það kemur ekki á óvart að fermetraverð á nýjum í búðum sé mun hærra en á þeim eldri, enda oft um að ræða nýjar íbúðir inni í grónum hverfum.
Á síðustu misserum hafa tveir meginþættir togast á sem áhrifaþættir verðbólgu, fasteignaverð og styrking gengis. Hefði fasteignaverð ekki hækkað með viðlíka hætti og raunin var hefði mælst verðhjöðnun hér á landi í nokkurn tíma. Verðtölurnar frá því í nóvember snúa þessari þróun algerlega við þar sem fasteignaverðið mun nú draga verðlag og þar með verðbólgu niður á við.
Eins og alltaf er varasamt að horfa mjög mikið á niðurstöðu einstakra mánaða við mat á verðþróun á fasteignamarkaði. Þróun síðustu mánaða bendir hins vegar eindregið til þess að kaflaskil hafi orðið á markaðnum á höfuðborgarsvæðinu.
