Hvað þarf að hafa í huga við fyrstu fast­eigna­kaup?

Kaup á fyrstu fasteign eru mikil tímamót í lífi okkar flestra. Kaupin geta verið vandasöm og þau geta valdið verulegu stressi, enda er yfirleitt um að ræða mestu fjárfestingu sem við ráðumst í. Gott er að brynja sig með upplýsingum og skoða eftirfarandi atriði áður en haldið er af stað.
28. apríl 2021

Góður undirbúningur er nauðsynlegur. Á netinu eru ýmsar upplýsingar en það er líka gott að leita ráða hjá fjölskyldu og vinum, hjá fasteignasölum og ráðgjöfum banka eða annarra fjármálastofnanna. Ef þú þekkir einhvern sem þú getur treyst og sem hefur reynslu af fasteignakaupum getur verið gott að fá viðkomandi til að fylgjast með öllu ferlinu.

Hvað má íbúðin kosta?

Þú þarft að vita hvað þú ræður við að borga mikið af íbúðaláninu á mánuði. Fyrsta skrefið er því oft að reikna út greiðslugetu, þ.e. hvað þú getur greitt mánaðarlega af íbúðalánum miðað við tekjur. Hér á vefnum getur þú áætlað greiðslugetu þína á fljótlegan hátt án þess að ljúka formlegu greiðslumati. Einnig er hægt að sækja um greiðslumat sem gefur nákvæmari mynd af greiðslugetu þinni og því hversu hátt lán þú getur tekið. 

Það er samt ekki endilega góð hugmynd að nýta allt svigrúmið sem greiðslumatið gefur þér. Þú þarft í það minnsta að gera ráð fyrir útgjöldum vegna viðhalds, hita og rafmagns. Þú þarft líka að hafa svigrúm til að takast á við tímabundið tekjufall eða óvænt útgjöld. Þú vilt líka geta leyft þér fleira en að kaupa mat og borga af lánum.

Hvað þarf ég að eiga mikið?

Það er misjafnt hvað lánastofnarnir lána fyrir stórum hluta kaupverðs. Landsbankinn lánar fyrir allt að 85% af kaupverði íbúðarhúsnæðis en þú þarft að eiga fyrir 15% af kaupverðinu. Hlutdeildarlán Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar geta nýst þeim sem ekki eiga fyrir svo stórum hluta kaupverðsins. Nánari upplýsingar um hlutdeildarlánin má nálgast á vefnum www.hlutdeildarlan.is.

Séreignarsparnaður kemur sér vel

Ef þú ert að kaupa þína fyrstu íbúð áttu rétt á að nota séreignarsparnaðinn þinn við kaupin. Útborgun á séreignarsparnaði til kaupa á fyrstu íbúð er skattfrjáls. Þær tekjur sem þú leggur inn á séreignarsparnaðinn, auk mótframlags vinnuveitanda, bera því engan skatt ef þú notar sparnaðinn í þessum tilgangi. Það er því alveg ljóst að langhagstæðasta leiðin til að safna sér fyrir fyrstu eign er að skrá sig í séreignarsparnað.

Gott lánshæfi er líka mikilvægt

Í greiðslumatinu er líka litið til þess hvort þú sért með gott lánshæfi. Ef þú ert í skilum með önnur lán og borgar reikninga á réttum tíma hefur það góð áhrif á lánshæfið. Hófleg skuldsetning hefur líka jákvæð áhrif á matið, sem og sparnaður.

Hvernig lán á ég að taka?

Það getur verið snúið að ákveða hvernig lán er best að taka. Við mælum með að þú farir vel og vandlega yfir mismunandi möguleika. Í þessum efnum er gott að leita ráðgjafar hjá bönkum eða öðrum lánveitendum.

Segja má að um tvær lánategundir sé að ræða, verðtryggð lán og óverðtryggð lán. Síðan er hægt að velja hvort þau beri fasta eða breytilega vexti og hversu langur lánstíminn á að vera. Þú getur líka valið blandaða leið, þ.e. skipt lánsfjárhæðinni á milli ólíkra lánstegunda. Það er mjög einfalt að bera saman ólíka kosti í reiknivélum sem flestir lánveitendur bjóða upp á.

Eftir því sem lánstíminn er styttri eru mánaðarlegar greiðslur hærri. Styttri lánstími veldur því líka að þú eignast íbúðina þína hraðar (sem skiptir t.d. máli þegar þú vilt stækka við þig) og heildargreiðslan af láninu verður lægri.

Fjölskylda við matarborð

Óverðtryggt eða verðtryggt?

Í sjálfu sér er ekki hægt að svara því hvort hagstæðara sé að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán fyrr en að lánstíma liðnum, því misjafnt er milli ára hvort lánsformið er hagstæðara. Hið sama má í raun segja um fasta vexti eða breytilega vexti. Fjallað er um muninn á óverðtryggðum og verðtryggðum lánum í annarri fræðslugrein hér á vefnum. Hér skiptir miklu máli að kynna sér málið vel og leita ráðgjafar.

Gerðu ráð fyrir aukakostnaði

Fasteignakaupum fylgir oftast ýmiskonar kostnaður. Það þarf að mála og dytta að hér að þar; það þarf stóla, borð, þvottavél, kæliskáp og kannski eitthvað fleira. Þegar þetta er tekið saman safnast fljótt upp nokkuð há fjárhæð sem þarf að gera ráð fyrir.

Lánsloforð liðkar fyrir

Þegar þú hefur lokið greiðslumati og jafnvel fengið lánsloforð frá banka eða öðrum lánveitanda getur þú gert tilboð í fasteign án fyrirvara um fjármögnun. Það getur liðkað fyrir viðskiptunum og bætir mögulega samningsstöðu þína sem kaupanda.

Fyrirvari um ástandsskoðun getur borgað sig

Þegar þú gerir tilboð í fasteign mælum við með að þú gerir fyrirvara um ástandsskoðun. Í ástandsskoðun er kannað hvort fasteignin búi mögulega yfir göllum sem þér – eða seljandanum – hafa yfirsést. Svona gallar geta verið mjög alvarlegir og kostnaður getur lent á þér.

Greiða kaupverðið sem næst afhendingu

Við uppsetningu kauptilboðs sem unnið er með fasteignasalanum er gott að huga að því hvernig peningum og lánum er ráðstafað við kaupin. Ef það er mögulegt er best að haga því þannig að þú greiðir fyrir íbúðina sem næst afhendingu. Fasteignasalinn sér síðan yfirleitt um þinglýsingu og frágang skjala sem tengjast viðskiptunum og innheimtir fyrir það þóknun. Eftir þinglýsingu eru lánaskjöl send aftur til bankans. Þegar búið er að ráðstafa lánunum til seljandans eða samkvæmt fyrirmælum sem koma fram í kaupskjölum þá verða þau sýnileg í netbankanum. Frá og með þessum degi byrjar lánið að safna vöxtum.

Fylgstu með lánakjörum

Við mælum með að þú fylgist vel með og kannir reglulega hvort þú getir mögulega fengið betri vaxtakjör. Það er einfalt að endurfjármagna og „tímakaupið“ sem þú nærð þér í við að endurfjármagna á betri kjörum getur verið mjög hátt. Mundu því eftir lánunum, það getur margborgað sig!

Hvað er að gerast á fasteignamarkaði?

Hagfræðideild Landsbankans fylgist náið með þróuninni á fasteignamarkaði og birtir reglulega greiningar á markaðnum, stöðu og horfum. Fylgstu með hér á vefnum.

Höfundur er sérfræðingur hjá viðskiptalausnum einstaklinga hjá Landsbankanum.

Þú gætir einnig haft áhuga á
Íbúðir
23. feb. 2021

Hvort borgar sig að leigja eða kaupa?

Ég hef nokkrum sinnum áður skrifað greinar hér á vefinn um þessa spurningu. Alltaf hefur niðurstaðan verið sú að það hafi verið hagstæðara að kaupa en leigja. Á árinu 2020 þróaðist kaup- og leiguverð með misjöfnum hætti hér á landi. Kaupverð hækkaði töluvert en leiguverð lækkaði. Það er því tímabært að rifja þessa umfjöllun upp miðað við nýjustu tölur.
28. des. 2020

Ert þú að hefja framkvæmdir?

Hvort sem þú ætlar að stækka pallinn, setja kvistglugga á risið, byggja sumarhús eða jafnvel nýtt íbúðarhús er fyrsta skrefið að gera raunhæfa verk- og kostnaðaráætlun.
Fjölskylda heima í stofu
20. maí 2020

Er endurfjármögnun skynsamlegur kostur fyrir mig?

Margir geta haft hag af því að endurfjármagna lánin en ýmislegt þarf að hafa í huga þegar endurfjármögnun er skoðuð.
Fjölbýlishús
19. okt. 2018

Hvort er hagstæðara að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán?

Flest þeirra sem taka fasteignalán eða eru að hugsa um að endurfjármagna eldri lán velta því fyrir sér hvort hagstæðara sé að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán.
Kranar á byggingarsvæði
11. okt. 2018

Hvað þarftu til að kaupa fyrstu íbúðina?

Skortur er á íbúðum fyrir ungt fólk á viðráðanlegu verði. Fasteignaverð hefur stórhækkað og kaupendur að fyrstu íbúð þurfa annað hvort að eiga nokkrar milljónir króna í sparifé eða fá hjálp frá fjölskyldu eða öðrum til að geta keypt íbúð.
Hafnarfjörður
4. sept. 2018

Hvernig get ég stuðlað að góðu lánshæfismati?

Áður en einstaklingar geta tekið lán þarf að liggja fyrir lánshæfismat sem segir til um hvort og hversu líklegt það er að þeir lendi í vanskilum í náinni framtíð. En hvernig má stuðla að góðu lánshæfismati?
Vefkökur

Með því að smella á “Leyfa allar” samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur