Ætti ég að festa vext­ina á íbúðalán­inu mínu?

Seðlabankinn hefur tvívegis á árinu 2021 hækkað stýrivexti, samtals um 0,5 prósentustig. Í kjölfarið hafa skapast umræður um hvort fólk sem er með lán með breytilegum vöxtum ætti að festa vextina. Eins og í flestu í lífinu er að mörgu að huga í þessum efnum.
Fasteignir
27. ágúst 2021

Breytilegir vextir geta breyst eða sveiflast í takt við vaxtabreytingar Seðlabankans og önnur fjármögnunarkjör lánveitenda sem yfirleitt eru bankar eða lífeyrissjóðir. Fastir vextir eru á hinn bóginn fastir í tiltekinn tíma, yfirleitt annað hvort í 3 eða 5 ár. Breytilegir vextir eru í dag lægri en fastir vextir og sé vaxtastigið stöðugt eða ef vextir fara lækkandi er yfirleitt hagstæðara að vera með lán á breytilegum vöxtum. Á hinn bóginn er sá möguleiki fyrir hendi að breytilegir vextir hækki, í fyrirsjáanlegri framtíð, umfram þá föstu vexti sem eru nú og þá hefði mögulega verið hagstæðara að festa vextina.

Afborganir hækka við að festa vexti

Þegar þessi grein er skrifuð (og uppfærð í september 2021) er töluverður munur á breytilegum vöxtum og föstum vöxtum. Breytilegir vextir á nýju óverðtryggðu íbúðaláni hjá Landsbankanum eru t.d. 3,65% en fastir vextir á óverðtryggðum lánum eru 4,20-4,80%, eftir því hversu hátt veðhlutfall lánsins er og hvort vextirnir eru festir í 3 eða 5 ár. Eins og sést í töflunni hér fyrir neðan hækka mánaðarlegar afborganir töluvert við að fara úr breytilegum vöxtum yfir í fasta vexti, eða um á bilinu 10.000-22.000 kr. á mánuði, sé miðað við 30 milljón króna húsnæðislán. Þetta eru töluverðir fjármunir og því rétt að taka yfirvegaða ákvörðun. Sumir lántakendur ákveða líka að vera með tvö lán, annað með fasta vexti og hitt með breytilega vexti, og dreifa þannig áhættunni.

Óverðtryggt íbúðalán að fjárhæð 30 milljónir, jafnar greiðslur, lánstími 40 ár*

50% veðhlutfall Breytilegir vextir Fastir vextir 3 ár Fastir vextir 5 ár
Vextir 3,65% 4,20% 4,60%
Mánaðarleg afborgun 119.051 kr. 129.259 kr. 136.923 kr.
Hækkun úr breytilegum vöxtum - 10.208 kr. 17.872 kr.
Hækkun á vöxtum - 0,55% 0,95%
       
70% veðhlutfall      
Vextir 3,65% 4,40% 4,80%
Mánaðarleg afborgun 119.051 kr. 133.067 kr. 140.828 kr.
Hækkun úr breytilegum vöxtum - 14.016 kr. 21.777 kr.
Hækkun á vöxtum - 0,75% 1,55%

*Nýtt íbúðalán, miðað við vaxtatöflu bankans 1. september 2021

Er líklegt að vextir muni hækka?

Þegar þú leggur mat á hvort rétt sé að festa vextina þarftu m.a. að meta hvort líklegt sé að breytilegir vextir hækki umfram þá föstu vexti sem eru í boði núna. Um þetta er auðvitað erfitt að spá og sitt sýnist hverjum. Í þessari grein verður ekki gerð tilraun til að spá fyrir um þetta en ég mæli með að þú fylgist vel með fréttum, ræðir við bankann þinn og kannir hvað Seðlabankinn og greiningardeildir bankanna og fleiri segja um líklega vaxtaþróun. Hér má nefna að í þjóðhags- og verðbólguspá Hagfræðideildar Landsbankans, sem kom út 18. maí 2021, var því spáð að meginvextir (stýrivextir) Seðlabankans myndu hækka í 1,5% í árslok 2021, í 2,5% árið 2022 og verði 2,75% í lok árs 2023 (þann 25. ágúst 2021 hækkuðu meginvextir Seðlabankans í 1,25%, úr 1,00%). Hafa verður í huga að þetta er auðvitað bara spá og óvíst að hún rætist.

Þegar Seðlabankinn breytir meginvöxtum fylgja lánveitendur yfirleitt í kjölfarið. Sem dæmi má nefna þá hækkaði Seðlabankinn  meginvexti sína um 0,25 prósentustig þann 19. maí 2021. Þann 31. maí hækkaði Landsbankinn breytilega vexti á óverðtryggðum íbúðalánum um 0,15 prósentustig en fastir vextir á óverðtryggðum íbúðalánum breyttust ekki. Rúmlega mánuði síðar, 7. júlí, var tilkynnt að fastir vextir á nýjum íbúðalánum myndu hækka um 0,10 til 0,15 prósentustig daginn eftir. Breytinguna mátti fyrst og fremst rekja til breytinga á ávöxtunarkröfu sértryggðra skuldabréfa útgefnum af Landsbankanum.

Seðlabankinn hækkaði aftur meginvexti sína um 0,25 prósentustig þann 25. ágúst 2021. Einni viku síðar voru breytilegir vextir á óverðtryggðum íbúðalánum Landsbankans hækkaðir um 0,20 prósentustig en fastir íbúðalánavextir breyttust ekki.

Athugið að þetta er aðeins nefnt sem eitt dæmi og segir ekki til um breytingar í framtíðinni.

Upplýsingar um þróun breytilegra vaxta Landsbankans.

En er hægt að fá svar við spurningunni: Á ég að festa vextina?

Það er ekki hægt að veita eitt rétt svar við spurningunni um hvort fólk eigi að festa vexti. Ákvörðunin byggir á mörgum ólíkum forsendum og það er ekkert víst að það sem hentar einum lántaka henti öðrum. Fólk með háar tekjur miðað við útgjöld á t.d. auðveldara með að takast á við sveiflur í útgjöldum en fólk sem er með lágar tekjur miðað við útgjöld. Sumum getur þótt betra að vita að greiðslubyrðin muni ekki hækka umfram tiltekna fjárhæð (með því að festa vexti) en öðrum finnst allt í lagi að taka áhættuna. Þeim sem vilja minnka áhættu og draga úr óvissu getur einfaldlega liðið betur með að festa vexti – þótt að mögulega muni þau borga örlítið meira þegar upp er staðið.

Hvernig sæki ég um að festa vextina?

Mjög einfalt er að sækja um að festa vextina, a.m.k. í tilfelli Landsbankans. Ef þú ert með íbúðalán með breytilegum vöxtum ýtir þú bara á einn hnapp í Landsbankaappinu. Þú finnur hann undir íbúðalán og á honum stendur „Festa vexti“. Í kjölfarið höfum við samband til að ganga frá umsókninni. Þú getur líka sent okkur póst eða haft samband í vefspjallinu á vefnum okkar. Kjörin á láninu miðast við það sem er í gildi daginn sem þú óskar eftir að festa vextina. Tekið er 10.000 króna gjald fyrir að festa vextina (kostnaður við skilmálabreytingu) auk þess sem sýslumaður tekur 2.500 kr. gjald fyrir þinglýsingu.

Festa vexti í appi: Skjáskot

Get ég breytt aftur úr föstum vöxtum yfir í breytilega vexti?

Ef þú festir vextina en vilt síðan færa þig aftur yfir í breytilega vexti, þá gætir þú þurft að greiða uppgreiðslugjald af láninu. Ef vextirnir sem eru í boði þegar þú vilt breyta eru jafnháir eða hærri en föstu vextirnir á láninu þínu, þarftu ekki að greiða uppgreiðslugjald. Ef föstu vextirnir sem eru í boði þegar þú vilt breyta eru lægri getur þú á hinn bóginn þurft að greiða uppgreiðslugjald. Uppgreiðslugjaldið getur þó aldrei orðið hærri en 0,2% af heildarfjárhæð lánsins fyrir hvert ár sem eftir er af fastvaxtatímanum.

Ef þú vilt borga inn á lánið þitt getur þú greitt allt að einni milljón króna inn á höfuðstól íbúðaláns með fasta vexti án þess að greiða uppgreiðslugjald. Hjón og aðrir sem uppfylla skilyrði samsköttunar geta ráðstafað allt að 750.000 kr. á ári úr séreignarsparnaði til greiðslu inn á íbúðalán og einstaklingar geta ráðstafað allt að 500.000 kr. Ef þú vilt borga meira en eina milljón inn á íbúðalán, en hefur um leið áhuga á að festa vextina, getur þú t.d. ákveðið að skipta láninu í tvennt og hafa annað með föstum vöxtum en hitt með breytilegum vöxtum. Þá getur þú ráðstafað séreignarsparnaðinum og öðrum greiðslum inn á lánið sem ber breytilega vexti og þarft ekki að greiða uppgreiðslugjald.

Að lokum minni ég á að þú getur pantað tíma í íbúðalánaráðgjöf hjá Landsbankanum á vefnum, haft samband í gegnum síma, tölvupóst eða netspjall og fengið frekari upplýsingar á vef bankans.

Höfundur er sérfræðingur í Viðskiptalausnum einstaklinga hjá Landsbankanum.

Greinin var uppfærð þann 7. september 2021.

Þú gætir einnig haft áhuga á
28. apríl 2021

Hvað þarf að hafa í huga við fyrstu fasteignakaup?

Kaup á fyrstu fasteign eru mikil tímamót í lífi okkar flestra. Kaupin geta verið vandasöm og þau geta valdið verulegu stressi, enda er yfirleitt um að ræða mestu fjárfestingu sem við ráðumst í. Gott er að brynja sig með upplýsingum og skoða eftirfarandi atriði áður en haldið er af stað.
Íbúðir
23. feb. 2021

Hvort borgar sig að leigja eða kaupa?

Ég hef nokkrum sinnum áður skrifað greinar hér á vefinn um þessa spurningu. Alltaf hefur niðurstaðan verið sú að það hafi verið hagstæðara að kaupa en leigja. Á árinu 2020 þróaðist kaup- og leiguverð með misjöfnum hætti hér á landi. Kaupverð hækkaði töluvert en leiguverð lækkaði. Það er því tímabært að rifja þessa umfjöllun upp miðað við nýjustu tölur.
28. des. 2020

Ert þú að hefja framkvæmdir?

Hvort sem þú ætlar að stækka pallinn, setja kvistglugga á risið, byggja sumarhús eða jafnvel nýtt íbúðarhús er fyrsta skrefið að gera raunhæfa verk- og kostnaðaráætlun.
Viðhald íbúðahúsnæðis
6. júlí 2020

Hvort borgar sig að leigja eða kaupa?

Stundum eru notaðar einfaldar aðferðir til þess að meta hvort hagstæðara sé að leigja eða kaupa húsnæði. Þá er markaðsverði eignarinnar oft stillt upp á móti ársleigu reiknað á fermetra.
Fjölskylda heima í stofu
20. maí 2020

Er endurfjármögnun skynsamlegur kostur fyrir mig?

Margir geta haft hag af því að endurfjármagna lánin en ýmislegt þarf að hafa í huga þegar endurfjármögnun er skoðuð.
fjölskylda
16. nóv. 2018

Séreignarsparnaður notaður til að spara fyrir fyrstu íbúð

Ein hagstæðasta leiðin til að spara fyrir útborgun fyrir fyrstu íbúð er að skrá sig í séreignarsparnað því slíkan sparnað er hægt að nota skattfrjálst til útborgunar.
Fjölbýlishús
19. okt. 2018

Hvort er hagstæðara að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán?

Flest þeirra sem taka fasteignalán eða eru að hugsa um að endurfjármagna eldri lán velta því fyrir sér hvort hagstæðara sé að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán.
Stúdentagarðar
12. okt. 2018

Að leigja eða kaupa - hvort er betra?

Kannanir sýna að nær allir vilja eiga þak yfir höfuðið en flestir sem eru á leigumarkaði segjast vera þar af illri nauðsyn. En hvort borgar sig betur, að kaupa eða leigja?
Kranar á byggingarsvæði
11. okt. 2018

Hvað þarftu til að kaupa fyrstu íbúðina?

Skortur er á íbúðum fyrir ungt fólk á viðráðanlegu verði. Fasteignaverð hefur stórhækkað og kaupendur að fyrstu íbúð þurfa annað hvort að eiga nokkrar milljónir króna í sparifé eða fá hjálp frá fjölskyldu eða öðrum til að geta keypt íbúð.
Blokkir í Skuggahverfi
20. jan. 2017

Miklu munar á leiguverði eftir hverfum og landshlutum

Þjóðskrá Íslands sendir mánaðarlega út upplýsingar um leiguverð sem eru byggðar á þinglýstum leigusamningum um húsaleigu. Niðurstaðan er sýnd sem leiga á hvern fermetra fyrir tveggja, þriggja og fjögurra til fimm herbergja íbúðir víða um land.
Vefkökur

Með því að smella á “Leyfa allar” samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur