Ætti ég að borga inn á íbúðalán­ið mitt?

Það er hagkvæmt að nota séreignarsparnað og sparifé til að greiða aukalega inn á íbúðalán og þannig lækka skuldir og létta á afborgunum. Við þurfum samt að hafa í huga að það er mikilvægt að eiga varasjóð, sem ekki er bundinn í fasteigninni, til að geta tekist á við óvænt útgjöld.
10. desember 2021

Með því að greiða inn á íbúðalánið lækkar þú skuldirnar, léttir á afborgunum lána og eykur líkurnar á að verða skuldlaus fyrr á lífsleiðinni. Lægri skuldir þýða líka að þú hefur meira svigrúm til byggja upp sparnað og til að gera eitthvað sem þér þykir skemmtilegt.

Einfalt og hagkvæmt að nota séreignarsparnaðinn

Hagkvæmasta leiðin til að greiða inn á íbúðalán er að nota til þess séreignarsparnað. Hjón og sambúðarfólk (og aðrir sem greiða skatt sameiginlega). geta ráðstafað saman allt að 750.000 krónum á ári úr séreignarsparnaði til greiðslu inn á íbúðalán. Einstaklingar geta ráðstafað allt að 500.000 krónum. Það sem er einstakt við þessa leið er að greiðslurnar eru skattfrjálsar og greiðast beint inn á lánið. Nánari upplýsingar og umsókn um ráðstöfun á séreignarsparnaði má finna á vef ríkisskattstjóra.

Hver eru áhrifin af því að ráðstafa sparnaði inn á höfuðstól lána?

Með því að greiða inn á íbúðalán lækkar þú höfuðstólinn (það sem eftir er af láninu) og þar með þá fjárhæð sem ber vexti. Þar með eykst líka eigið fé þitt í íbúðinni.

Fastir vextir á óverðtryggðu íbúðaláni til 3-5 ára fara lækkandi eftir því sem þú skuldar minna í íbúðinni. Ef þú skuldar t.d. minna en 50%, miðað við fasteignamat, eru lægstu fastir vextir á óverðtryggðu íbúðaláni nú 4,65% (3 ára lán). Hér verður tekið dæmi um 35 milljóna króna óverðtryggt lán með föstum vöxtum, 5,15%, til 5 ára. Lánstíminn er 35 ár á jöfnum greiðslum. Fyrsti gjalddagi af láninu var 1. september 2019 og var fyrsta afborgun 180.123 krónur.

Lántakar eru í sambúð, nýttu sér séreignarsparnaðinn til að greiða inn á lánið í tvö ár og greiddu þannig samtals 1,5 milljónir inn á lánið. Einnig greiddi parið aukalega inn á lánið þegar færi gafst, samtals 700.000 krónur. Heildar umframgreiðsla inn á lánið var því 2,2 milljónir.

Eftirstöðvar lánsins tveimur árum síðar eru 32.037.947 krónur. Vegna þess að lántakar greiddu inn á lánið var afborgunin þann 1. september 2021 168.667 krónur, um 11.500 krónum lægri en hún var sama dag árið 2019. Á þessum tveimur árum hafa sparast 94.465 krónur í vaxtagreiðslur. Ef parið heldur áfram að nýta sér séreignarsparnaðinn halda höfuðstóllinn og vaxtagreiðslurnar áfram að lækka.

Milljónasparnaður á líftíma lánsins

Það er erfitt og jafnvel ómögulegt að segja til um hver heildarsparnaðurinn af því að greiða inn á lánið verður, enda öruggt mál að vextirnir munu breytast á lánstímanum. Til að gefa einhverja hugmynd um heildarsparnaðinn er hér miðað við sama vaxtastig (5,15%) það sem eftir er af lánstímanum, eða í 33 ár. Þá myndi heildarendurgreiðslan lækka um 3,3 milljónir króna. Með því að borga 2,2 milljónir inn á lánið á þessum tveimur árum – að stærstum hluta skattfrjálst í gegnum séreignarsparnaðinn – er parið því að spara sér 3,3 milljónir í vaxtagreiðslur á líftíma lánsins.

Er skynsamlegt að ráðstafa öllum sparnaði inn á lánin?

Þótt það sé hagkvæmt að greiða aukalega inn á íbúðalán mælum við almennt ekki með að fólk ráðstafi öllum sínum sparnaði inn á lán - en þetta segjum við með þeim fyrirvara að aðstæður fólks eru misjafnar og hið sama gildir ekki fyrir alla. Sumir vilja e.t.v. frekar nýta sparnaðinn sinn til að kaupa í sjóðum, kaupa hlutabréf, á bankareikningum eða með öðrum hætti. Þá verður að hafa í huga að allir geta lent í óvæntum áföllum, s.s. atvinnumissi eða alvarlegum veikindum, sem valda því að tekjur lækka verulega. Stundum þarf fólk líka að takast á við veruleg og óvænt útgjöld. Við slíkar aðstæður er ekki víst að fólk geti nýtt sér þann sparnað sem það hefur bundið í fasteigninni.

Til að fá lán út á fasteign þarf að standast greiðslumat

Ef þú þarft að sækja í það eigið fé sem þú átt í fasteigninni, getur þú t.d. gert það með því að taka viðbótarlán út á fasteignina. En til að fá íbúðalán þarftu samkvæmt lögum að standast greiðslumat. Ef tekjurnar þínar hafa lækkað verulega, t.d. vegna atvinnumissis, er ekki víst að það takist. Þú gætir því lent í þeirri stöðu að eiga mikinn sparnað bundinn í fasteign, m.a. vegna þess að þú hefur greitt aukalega inn á lánið, en geta aðeins nálgast þennan sparnað með því að selja eignina.

Hvað er hæfilegur varasjóður?

Það eru skiptar skoðanir á því hversu háan varasjóð fólk þarf að eiga. Eitt viðmið er að eiga sem nemur þreföldum mánaðarlaunum. Þá er horft til þess að ef þú missir vinnuna hafir þú ráðrúm og tíma til leitar að nýrri vinnu, án þess að heimilisfjármálin fari í uppnám. Öðrum finnst nægja að eiga sem nemur ráðstöfunartekjum fyrir einn mánuð.

Getur uppgreiðslukostnaður haft áhrif á innborganir þar sem lánið er með föstum vöxtum?

Lán sem er með breytilegum vöxtum ber ekki uppgreiðslugjald. Ef lánið er með föstum vöxtum getur þú þurft að borga uppgreiðslugjald, en bara ef fastir vextir á sambærilegu láni eru lægri en á láninu þínu. Dæmið hér til hliðar skýrir þetta nánar.

Uppgreiðslugjaldið getur þó aldrei orðið hærra en 0,2% fyrir hvert ár sem eftir er af fastvaxtatímabilinu (vextirnir eru festir í 3 eða 5 ár). Þá má greiða allt að 1 milljón inn á höfuðstól fyrir hverja 12 mánuði án uppgreiðslugjalds. Gefum okkur að 2 milljónir séu greiddar inn á lánið þegar fjögur ár eru eftir af fastvaxtatímanum. Gjaldið er þá að hámarki 16.000 krónur. Ef tvö ár eru eftir af lánstímanum verður gjaldið að hámarki 8.000 krónur.

Ef þú vilt borga meira en 1 milljón inn á íbúðalán, en um leið vera með fasta vexti, getur þú t.d. ákveðið að vera með tvö lán, annað með föstum vöxtum en hitt með breytilegum vöxtum. Síðan ráðstafar þú séreignarsparnaðinum og öðrum greiðslum inn á lánið sem ber breytilega vexti og sleppur þannig við uppgreiðslugjald.

Viltu fá ráðgjöf?

Aðstæður fólks eru misjafnar og markmið þeirra ólík. Hvort sem fólk er að spá í lán eða sparnað, getur verði gott að fá ráðgjöf í bankanum þínum.

Panta tíma í ráðgjöf

Höfundur er sérfræðingur í Viðskiptalausnum einstaklinga hjá Landsbankanum.

Þú gætir einnig haft áhuga á
Fasteignir
1. júlí 2022

Ætti ég að festa vextina á íbúðaláninu mínu?

Seðlabankinn hefur frá árinu 2021 hækkað stýrivexti, úr 0,75% í 4,75%. Þegar vextir hækka skapast umræður um hvort fólk sem er með lán með breytilegum vöxtum ætti að festa vextina. Eins og í flestu í lífinu er að mörgu að huga í þessum efnum.
30. júní 2022

Hvaða áhrif hafa vaxtahækkanir á lánin mín?

Hærri stýrivextir leiða til þess að vextir og mánaðarleg greiðslubyrði á lánum sem eru með breytilega vexti hækka. Þetta á meðal annars við um neytendalán á borð við yfirdrátt og greiðsludreifingu á kreditkortum en mestu munar þó yfirleitt um íbúðalánin.
28. apríl 2021

Hvað þarf að hafa í huga við fyrstu fasteignakaup?

Kaup á fyrstu fasteign eru mikil tímamót í lífi okkar flestra. Kaupin geta verið vandasöm og þau geta valdið verulegu stressi, enda er yfirleitt um að ræða mestu fjárfestingu sem við ráðumst í. Gott er að brynja sig með upplýsingum og skoða eftirfarandi atriði áður en haldið er af stað.
Íbúðir
23. feb. 2021

Hvort borgar sig að leigja eða kaupa?

Ég hef nokkrum sinnum áður skrifað greinar hér á vefinn um þessa spurningu. Alltaf hefur niðurstaðan verið sú að það hafi verið hagstæðara að kaupa en leigja. Á árinu 2020 þróaðist kaup- og leiguverð með misjöfnum hætti hér á landi. Kaupverð hækkaði töluvert en leiguverð lækkaði. Það er því tímabært að rifja þessa umfjöllun upp miðað við nýjustu tölur.
28. des. 2020

Ert þú að hefja framkvæmdir?

Hvort sem þú ætlar að stækka pallinn, setja kvistglugga á risið, byggja sumarhús eða jafnvel nýtt íbúðarhús er fyrsta skrefið að gera raunhæfa verk- og kostnaðaráætlun.
Viðhald íbúðahúsnæðis
6. júlí 2020

Hvort borgar sig að leigja eða kaupa?

Stundum eru notaðar einfaldar aðferðir til þess að meta hvort hagstæðara sé að leigja eða kaupa húsnæði. Þá er markaðsverði eignarinnar oft stillt upp á móti ársleigu reiknað á fermetra.
Fjölskylda heima í stofu
20. maí 2020

Er endurfjármögnun skynsamlegur kostur fyrir mig?

Margir geta haft hag af því að endurfjármagna lánin en ýmislegt þarf að hafa í huga þegar endurfjármögnun er skoðuð.
fjölskylda
16. nóv. 2018

Séreignarsparnaður notaður til að spara fyrir fyrstu íbúð

Ein hagstæðasta leiðin til að spara fyrir útborgun fyrir fyrstu íbúð er að skrá sig í séreignarsparnað því slíkan sparnað er hægt að nota skattfrjálst til útborgunar.
Fjölbýlishús
19. okt. 2018

Hvort er hagstæðara að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán?

Flest þeirra sem taka fasteignalán eða eru að hugsa um að endurfjármagna eldri lán velta því fyrir sér hvort hagstæðara sé að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán.
Stúdentagarðar
12. okt. 2018

Að leigja eða kaupa - hvort er betra?

Kannanir sýna að nær allir vilja eiga þak yfir höfuðið en flestir sem eru á leigumarkaði segjast vera þar af illri nauðsyn. En hvort borgar sig betur, að kaupa eða leigja?
Vefkökur

Með því að smella á “Leyfa allar” samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur