Að leigja eða kaupa - hvort er betra?

Kannanir sýna að nær allir vilja eiga þak yfir höfuðið en flestir sem eru á leigumarkaði segjast vera þar af illri nauðsyn. En hvort borgar sig betur, að kaupa eða leigja?
Stúdentagarðar
12. október 2018

Eins og fjallað er um í annarri grein hér á Umræðunni er álíka dýrt að greiða af lánum af íbúð í minni kantinum í Reykjavík og að leigja tveggja herbergja íbúð í sömu borg. Miðað við dæmið sem þar var tekið eru afborganir af íbúðinni um 150 þúsund krónur á mánuði en leigan er að meðaltali 156 þúsund krónur, samkvæmt opinberum tölum um leiguverð.

Auðvitað er sagan þar með ekki öll sögð. Eigandi íbúðar þarf að greiða ýmsan annan kostnað, s.s. fasteignagjöld og þarf að standa straum af viðhaldi. Og í mörgum tilvikum fá leigjendur húsaleigubætur sem lækkar hreinan leigukostnað.

Kaupverð hækkað umfram leiguverð

Leiguverð og kaupverð íbúða fylgdi nokkuð lengi sömu þróun. Síðustu ár hefur heldur dregið sundur með þessum stærðum. Á tímabili hækkaði kaupverð íbúða mun meira en leiguverð og sá munur hefur haldist.

Margir þættir koma til álita þegar fólk bera saman kosti þess að leigja eða kaupa. Íbúðakaup eru hin hefðbundna leið Íslendingsins. Nær allir vilja eiga þak yfir höfuðið. Margoft hefur komir fram í könnunum að fólk segist vera á leigumarkaði af illri nauðsyn. Fram til þessa hafa leigusalar mestmegnis verið einstaklingar og töluverð umræða verið um að leigjendur búi við óöryggi og ótryggan leigutíma. Mikil breyting hefur orðið á þessu síðustu ár með tilkomu leigufélaga. Í auknum mæli getur fólk verið öruggt um að leigusamningum verði ekki sagt upp með stuttum fyrirvara svo lengi sem það stendur við sitt. Öryggisþátturinn ætti því að skipta minna máli nú en áður.

Eignamyndun getur verið hæg

Kaupi fólk húsnæði með löngum jafngreiðslulánum verður eignamyndun mjög hæg. Í slíkum tilvikum lítur fólk á lægri greiðslubyrði í upphafi og velur sér lánsform á þeim grunni. Sé ekki borgað aukalega inn á slík lán má segja að fólk sé að leigja hjá viðkomandi lánastofnun fyrstu 10-15 árin og eignast tiltölulega lítið í íbúðinni. Fólk er hins vegar formlegur eigandi íbúðarinnar og ræður öllu um hana svo lengi sem staðið er í skilum.

Þumalputtareglur

Stundum er notuð einföld regla um hvað sé skynsamlegt að gera. Þá er markaðsverð eignar borið saman við ársleigu af samsvarandi eign, t.d. má skoða kaupverð á fermetra á móti ársleigu á fermetra. Ein af þumalputtareglunum sem gildir um kosti eða galla íbúðarkaupa er eftirfarandi: Sé hlutfallið á milli kaupverðs á fermetra á móti ársleigu á fermetra undir 15 er hagstæðara að kaupa. Sé hlutfallið 16-20 eigi að kaupa ef áætlað er að eiga íbúðina í langan tíma. Sé hlutfallið yfir 20 sé hins vegar hagstæðast að leigja.

Í dæminu sem var tekið hér að ofan var kaupverð eignarinnar 34 milljónir króna. Leiguverð fyrir sambærilega íbúð var 156 þúsund krónur á mánuði, eða um 1,9 milljón króna á ári. [Kaup á fermetra/árleigu á fermetra = 156.152/28.788=18]. Þetta hlutfall, 18, ætti að fá okkur til að hallast frekar að því að leigja fremur en að kaupa.

En þetta er auðvitað bara þumalputtaregla. Fleira þarf að hafa í huga.

Ef teknar eru saman opinberar tölur um kaup- og leiguverð íbúða yfir lengri tíma fæst töluvert önnur mynd. Taka þarf fram að þessar tölur eru alls ekki nákvæmar og því ekki um örugg vísindi að ræða. Seinni hluta tímabilsins frá 1997 til 2018 byggja tölurnar á breytingum á vísitölum leiguverðs og kaupverðs þannig að treysta má breytingum mun betur. Ef þessi þumalputtaregla er skoðuð fyrir lengra tímabil sést að meðalhlutfallið frá 1997 til 2018 er tæplega 14, sem bendir til þess að á þessum tíma hafi að jafnaði verið hagstæðara að kaupa en leigja. 

Á árunum 2005-2008 þegar sem hagstæðast var að leigja hér á landi voru flestir uppteknir við að kaupa sér húsnæði á tímum mikils framboðs á ódýru lánsfé og steyptu sér jafnvel í miklar skuldir til að það gæti tekist. Á árunum 2009-2015 var greinilega hlutfallslega hagstætt að kaupa. Hlutfallið hefur farið greinilega hækkandi síðustu ár sem vísar í þá átt að leigukosturinn sé að verða hagstæðari, eins og kom reyndar fram í einangraða dæminu hér á undan. Á þessu ári hefur hlutfallið hins vegar leitað til baka vegna þess að á þeim tíma hefur leiguverð hækkað meira en kaupverð.

Allar kannanir sýna að langstærstur hluti þjóðarinnar vill eiga sitt eigið húsnæði. Miðað við hvernig kjörin gerast á markaði er ljóst að helst þarf að eiga 10-20% af kaupverðinu áður en lagt er af stað.

Það gefur augaleið að val á leiguhúsnæði dregur úr möguleikum á miklum sparnaði. Oft heyrast raddir um að það sé ómögulegt að leggja fyrir ef standa þarf skil á leigu um leið. Miðað við dæmið hér á undan sem vísar í þá átt að greiðslubyrði af tiltölulega lítilli íbúð sé ekki mjög frábrugðin leiguverði ætti valið ekki að vera svo erfitt, ef fólk stefnir á annað borð að því að eignast húsnæði.

Nýrri grein um þetta efni er hægt að lesa hér (23. febrúar 2021)

Þú gætir einnig haft áhuga á
Fasteignir
27. ágúst 2021

Ætti ég að festa vextina á íbúðaláninu mínu?

Seðlabankinn hefur tvívegis á árinu 2021 hækkað stýrivexti, samtals um 0,5 prósentustig. Í kjölfarið hafa skapast umræður um hvort fólk sem er með lán með breytilegum vöxtum ætti að festa vextina. Eins og í flestu í lífinu er að mörgu að huga í þessum efnum.
28. apríl 2021

Hvað þarf að hafa í huga við fyrstu fasteignakaup?

Kaup á fyrstu fasteign eru mikil tímamót í lífi okkar flestra. Kaupin geta verið vandasöm og þau geta valdið verulegu stressi, enda er yfirleitt um að ræða mestu fjárfestingu sem við ráðumst í. Gott er að brynja sig með upplýsingum og skoða eftirfarandi atriði áður en haldið er af stað.
Íbúðir
23. feb. 2021

Hvort borgar sig að leigja eða kaupa?

Ég hef nokkrum sinnum áður skrifað greinar hér á vefinn um þessa spurningu. Alltaf hefur niðurstaðan verið sú að það hafi verið hagstæðara að kaupa en leigja. Á árinu 2020 þróaðist kaup- og leiguverð með misjöfnum hætti hér á landi. Kaupverð hækkaði töluvert en leiguverð lækkaði. Það er því tímabært að rifja þessa umfjöllun upp miðað við nýjustu tölur.
28. des. 2020

Ert þú að hefja framkvæmdir?

Hvort sem þú ætlar að stækka pallinn, setja kvistglugga á risið, byggja sumarhús eða jafnvel nýtt íbúðarhús er fyrsta skrefið að gera raunhæfa verk- og kostnaðaráætlun.
Viðhald íbúðahúsnæðis
6. júlí 2020

Hvort borgar sig að leigja eða kaupa?

Stundum eru notaðar einfaldar aðferðir til þess að meta hvort hagstæðara sé að leigja eða kaupa húsnæði. Þá er markaðsverði eignarinnar oft stillt upp á móti ársleigu reiknað á fermetra.
Fjölskylda heima í stofu
20. maí 2020

Er endurfjármögnun skynsamlegur kostur fyrir mig?

Margir geta haft hag af því að endurfjármagna lánin en ýmislegt þarf að hafa í huga þegar endurfjármögnun er skoðuð.
fjölskylda
16. nóv. 2018

Séreignarsparnaður notaður til að spara fyrir fyrstu íbúð

Ein hagstæðasta leiðin til að spara fyrir útborgun fyrir fyrstu íbúð er að skrá sig í séreignarsparnað því slíkan sparnað er hægt að nota skattfrjálst til útborgunar.
Fjölbýlishús
19. okt. 2018

Hvort er hagstæðara að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán?

Flest þeirra sem taka fasteignalán eða eru að hugsa um að endurfjármagna eldri lán velta því fyrir sér hvort hagstæðara sé að taka verðtryggt eða óverðtryggt lán.
Kranar á byggingarsvæði
11. okt. 2018

Hvað þarftu til að kaupa fyrstu íbúðina?

Skortur er á íbúðum fyrir ungt fólk á viðráðanlegu verði. Fasteignaverð hefur stórhækkað og kaupendur að fyrstu íbúð þurfa annað hvort að eiga nokkrar milljónir króna í sparifé eða fá hjálp frá fjölskyldu eða öðrum til að geta keypt íbúð.
Blokkir í Skuggahverfi
20. jan. 2017

Miklu munar á leiguverði eftir hverfum og landshlutum

Þjóðskrá Íslands sendir mánaðarlega út upplýsingar um leiguverð sem eru byggðar á þinglýstum leigusamningum um húsaleigu. Niðurstaðan er sýnd sem leiga á hvern fermetra fyrir tveggja, þriggja og fjögurra til fimm herbergja íbúðir víða um land.
Vefkökur

Með því að smella á “Leyfa allar” samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur