Merki um minna framboð leiguhúsnæðis
Leiguverðsvísitalan hækkaði þó nokkuð í október og reiknuð húsaleiga í vísitölu neysluverðs hækkaði umfram væntingar í nóvember. Leiguverð og kaupverð íbúða þróast gjarnan með ólíkum hætti til skamms tíma þótt leitnin sé svipuð til lengri tíma.
Leiguverð tók við sér eftir stöðnun í faraldrinum
Vísitala leiguverðs hækkaði um 1,8% á milli mánaða í október og hefur hækkað um 11,2% síðasta árið, á sama tíma og kaupverð íbúða hefur hækkað um 8,7%. Síðustu tvö ár hefur leiguverð hækkað umfram kaupverð en sé horft á lengra tímabil, eða síðasta áratuginn, hefur kaupverð hækkað þó nokkuð meira en leiguverð. Frá því í október 2014 hefur kaupverð hækkað um 170% en leiguverð um 105%. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun reiknar vísitölu leiguverðs út frá nýjum leigusamningum. Til þess að draga úr sveiflum á vísitölunni er talan fyrir hvern mánuð meðaltal af þeim mánuði og mánuðinum á undan.
Leiguverð stóð nokkurn veginn í stað um nokkurt skeið á meðan heimsfaraldurinn reið yfir, á sama tíma og kaupverð rauk upp. Vextir lækkuðu skarpt sem hafði í för með sér stóraukna eftirspurn eftir íbúðum til kaupa. Ætla má að einhver tilfærsla fólks af leigumarkaði inn á eignamarkað hafi dregið úr eftirspurn á langtímaleigumarkaði á sama tíma og eftirspurn eftir skammtímaleiguíbúðum minnkaði vegna takmarkana á ferðaþjónustu og minni aðflutning fólks til landsins. Lægri greiðslubyrði vegna húsnæðislána dró úr kostnaði við útleigu og gæti ein og sér hafa dregið úr leiguverðshækkunum.
Vöktun á leiguverði brýnni en áður
Hagstofan birti vísitölu neysluverðs í gær og verðbólga reyndist umfram væntingar. Hún hjaðnaði í 4,8% en ekki 4,5% eins og við höfðum spáð og spáskekkjuna mátti rekja til mun meiri hækkunar á reiknaðri húsaleigu en við höfðum gert ráð fyrir. Segja má að leiguverð spili stærra hlutverk í neysluverðsútreikningum en áður eftir breytingar Hagstofunnar á útreikningi á húsnæðisliðnum, nánar tiltekið reiknaðri húsaleigu, í vísitölu neysluverðs. Ný aðferð byggir á því að leggja mat á þá upphæð sem eigendur íbúða myndu greiða mánaðarlega ef þeir væru leigjendur að eigin íbúð og matið tekur mið af leiguverði. Þannig hafa breytingar á húsaleigu nú bein áhrif á verðbólgumælingar í stað þess að markaðsverð húsnæðis komi inn í mælingar.
Þá má nefna að á móti hefur vísitala neysluverðs áhrif á þróun leiguverðs, þar sem stór hluti leigusamninga er tengdur vísitölu neysluverðs, flestir líklega með tveggja mánaða töf.
Hlutdeild Airbnb leigusala með fleiri en tíu eignir tvöfaldaðist á tíu árum
Á meðal þeirra þátta sem hafa áhrif á leiguverð er framboð af íbúðum til langtímaleigu. Eftir því sem íbúðir eru frekar leigðar út til skamms tíma til ferðamanna minnkar framboð af langtímaleiguíbúðum sem setur þrýsting á verðið.
Samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar hefur framboð langtímaleiguíbúða minnkað á síðustu misserum samhliða fjölgun skammtímaleiguíbúða. Íbúðir til skammtímaleigu á vegum Airbnb voru rúmlega 9.000 síðasta sumar. Þeim hefur fjölgað skarpt eftir faraldurinn, þegar fjöldinn fór niður í um 5.000, en eru þó enn lítillega færri en fyrir faraldur. Helmingur Airbnb-íbúða er skráður á leigusala eða miðlara með fleiri en þrjár íbúðir í útleigu og á síðasta áratugnum hefur hlutfall leigusala með fleiri en tíu eignir í útleigu tvöfaldast.
Minna aðgengi að leiguíbúðum
HMS kannar stöðuna á leigumarkaði meðal annars með könnun meðal leigjenda. Þegar niðurstöðurnar eru skoðaðar aftur í tímann sést að svörin fylgja ágætlega þróun á leiguverði. Aðgengi virðist hafa aukist í faraldrinum og minnkað aftur og svörin benda til þess að nú sé erfiðara að verða sér úti um langtímaleiguhúsnæði en árið 2018, áður en faraldurinn skall á.
Ekki ólíklegt að leiga þokist upp
Þótt ýmsir kraftar verki með svipuðum hætti á leigumarkaði og eignamarkaði, eins og mannfjöldi, framboð af íbúðum og möguleikar á skammtímaleigu geta leiguverð og kaupverð þróast með ólíkum hætti til skamms tíma. Meðal þeirra þátta sem geta haft ólík áhrif á verðþróun á kaupmarkaði og leigumarkaði er aðgengi að lánsfé. Lágir vextir auðvelda íbúðakaup og setja þar af leiðandi þrýsting á kaupverð íbúða. Aukin sókn inn á eignamarkað getur dregið úr eftirspurn eftir leiguíbúðum auk þess sem lægri afborganir draga úr kostnaði við útleigu og ættu þar með að slá á leiguverð. Háir vextir hafa öfug áhrif. Um þessar mundir eru vextir háir og lánveitendur hafa dregið úr aðgengi að lánsfé. Verðþróun á eignamarkaði hefur því verið með rólegu móti allra síðustu mánuði, en nýjustu gögn benda til hækkunar á leigu. Hvort sú þróun haldi áfram er óvíst á þessari stundu, en sem fyrr segir má ætla að íbúðaverð og leiguverð fylgist á endanum að.
Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Greiningardeildar Landsbankans hf. (greiningardeild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Greiningardeildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.
Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Greiningardeild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
