Merki um minna fram­boð leigu­hús­næð­is 

Skammtímaleiga í gegnum Airbnb hefur stóraukist eftir faraldurinn og framboð á íbúðum til langtímaleigu virðist hafa minnkað á móti. Þessi þróun gæti hafa átt þátt í að þrýsta upp leiguverðinu. Stærstur hluti Airbnb-íbúðanna er leigður út af leigusölum með fleiri en tvær íbúðir í útleigu.
29. nóvember 2024

Leiguverðsvísitalan hækkaði þó nokkuð í október og reiknuð húsaleiga í vísitölu neysluverðs hækkaði umfram væntingar í nóvember. Leiguverð og kaupverð íbúða þróast gjarnan með ólíkum hætti til skamms tíma þótt leitnin sé svipuð til lengri tíma.

Leiguverð tók við sér eftir stöðnun í faraldrinum

Vísitala leiguverðs hækkaði um 1,8% á milli mánaða í október og hefur hækkað um 11,2% síðasta árið, á sama tíma og kaupverð íbúða hefur hækkað um 8,7%. Síðustu tvö ár hefur leiguverð hækkað umfram kaupverð en sé horft á lengra tímabil, eða síðasta áratuginn, hefur kaupverð hækkað þó nokkuð meira en leiguverð. Frá því í október 2014 hefur kaupverð hækkað um 170% en leiguverð um 105%. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun reiknar vísitölu leiguverðs út frá nýjum leigusamningum. Til þess að draga úr sveiflum á vísitölunni er talan fyrir hvern mánuð meðaltal af þeim mánuði og mánuðinum á undan.

Leiguverð stóð nokkurn veginn í stað um nokkurt skeið á meðan heimsfaraldurinn reið yfir, á sama tíma og kaupverð rauk upp. Vextir lækkuðu skarpt sem hafði í för með sér stóraukna eftirspurn eftir íbúðum til kaupa. Ætla má að einhver tilfærsla fólks af leigumarkaði inn á eignamarkað hafi dregið úr eftirspurn á langtímaleigumarkaði á sama tíma og eftirspurn eftir skammtímaleiguíbúðum minnkaði vegna takmarkana á ferðaþjónustu og minni aðflutning fólks til landsins. Lægri greiðslubyrði vegna húsnæðislána dró úr kostnaði við útleigu og gæti ein og sér hafa dregið úr leiguverðshækkunum.   

Vöktun á leiguverði brýnni en áður

Hagstofan birti vísitölu neysluverðs í gær og verðbólga reyndist umfram væntingar. Hún hjaðnaði í 4,8% en ekki 4,5% eins og við höfðum spáð og spáskekkjuna mátti rekja til mun meiri hækkunar á reiknaðri húsaleigu en við höfðum gert ráð fyrir. Segja má að leiguverð spili stærra hlutverk í neysluverðsútreikningum en áður eftir breytingar Hagstofunnar á útreikningi á húsnæðisliðnum, nánar tiltekið reiknaðri húsaleigu, í vísitölu neysluverðs. Ný aðferð byggir á því að leggja mat á þá upphæð sem eigendur íbúða myndu greiða mánaðarlega ef þeir væru leigjendur að eigin íbúð og matið tekur mið af leiguverði. Þannig hafa breytingar á húsaleigu nú bein áhrif á verðbólgumælingar í stað þess að markaðsverð húsnæðis komi inn í mælingar.

Þá má nefna að á móti hefur vísitala neysluverðs áhrif á þróun leiguverðs, þar sem stór hluti leigusamninga er tengdur vísitölu neysluverðs, flestir líklega með tveggja mánaða töf.

Hlutdeild Airbnb leigusala með fleiri en tíu eignir tvöfaldaðist á tíu árum

Á meðal þeirra þátta sem hafa áhrif á leiguverð er framboð af íbúðum til langtímaleigu. Eftir því sem íbúðir eru frekar leigðar út til skamms tíma til ferðamanna minnkar framboð af langtímaleiguíbúðum sem setur þrýsting á verðið.

Samkvæmt gögnum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar hefur framboð langtímaleiguíbúða minnkað á síðustu misserum samhliða fjölgun skammtímaleiguíbúða. Íbúðir til skammtímaleigu á vegum Airbnb voru rúmlega 9.000 síðasta sumar. Þeim hefur fjölgað skarpt eftir faraldurinn, þegar fjöldinn fór niður í um 5.000, en eru þó enn lítillega færri en fyrir faraldur. Helmingur Airbnb-íbúða er skráður á leigusala eða miðlara með fleiri en þrjár íbúðir í útleigu og á síðasta áratugnum hefur hlutfall leigusala með fleiri en tíu eignir í útleigu tvöfaldast.

Minna aðgengi að leiguíbúðum

HMS kannar stöðuna á leigumarkaði meðal annars með könnun meðal leigjenda. Þegar niðurstöðurnar eru skoðaðar aftur í tímann sést að svörin fylgja ágætlega þróun á leiguverði. Aðgengi virðist hafa aukist í faraldrinum og minnkað aftur og svörin benda til þess að nú sé erfiðara að verða sér úti um langtímaleiguhúsnæði en árið 2018, áður en faraldurinn skall á.

Ekki ólíklegt að leiga þokist upp

Þótt ýmsir kraftar verki með svipuðum hætti á leigumarkaði og eignamarkaði, eins og mannfjöldi, framboð af íbúðum og möguleikar á skammtímaleigu geta leiguverð og kaupverð þróast með ólíkum hætti til skamms tíma. Meðal þeirra þátta sem geta haft ólík áhrif á verðþróun á kaupmarkaði og leigumarkaði er aðgengi að lánsfé. Lágir vextir auðvelda íbúðakaup og setja þar af leiðandi þrýsting á kaupverð íbúða. Aukin sókn inn á eignamarkað getur dregið úr eftirspurn eftir leiguíbúðum auk þess sem lægri afborganir draga úr kostnaði við útleigu og ættu þar með að slá á leiguverð. Háir vextir hafa öfug áhrif. Um þessar mundir eru vextir háir og lánveitendur hafa dregið úr aðgengi að lánsfé. Verðþróun á eignamarkaði hefur því verið með rólegu móti allra síðustu mánuði, en nýjustu gögn benda til hækkunar á leigu. Hvort sú þróun haldi áfram er óvíst á þessari stundu, en sem fyrr segir má ætla að íbúðaverð og leiguverð fylgist á endanum að.

Fyrirvari
Innihald og form þessarar greiningar er unnið af starfsfólki Greiningardeildar Landsbankans hf. (greiningardeild@landsbankinn.is) og byggist á aðgengilegum opinberum upplýsingum á þeim tíma sem greiningin var unnin. Mat á þeim upplýsingum endurspeglar skoðanir starfsfólks Greiningardeildar Landsbankans á þeim degi þegar greiningin er dagsett, en þær geta breyst án fyrirvara.

Landsbankinn hf. og starfsfólk hans taka ekki ábyrgð á viðskiptum sem byggð eru á þeim upplýsingum og skoðunum sem hér eru settar fram, enda eru þær ekki veittar sem persónuleg ráðgjöf fyrir einstök viðskipti.

Bent skal á að Landsbankinn hf. getur á hverjum tíma haft beinna eða óbeinna hagsmuna að gæta, ýmist sjálfur, dótturfélög hans eða fyrir hönd viðskiptavina, s.s. sem fjárfestir, lánardrottinn eða þjónustuaðili. Greiningar eru engu að síður unnar sjálfstætt af Greiningardeild Landsbankans og innan Landsbankans eru í gildi reglur um aðskilnað starfssviða sem eru aðgengilegar á vef bankans.
Þú gætir einnig haft áhuga á
Ferðamenn á jökli
12. des. 2024
Aldrei fleiri ferðamenn í nóvembermánuði
Um 162.000 ferðamenn komu til landsins í nóvember, samkvæmt talningu ferðamálastofu. Ferðamenn voru 9,3% fleiri en á sama tíma í fyrra og hafa aldrei verið fleiri í nóvembermánuði. Gagnavandamál voru áberandi í ár og tölur um fjölda ferðamanna, erlenda kortaveltu og gistinætur útlendinga hafa allar verið endurskoðaðar á árinu.
Flugvél
9. des. 2024
Spáum 4,7% verðbólgu í desember
Við spáum því að vísitala neysluverðs hækki um 0,35% á milli mánaða í desember og að verðbólga hjaðni úr 4,8% í 4,7%. Flugfargjöld til útlanda og húsnæðisliðurinn hafa mest áhrif til hækkunar í mánuðinum. Við eigum von á áframhaldandi hjöðnun næstu mánuði og að ársverðbólga verði komin niður í 3,9% í mars á næsta ári.
9. des. 2024
Vikubyrjun 9. desember 2024
Í vikunni fáum við tölur um fjölda ferðamanna sem komu hingað til lands í nóvember og skráð atvinnuleysi í október. Í síðustu viku birti Seðlabankinn tölur um viðskiptajöfnuð við útlönd á þriðja ársfjórðungi þar sem í ljós kom að minni afgangur var en á sama tíma í fyrra. Seðlabankinn birti einnig fundargerð peningastefnunefndar sem sýnir að allir nefndarmenn voru sammála um að lækka vexti um 0,5 prósentustig í síðasta mánuði.
Flutningaskip
5. des. 2024
Afgangur á 3. ársfjórðungi, en að öllum líkindum halli á árinu
Afgangur mældist á viðskiptum við útlönd á þriðja ársfjórðungi. Það var halli á vöruskiptum, frumþáttatekjum og rekstrarframlögum, sem afgangur á þjónustuviðskiptum náði þó að vega upp, enda háannatími ferðaþjónustu. Það sem af er ári mælist samt það mikill halli að nær öruggt er að það mælist halli á árinu í heild.
3. des. 2024
Fréttabréf Greiningardeildar 3. desember 2024
Mánaðarlegt fréttabréf frá Greiningardeild um nýjustu hagtölur og stöðu og horfur í efnahagsmálum.
Sendibifreið og gámar
2. des. 2024
Vikubyrjun 2. desember 2024
Í síðustu viku bárust upplýsingar um að verðbólga hefði lækkaði úr 5,1% niður í 4,5% í nóvember og að landsframleiðslan hefði dregist saman um 0,5% að raunvirði á milli ára á þriðja ársfjórðungi. Í vikunni birtir Seðlabankinn tölur um viðskiptajöfnuð við útlönd, fundargerð peningastefnunefndar og yfirlýsingu fjármálastöðugleikanefndar.
Lyftari í vöruhúsi
29. nóv. 2024
0,5% samdráttur á þriðja ársfjórðungi
Hagkerfið dróst saman á milli ára á þriðja ársfjórðungi, samkvæmt nýbirtum þjóðhagsreikningum Hagstofunnar. Verri afkoma þjónustuviðskipta við útlönd skýrir að stórum hluta samdráttinn á fjórðungnum. Innlend eftirspurn jókst um 0,8% milli ára og samneysla og aukin fjármunamyndun vógu þyngst til hækkunar.
28. nóv. 2024
Verðbólga yfir væntingum í nóvember
Vísitala neysluverðs hækkaði um 0,09% á milli mánaða í nóvember, samkvæmt nýbirtum tölum Hagstofu Íslands. Ársverðbólga lækkar því úr 5,1% í 4,8%, eða um 0,3 prósentustig. Reiknuð húsaleiga hafði mest áhrif til hækkunar vísitölunnar og flugfargjöld til útlanda mest áhrif til lækkunar.
Hús í Reykjavík
26. nóv. 2024
Rólegri taktur á íbúðamarkaði?
Nýjustu gögn af íbúðamarkaði benda til þess að lítillega hafi dregið úr eftirspurn. Grindavíkuráhrifin eru líklega tekin að fjara út og hugsanlega heldur fólk að sér höndum nú þegar vaxtalækkunarferlið er nýhafið og loks glittir í ódýrari fjármögnun. Verðið gæti tekið hratt við sér þegar vextir lækka af meiri alvöru.
Seðlabanki Íslands
25. nóv. 2024
Vikubyrjun 25. nóvember 2024
Seðlabankinn lækkaði stýrivexti um 0,5 prósentustig í síðustu viku, í takt við væntingar. Í þessari viku birtir Hagstofan verðbólgumælingu nóvembermánaðar en við eigum von á að verðbólga hjaðni úr 5,1% í 4,5%. Á föstudag, þegar Hagstofan birtir þjóðhagsreikninga, kemur svo í ljós hvernig hagvöxtur þróaðist á þriðja ársfjórðungi.
Vefkökur

Með því að smella á „Leyfa allar“ samþykkir þú notkun á vefkökum til þess að auka virkni vefsins, greina vefnotkun og aðstoða við markaðssetningu.

Nánar um vefkökur